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売れない土地の固定資産税が高すぎる! 自分で見直せる3つのポイント

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固定資産税 見直し

 

12月8日の朝日新聞「負動産時代」は、高すぎる固定資産税についてのものでした。
栃木県の塩原温泉の旅館が引き下げを求める訴訟をした例です。

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固定資産税の減額を求める

旅館の現在の宿泊者数は1万3千人。
バブル期のピークから半減したため、「地域の観光客が減り、需要も落ち込んだのだから、規定に従って評価額を下げるべき」として、市に固定資産税額259万円の減額を求めました。

地裁の判決では「固定資産税評価額を15%引き下げる」というもの。
しかし、高裁では「直ちに家屋の価値が減少すると認めるのは困難」と請求は退けられました。

 

容易には引き下げできない国と自治体

上の訴えを認めるとすると「税収減にもならず、全国の観光地に波及する恐れがあった」(塩原市担当者)と判決を評価する声もあります。

 

建物にかかる固定資産税収は、20年間3兆円台で安定している。土地分と合わせて、固定資産税収は市町村税収4割を越える「虎の子」の財源だ。(同紙)

そして

 

市町村の財源を維持しなければならないので、国は身動きが取れない。税収が減るような抜本的な改革は期待できない。

「市場性を加味するなど大幅な改善が必要」(ニッセイ基礎研究所土地・住宅政策室長篠原二三夫)という意見がある一方、固定資産税が引き下げられるということは、当面は全く期待できません。

従って、個人でできることは、上を見る限りほとんどないと思われがちです。

 

誤課税もあり得る 97%が修正

固定資産税 見直し

 

しかし、一方で市町村が誤って固定資産税を多く徴収していたということは稀ではありません。

総務省の税額修正に関する全国調査の結果、市町村の97%が、何らかの税額修正を行っているとあります。
つまり、ほとんど全部の市町村で何がしかの修正を行っているということで、逆に言うと、それだけ誤りが多いということなのです。

多く資産評価の確認は実地調査ではなく、空撮、空から撮影した写真での確認とされていますので、全部の家屋や土地に行えるわけではなく、見落としも出てきて当然です。

 

自分でできる見落としのチェック項目

特に相続した家土地だと、自分では把握していないものもあります。
あらためてチェックをしておきましょう。

 

「住宅用地の特例が」もっとも多い誤り

固定資産税 見直し

 

ほとんどの土地は、住宅用地の特例を受けており、それだからこそ、家が建っている土地の課税は6分の1となっており、建物を解体して更地にすると、6倍になると言われています。

その特例が適用になっていない、元の地目から変越されないままになっているというところが、稀にあるということなのです。

自治体から届いた資産明細書、及び、固定資産税の請求書を確認してみましょう。

前記事:

 

「用途変更」があれば申し出る

固定資産税 見直し

 

夫の実家がそうなのですが、1階が店舗と事務所、2階が住宅であるような複合物件の場合で、土地の割合に対して、居住部分は家屋全体の 4分の1以上~2分の1未満の場合は、土地の面積全体の半分に住宅用地の特例が適用になります。

実家の場合は、店舗はすべて居宅になったので、用途変更前に比べると、敷地すべてが、非住宅用地から住宅用地となり、その分特例が適用されることになります。

家の中のことまではわかりませんから、そのような場合は自分から申し出て変更をしてもらう必要があります。

 

私道には非課税部分がある場合

固定資産税 見直し

 

幅員が狭い私道に面する土地は、私道の中心から2メートルの距離範囲にある土地、あるいは、土地を私道として使っている場合は、どちらも非課税となります。

道路の幅がどれだけあるか、どこが道路として使われているかも、注意して見てみてください。

 

払い過ぎた税金の戻ってくる期間は

地方税法では税の過徴収による還付金は、請求権の消滅時効は5年とされているため、原則は5年間分の税額とその利息分が返却を受けることができます。

これは各自治体の条例に違いがあり、東京都は10年、払い過ぎが証明できれば最長20年の還付が可能だそうなので、疑問に思う点があれば、手間はかかっても申し出る余地はありそうです。

いずれにしても、売れない土地ではあっても、固定資産税がゼロになるわけではありません。
売却の方途を諦めずに探しましょう。

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