再建築不可物件の売却で困ってはおられませんか。
空き家になった実家を売ろうと思ったら、再建築不可物件と判明して売れなくて困ったという声をよく聞きます。
所有する空き家、または相続する実家が再建築不可物件だった時の対処法をお知らせします。
再建築不可物件の実家
お答え
再建築不可というのは、文字通りその土地に家を再度建てることが許可されない、今ある家ではない他の家が建てられない土地のことをいいます。
家が古くなっても建て替えられませんし、銀行の融資が下りずローンも使えないため、通常の売却では売れません。
再建築不可物件や賃貸住宅として投資家には人気があるため、売却の際はルートを持つ買取業者に売却するのがおすすめです。
答えの根拠
私の実家の形状は旗竿地の上、相続の際に持分なし私道であることがわかり、地元の不動産店には売却を断られてしまいました。
しかし、インターネットで探した買取業者に売却することができました。
再建築不可物件は訳あり物件の買取業者なら、高値で買い取ってもらえます。
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この記事では以下の項目を中心にお伝えします。
この記事でわかること
- 再建築不可物件になる理由
- 再建築不可物件が売り出せない理由
- 再建築不可物件でも賃貸なら需要がある
- 再建築不可物件は買取で売却できる
一つずつ解説していきますね。
再建築不可物件ができる理由
目次
住宅の中には、再建築不可物件と呼ばれる空き家があります。
読んで字の通り、今建っている家についてはそのままでいいが、再建築、つまり今ある空き家を取り壊して新しく家を建てようとした場合には建てられません、新築はダメですよ、という条件付きの土地と建物、それが再建築不可物件です。
「いったい、なんでそうなっているんだ」と怒っても始まりません。
いくら子どもの時に住んだ実家とはいえ、自分の持ち物でないとわからないことが多いのです。
再建築不可物件と法改正
さらには、再建築不可物件については、最初から家を建ててはダメな土地ではなかったのです。
なので、両親に文句を言うのはよしましょう。
現に今家が建っているのですから、途中からそのように法律が変わってしまったということなのですね。
家そのものに欠陥があるわけではなくて、土地と道路に問題があるのです。
再建築不可物件の開始時期
再建築不可物件とは、旗竿地や袋地が多く、前面道路が建築基準法でいう道路ではなかったり、接道部分が2メートル未満である物件のことをいいます。
1950(昭和25)年の建築基準法制定があり、それまでは建築も許可されていたのです。
しかし、その後の建築基準法改正によって、法律が変わって不適合となってしまったので、そのような物件がたくさん生まれてしまいました。
再建築不可物件の問題点
再建築不可物件の問題点とは下のようなことです。
- 融資が下りない
- リフォームやリノベーション費用が通常より割高になる
- 欲しがる人がいなければ売れない
いずれも所有者にとっては困った問題ばかりです。
1.再建築不可物件は融資が下りない
再建築不可物件での問題の一つは、新築を建てる建てない以前に融資が許可されないということです。
・家を買うときにローンが使えない
・リフォームや増改築のローンが使えない
特に再建築不可物件は、大掛かりなリフォームであるスケルトンリフォームが新築に変わる唯一の手段です。
その際にリフォームローンが使えない、全部現金で支払う必要があるとなった場合は、購入したくてもできないことになってしまいます。
道路でローンが使えない
道路が原因でローンが使えないということに関しては、持分なし私道も同様です。
上図で赤いところが実家で、道路が持分なし私道であることが、相続後にわかりました。
その地方の大手の銀行に確認をしましたが、やはり融資が下りないということでした。
相続をする前には思ってもみない条件であったので、誰もが売れないということが想定できませんでした。
この場合に家を代償分割してしまうと、支払った相続人は大きな損をしてしまいます。
家の売買や相続の前には道路の確認も必須
2・再建築不可物件ならリフォーム費用が割高に
再建築はできなくてもリフォームやリノベーション、改築、改装はできます。
ただし、道路の形状が悪いと実際問題として建築機材を搬入するのに車が入りにくいことが多いのです。
なので手動で搬入したり、誘導の人の必要もあり、それだけ手間や工事日数、費用がかかってしまいます。
このような場所の場合、解体やリフォームをする際は業者は最初からそれだけの手間を含めて請求をします。
なので、再建築不可物件のリフォームは思いのほか高くついてしまうことがあるのです。
解体にも費用がかかった例
商店街にある夫の実家の解体の例です。
商店街にある道路沿いの家を解体、接道の一本は公道だったので、そちらは車を留めることができませんでした。
そこで使えるのは4m道路でしたが、これが一方通行の道路だったので、常時そこに交通整理をする人がいなければなりませんでした。
そのため作業人員が一人余計に必要となり、そもそもブルドーザーなどの重機が入れないために、解体費は通常の家屋より50万円は高くかかってしまいました。
3・再建築不可物件は売れない
再建築不可物件を売るときには、せっかく新築を建てようとしても建てられないのですから、新規の住宅用地としての需要はまったくないことになります。
もし全面リフォームをして住むということに慣れば、融資が下りないため、全部を現金払いにしなければなりません。
このような土地は通常は欲しがる人はなかなか見つかりません。
なので、せっかく不動産を所有していても、売るに売れない問題あり物件というカテゴリーにい入れられてしまうのが再建築不可物件の最大のデメリットといえます。
再建築不可物件の売却
再建築不可物件を相売却したい場合、大まかに言って対処法は下のとおりです
- 隣地取得で再建築不可物件でなくする
- 買取業者に売却をする
再建築不可物件の条件そのものを改善して普通の土地にする、または、現況のまま売却をするかのどちらかです。
※再建築不可物件の建て替えについては下の記事に
隣地取得で土地の状況を改善する
実は再建築不可物件の条件そのものを改善する方法が一つあります。
それは、公道に接道している他の土地を買って一つにして、土地の条件を変えることです。
それによって、再建築不可物件でなくなるのはもちろんのこと、土地の坪単価が上がります。
この方法は隣地取得と呼ばれます。
隣の家に買ってもらう
逆に再建築不可物件を売りに出す前に、隣にお願いして買ってもらうというのも一つの方法です。
買えば再建築不可ではなくなりますので、隣の家は土地を広く使えて、自分の家を売却するときにも単価が上げられます。
そのため、同じ売却でも、他の人に売るよりも、隣の家の人に売るほうが、坪単価を高く設定できて、高く売れるという利点があります。
売却の前は必ず近所に声をかけてみましょう。
隣の人にとってもお得な話ですので、遠慮することはありません。
旗竿地の隣地取得の例
旗竿地のBさん宅の例です。
夫の実家は角地で、その後ろ側に路地を通って家に入るという土地の形状の隣人Bさんが住んでいます。
実家はゆくゆく売却を考えていますが、Bさんは以前から夫の実家の駐車場の4m道路に接する真ん中の土地部分を売ってくれないかと言ってきています。
実家家屋のあるピンク色の部分を含めて買えば、接道は公道を含めた2本となり利便性が大きく上がり、旗竿地ではなくなります。
旗竿地の場合は、前面に道路がないので、道路に通じる土地を手に入ることで旗竿地ではなくなり利便性が大きくアップするためです。
このような場合は、お互いに近所で売買するのが最も高く土地が売れるのです。
再建築不可物件を買取ってもらう
隣に買い取ってもらうのは理想的ですが、都合がよく隣が空いていたり、運よく隣に買ってもらえるときばかりではありません。
私の実家も私道持分なしでそのままで売れなかったので、隣近所に協力してもらって私道の持分を取得することを考えましたが、他人の意向は自分ひとりではどうにもなりません。
交渉がすんなり行けばいいですが、心労がつのったり、価格を下げて売るなら誰に売っても同じです。
その場合は、査定の金額をすぐに教えてもらえて、最短3日でも売却代金が受け取れる買取業者に売却をしましょう。
再建築不可物件でも売却できる
再建築不可物件、いったい誰が買うのかと不思議に思うかもしれませんが、このような土地であっても欲しがる人はいます。
むしろ、このような土地だからこそ買いたいという人がいるのです。
ただし、東京など家が混んでいる住宅地においては、再建築不可物件など、地方では見られない付随条件を持つ家はたくさんあります。
再建築不可物件と投資
そこを買いたいという人はどういう人かというと、不動産投資の投資家と言われる人ですね。
投資家の人たちは、安く物件を手に入れてリフォームを施し、賃貸物件として利用してその家で収益を上げるため、再建築不可物件であっても、条件が悪くなければ喜んで買います。
むしろ、新築よりもリフォームの方が元手が少なくて済み、コストを抑えた運用が可能なのです。
当初の投資する額が小なければ少ないほどそのあとの収益の割合が大きくなる、それを投資の「利回り」と言います。
なので、きれいな新築の一戸建てよりも、投資額が少なく安く手に入り、リフォームで住める物件の方が投資家の欲しがる物件なのです。
再建築不可物件のリフォーム
その場合のリフォームは、不備のある所を補修し、内装材を張り替えるとかの軽いリフォームやリノベーションから、もうひとつスケルトンリフォームというものがあります。
先日、私は偶然に近くで見る機会があったのですが、すごく面白いものでした。
まず壁も床も取って、基礎と屋根と柱だけにします。
そこから作り替えていくので、家の輪郭や基本的な間取などは変えられませんが、ほぼ新築同様になって生まれ変わったのです。
目に見えるところは全部手を入れるので、新築と言われてもわからないくらいです。
二つの家をつなげた例
私の見たその家は、息子さん夫婦が、二階建ての家に住んで、親御さんがその隣の平屋に住んでいました。
ところが、リノベーションで、両方とも全部柱だけにして、そのあとは、なんと平屋と二階建てをつないで、一つの家として出来上がっていました。
二つの家をつなげたのですから、当然、以前よりも大きな立派な家となったのです。
再建築不可物件の売却先
ここまでできるのですから、再建築不可物件とはいっても、リノベーションの再生住宅として生まれ変わることができますので、売れないといってあきらめる必要はありません。
ただし、こういう知識がなくそこで建て直した家から収益を上げるすべを知らない普通の人、つまり、住居目的で再建築不可物件を買うということは、建築関係の職業の人などならともかく素人ではまずないでしょう。
やはり、そのような用途を視野に入れられる買取業者に売却をするのが一番良い方法です。
再建築不可物件を売りたい、そのような物件を相続してしまったという場合でも放置せずに、業者に買い取ってもらえないか当たってみてください。
再建築不可物件を買い取る業者
再建築不可物件は、地方でも東京でも普通の不動産業者では扱いません。
アウトレット不動産と言われるものや、底地業者、投資向け不動産の売買をしているという業者であれば売買の対象になりますし、再建築不可物件を買い取る専門の業者がいます。
遠回りをせずに、直接業者を探して売却の査定をしてもらってください。
他で断られた物件でもだいじょうぶ。皆様のお悩みをいち早く解決してくれますよ。
まずは、価格がいくらになるのかを査定してもらうことから始めましょう。
メールでの返答ですので、査定後の売る売らないは自由に決められます。
▼再建築不可物件のおすすめ▼
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再建築不可物件のような訳あり物件を誰かに売る時には後のトラブルが一番心配なことですが、その点業者ならトラブルはありません。
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