売却までの流れ 私道

【売却を達成するまでの流れ1】 40年住んだ土地の接道が私道と相続して初めてわかった

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こんにちは、ななみです。
私が相続した土地と家は、北関東の当時は人口20万人の市の、ごく普通の住宅地の一区画でした。
父が土地を買った約40年前の価格は土地だけで1300万円でした。

仲介の不動産屋に最初に鑑定してもらったところ、地価が下がってはいるが900万円までは値が付けられると聞いて、一時は喜びました。

ところがいざ家屋ごと売却しようと、新たに買い取り業者に依頼をしてみると、土地の条件が思いもかけないものだったのです。

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接道が私道だった

家に入るための道路が一本だけで、門の前にはその道路を通ってはいるわけですが、それが公道ではなくて土地を分譲した建設会社の所有するものとなっていました。

公道との条件の違いは、私道に接道している土地は担保価値がないとみなされるので、その土地を買おうとか家を建てようという場合、銀行ローンが使えないということになります。そのような土地は、いくら値段をつけたところで誰も買うことができません。

その他水道管などの設備がその道路にある場合、それを補修しようとなった場合にも、道路の持ち分がないとそのための掘削権もないということになってしまいます。

そのままでは価値のない土地なので、担保にできないし、銀行もローンのお金を貸さないわけです。

最終的に銀行ローンが使えるようにするためには、私道の持ち主にその私道の権利である持ち分を譲ってもらうよう交渉をして同意を取り、登記簿にそれを記載してもらう手続きをする必要があります。

私道持ち分は近所との交渉も必要

しかも、水道管などの公共設備は、その道路に面している他の家も共同である場合が多いです。その場合は、私道の持ち分を全部の家が持っていることが望ましく、他の家にも話す必要が出てきます。

既知のことなら同意が取りやすいが、家と同様、その道路沿いに長年住んでいる他の3軒の家の持ち主は、誰もそのことを知りませんでした。

近所の人にしてみれば、今まで40年近く何の問題もなくその道路を通って生活してきたわけで、今もそこに暮らしているため、売るのに困っているのは私のみ。

いきなりよくわからない理由で出費を持ちかけられることになるため、交渉は極めて難しいと思いました。

見積もり時点では見落とすことも

それ以上に最初に見積もりを依頼した不動産屋はいずれも道路のことまでは調べないままでした。

いくら900万円の見積もりがついたところで、銀行ローンの組めない土地は、実質的に誰も買い手はつきません。

実際に隣の家が10年ほど前に売りに出したのですが、とうとう売れずに保有することになりました。しかも取り扱った不動産屋からも、私道については知らされなかったということなのです。

相続するより前に土地の査定を

そこに何十年も住んでいようとも、親が亡くなっていざ売却しようとして初めてわかることがあります。

身内の例だと、40年近く住んだ土地を売却しようとした際にはじめて販売した会社○○ハウスの抵当権が残っていることがわかったケースがあります。

年数が経って該当の会社が不明になったり倒産したりしていると、相続した人には事情がわからず、私道持ち分の取得をどこに交渉するべきかの窓口が不明になってしまいます。

親の言うまま、買った時の値段で「何千万くらい」との目安で金銭を含めて分割や相続をしてしまうと、後で不公平が判明しても取り返しがつきません。

必ず不動産会社複数に、後の建て替えも視野に入れた際の接道の状況など、詳しい査定をお願いすることが肝要です。



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