空き家

空き家の活用方法 サブリース契約で貸すという選択肢

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不動産屋めぐりを続けている頃に、空家を誰か活用してくれる人はいないかと考えたことがあります。

きれいではない分、安く貸すことにして、固定資産税と維持費くらいはまかなえるのではないか、少々の期待の上で、問い合わせにも行ってみましたが・・・

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サブリース契約は一見魅力だが

以前査定を頼んだ不動産会社からは、通常の貸家であれば、賃貸料は一軒家なら6万以上になると聞いていたので、それなら数か月分でも十分固定資産税一年分の経費が出そうです。

当市でいちばん大きな不動産会社に、貸家を扱う部門があると聞いて、不動産部門に行くついでに、寄ってみたのですが、説明を聞いてわかったことは、実家を誰に貸して、賃貸料を貸した相手から直接受け取るのではなしに、契約を結んだら、会社が借主が居る居ないにかかわらず、賃料を支払うということになるのだとわかりました。

それがいわゆる「サブリース契約」というもので、契約を結んだ時点で、そこから即「賃料」が管理会社から支払われ、固定的な収入が約束されるということでした。

事前のリフォームと契約後の手入れも

コンスタントに収入になるのは一見良いことのようなのですが、しかし、やはり、まず最初のリフォームが最低限は必要であること。

これは予想していましたが、いったい初期の投資がいくらになるものなのか。伸びている庭木の他、補修の他、見栄えを良くするリフォームと言っていたら、際限がありません。

ただし、管理会社はその辺は厳密ではなく、借主が「好きに手を入れる」DIYでリフォーム目的というような場合もあり、双方で話が付けば多少の劣化はかまわないとは言います。しかし、その場合は同時に「大家さんにも手伝ってもらって」庭木の管理や多少の手入れは大家本人がするというような口ぶりでした。

貸し主の協力とはいっても、大家さんがDIYの趣味でもなければ、業者に頼らなくてはならない場合が大半になりそうですし、近くに住んでいるならまだしも、遠方では通う手間もかかります。

空き家なら限られるメンテも、内側までチェックが増えることになります。人にその都度呼ばれて対応を迫られるということは思いのほか大変そうです。

人に貸してはいるが、やはり自分の持ち物で、長く使いたいと思って、手入れをこまめにするのが苦にならないような、そういう姿勢の人ならば向いているかもしれません。

 

空き家バンクは田舎にしかない

空き家のいちばん知られている活用に、空き家バンクというものがありますが、実家のある県では窓口がありませんでした。

都会ではないが、田舎でもない、地方のいわゆる町場の場合は、リノベーションすべき古民家のような家も、もはや見当たりません。

新建材でできた家が古くなっただけでは、レストランにできる古民家のようなおもしろみもないのです。

空き家バンクは、「田舎」であるからこそで、スーパーもドラッグストアもそこそこ近くにある便利な地域であっても、逆に何のアピールポイントもないのだとわかりました。

叔母の貸す家に起こった除草に関するトラブル

私の叔母が実家の空き家を、震災後、家が倒壊した知人に貸すことになりました。叔母は以前はその庭を畑にしていましたので、あとでまた野菜を植えたいと思い、そのように言っておきましたが、借りた人が強力な除草剤を庭中に撒いてしまったそうです。

何しろ土地が100坪以上はありましたから、借主としてはやむを得なかったのかもしれません。あるいは、それは大家がやるべきだと不満だったのでしょう。

最初の契約がどうだったのかは聞きそびれましたが、叔母はかんかんに怒ってしまい、契約が終わった後、家に残されていた除草剤の缶を叩き返してきたと言います。たぶん、その知人とはもうつき合いはなくなってしまったでしょう。

人に家を貸した場合は、ある程度のトラブルも起こることを覚悟した方がいいかもしれません。特に賃貸契約に双方が慣れていない人同士だと、事前の取り決めがあっても、どこか大家の責任かの境界があいまいにになりがちです。

半永久的に貸せるわけではなく補修にも限りが

何よりも心配なのは、サブリースで当面の利益が入ったとしても、その状態をずっと続けられるわけではないということです。

補修費用は、大家が出すということになると、これも空き家状態で維持をするのと出費や手間はさほど変わりません。むしろ契約した会社が入ると、放置はできないことになります。

上の叔母の実家というのは、今も叔母の子どもが住んでおり、築50年近くになると思いますが、それでも住める状態なのは、木造ではなくて作りが鉄筋だからなのです。

年数の経った建物は、瓦、屋根、外壁の塗装、水回りや土中の水道やガス管の交換に至るまで、維持と補修の費用がかかります。そして、木造の住宅はもって4、50年か、いずれは必ず取り壊しをしなければならなくなるでしょう。
そもそも土地も売れない需要がないようなところに、借りて住みたい人がずっと見つかるかどうかも心配です。

さらには、人が借りている場合は、万が一買いたい人が現れたとしても、売ることはできなくなり、売却がその分遅れることになります。あるいは好機のタイミングを逃すかもしれません。

いろいろに調べた結果、人に貸す、または賃貸を請け負う会社とのサブリース契約は、家屋の状態と合わせて、今後の出費も予想した上でないと簡単には決められないと思いました。

そして、いずれにしても、都会の町の中ならともかく、人口の減って、住宅の供給過剰な地域の場合は、一刻も早く手離すことを考えた方が得策だと思います。



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