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相続で売れない土地と空き家が残った時にも争いを避けるためにできること

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私の母の実家は、障害のある子一人に相続をさせようとした祖父の意向で、きょうだいの意見が分かれてしまい、調停となった挙句、兄弟の縁は絶えてしまいました。

それを見ていた私は、できるだけ争いを避けたいと、弟と預貯金株式、土地家屋すべて二等分という遺産協議書を交わしたのですが、悪条件の土地家屋が残ってしまったため、弟と連絡が取れなくなり、今に至っています。

円満な相続に終わらなかったのは、土地の価値が下がったこと以上に悲しいことです。
反省もこめて、一般的にもできるかもしれないことを書いてみます。

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相続人同士で情報を共有する

 

 

 

 

これはうちの例を含めて、そもそも人気のなくなった地域の土地がいくらなら売れるのかがさっぱりわからなくなっている、あるいは売れないかもわからないというところが、やはり問題の最大の根なのです。

高額だった土地の値段が、誰も要らない土地になっている。そのことが地元に居る兄弟はともかく、都会に出て行った人にはわかりにくいことがあります。

自分でもそのような不動産の状況と相場を知っておく。そして、他の身内にもきちんとそれを提示できるように、たとえば不動産業者に見積もりを書面にしておいてもらうなどしておくといいかと思います。

慣れないと相続人同士で方法を決定するまで、思いのほか日にちがかかることもあります。
万が一、相続放棄をするという場合は期限は3か月後ですので、時間がかかりそうなときは、早めの心づもりをしておいた方がいいと思います。

預貯金や有価証券を先に分けるのも考えもの

 

空き家が残ったままですと、解体する時には解体費用が、家屋込みの売却でも、そこで補修費用がかかる可能性が大きいです。

いずれも高額ですので、預貯金などを先に分けてしまうと、それを誰が負担するのかということが問題です。

今までなら、売れたらその売却代金から差し引けばよいということになっていましたが、売れないという時は、その費用は他で算段しなければならなくなります。

買い手が見つかるまで代表者は固定資産税を支払う義務がある

 

固定資産税は場所によって幅がありますが、いずれにしても土地を手離すまでは、相続人の代表者が支払い続けなければなりません。

これは相続登記をしなくても、決めた代表者当てに請求が来ることになります。
本来なら相続人全員で分担すべきものなのですが、代表者宛て一名のみに請求され、分担で郵送してくれるというところは多くありません。

さらに更地にした場合は、特例が受けられなくなるため、約6倍の金額となります。その場合の金額は、事前に市役所などで確かめられます。

年数が経つほど責任者以外は関心を失う

固定資産税の支払いの必要もなく、土地が売れずお金にならないことがわかると、他の相続人は売却への興味を失います。心理的な負荷も逆に利益へのモチベーションもなければ、面倒なことは避けたいのが人情ですし、協力も恃めなくなるかもしれません。

うちの場合、弟が返答をしなくなったのも、おそらくそのためだったと思います。

 

不動産の共有名義は避ける

 

お互いが等分に分けようと、土地家屋を共有名義にするとします。その方が利益が保証されると思いますし、責任者の相続人もそうしてあげたいと思うかもしれません。

しかし、土地が売れない場合ほど、売却や処分の仕方は選択肢が増えます。地価の話やほ法律の話は難しく、意見が合わないことも起こらないとも限りません。

そこで仲たがいをしてしまうと、相続人同士の意見が揃わない限り、売却はできなくなってしまいます。

その上、責任者としては、売却そのものの交渉で頭が痛いところに、他の相続人にいちいち説明して同意を取るのもたいへんなものがあります。

たとえば、遺産分割協議書で売却後の利益の配分を記すなどして、できるだけ共有名義にすることは避けた方がいいと思います。

相続登記をしないままだと共有となる

相続登記をしない場合は、土地は亡くなった人の名義のままということになりますが、実質的には共有名義と変わりないことになります。

相続人が2名いれば、その2名の共有物ということになり、売却には両方の同意が必要になります。

相続登記は早めにする

 

相続登記が済んでいなければ、基本的に亡くなった人の名義では土地は売れません。費用を節約しようと売却成立と同時に相続登記ができればいいのですが、売れるまで月日がかかる場合は、あとから相続登記をしようとしても、うまくいかない場合が出てきます。

相続人同士で意見が合わない場合もそうですが、万が一相続人が死亡した場合は、相続権は直系親族に移ります。亡くなった人に子どもが4人いたとしたら、その4名全員の同意が必要になるのです。

放置される「塩漬け」の土地

年数が経ったために、相続人が誰か、どこに住んでいるのかもわからず、放置されている土地家屋が近年問題として浮上していますが、たいていは相続人が増えすぎてしまって、確認すら取れない事態になってしまっているようです。

相続人同士の十分な疎通と話し合いの上、早めに相続登記を済ませ、次のステップに進むことが肝要です。

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