共有持分 売却までの流れ

土地の相続が進まない!共有物分割請求について弁護士に相談【売却まで5】

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こんにちは、ななみです。
この記事では「売却を達成するまでの流れ」について記しています。

はじめての方は、このシリーズの最初の記事からお読みください。
【売却を達成するまでの流れ1】 40年住んだ土地の接道が私道と相続して初めてわかった

このシリーズの目次は
売却を達成するまでの流れ 記事一覧目次

相続人である弟と連絡がつかないので、土地売却するための相続登記ができない---困り果てて、とうとうネットで見つけた共有物分割請求に特化した弁護士事務所の先生に相談に行くことにしました。

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共有物分割請求とは

そもそも、共有物分割請求とはなにか。共有物とは、この場合は相続した土地と建物のことです。相続登記をしていない段階なので、名義は亡くなった父になっているわけですが、相続人は、私と弟の2名であり、それらが実質的な所有者です。

その場合は、一つの土地を、法律上弟と私で「共有している」状態になっています。それをそれぞれの持ち分に応じて分けたいとする、それが共有物分割請求です。

事前に内容証明便を送る必要がある

共有物分割請求は、その土地や家屋のことで争いになり当事者同士で話がつかない時に、裁判所にて行う訴訟です。

そこに至るまでの不和に終わった「話し合い」のことは「共有物分割協議」といいます。協議が整わないということが、訴訟を起こす要件であるため、協議が整わなかったことを示すものが必要です。話し合いが不調でなければ、いきなり裁判を起こすことはできないということです。

証明については、電話、メール、郵便などもありますが、証拠として残るものは、内容証明便ということになります。

内容証明便とは、特定の用紙に、きちんと要件を書いたものを持参して、郵便局で内容証明として記録をしてもらうよう手続きをしたものです。

私は別件で書いたことがありますが、特に難しいものではありませんでした。基本的には、原稿用紙のマス目のついたものに、一字一字文字を書き入れるだけのことです。

話のつかないかもしれない相手に、相続の件で申し入れをするという時は、上記の内容証明便で郵送し、控えを手元に保存する必要があります。送ったことがないという時は、依頼した弁護士が作成してくれるかと思います。

いずれにしても「共有者間に協議が調わない」ことが訴訟の前提になりますので、そのための準備が必要です。

共有物分割請求を起こすと結果はどうなるか

あとは当事者の「話し合い」が弁護士の代理でなされるわけですが、通常は双方が弁護士を立てることになることもあり、たいていはその段階で「和解」としてまとまることが多いということでした。

裁判ですので、双方の事情を考慮した上での「判決」が出ることももちろんあります。

話し合いがつかない時は競売ということになりそうですが、やはり普通に売りに出す任意売却の方が、価格も下がらずに自分で売ることができるので、たいていはその方向で和解となるようです。

ただし、中にはまったく反応がない相手もいて競売となっても音沙汰がないような場合もあると、弁護士の先生は言っておられました。その辺りは、ケーズバイケースです。

土地が要らない場合に共有物分割請求は適当か

ただし、相続に関しては、それで話がつくのは間違いがないわけですが、土地が売れない土地である、仮に売れたとしても、裁判の費用がまかなえるような金額が見込めない、土地は要らないから相手にもらってもらいたいという時は、どうなのでしょうか。

たいていの裁判というのは、相続する物件が欲しいから起こすのが大半です。というのは、そもそもが裁判というのは、労力と手間と費用をかけてもそれを上回るメリットがあるから起こすわけです。

たとえば、相続登記ができない期間に、固定資産税を一方だけが支払い続けていて、それが多額である場合は、これは経済的な損失ですから、その分は相手に請求をしてしかるべきかもしれません。

しかし、土地が要らないという主張を双方がした場合、どちらかがもらって管理しろという判決になるのか、それともやはり競売ということになるのでしょうか。

たいていの場合は、どちらかが引き取って売却をしましょうということになるのでしょうが、裁判の場合は判決が下されるわけで、その点が疑問です。

誰も受け取らず空き家となる相続物件

結局その場で結論は出ず、弁護士の先生もその辺は何とも言いようがないようでしたが、それはやはりそのような例を扱ったことがないということなのでしょう。

それが結局、相続登記がされないまま放置される空き家として現在社会問題化しているところなのですが、これは個人間でもどうしようもない問題で、税金や法の整備を待つしかありません。

相続人たちはどのような解決を望むのか

あるいは私が共有物分割請求を起こして、弟がそれをもらうということになった場合はどうでしょう。

裁判を起こす側としては、もちろん、登記簿から自分の名前を外して欲しい、ということが最終の目的です。しかし、親の土地を、共同で守るならともかく、きょうだい一人に押し付けることが、果たして解決なのか。

私にしても弟にしても不要なわけなのです。それを知っていて判決を求めるとは、自分のところになければいいので、粗大ごみはどこかに捨ててしまえ、というのと似ていなくはないでしょうか。

弁護士が言った持分売却という方向へ

結局、相談に行ってみたものの、私の場合は、訴訟は適当な方法ではないと思われました。

しかし、その相談の席で、弁護士の先生が言った「持分売却」という方法、それが解決の糸口となりました。

その時の先生には、依頼こそしなかったものの、30分の予定時間を越えても真剣に考えてくださった中で、有益な助言をいただいたことにはたいへん感謝しております。あのとき相談に行って良かったと、数年経った今でもつくづく思います。

 



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