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「私の家を壊してください」空き家解体と「武蔵小杉」噂の東マガ  タワマン問題

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空き家 解体 費用

今日のテレビ番組より「負動産」に関する番組の予告2つです。
寒い一日、お家で過ごされる方はご覧になってみてくださいね。

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空き家解体 注目のテレビ番組


私の家を壊して下さい【「家に歴史あり」バラエティー!】

フジテレビ午後4:00

タイトルに「減らせ、空き家問題!」とあり、老朽化する家の解体する人を決心した人のエピソードと、実際の解体の様子を紹介する内容です。
深刻化する空き家問題を考えながら見てみてくださいね。

 

「人気上昇! 武蔵小杉で問題噴出」噂の東京マガジン

TBSテレビ 午後1:00

もう一つは「噂の東京マガジン」。タイトルのみで内容はわかりませんが、最近取り上げられることの多い、武蔵小杉が取り上げられています。

タワマン林立の武蔵小杉に起こった問題

武蔵小杉 タワマン

川崎市中央区にある武蔵小杉駅周辺委は、2005年位から工場の跡地の広い範囲に、マンションの建設が始まり、現在では10棟以上のタワーマンションがあります。
タワーマンションとは20階建て以上の高層住宅を差します。

価格は右肩上がり。中古マンションの価格も上昇を続けている特異な地域です。
東京駅まで20分、乗り換えなしで行けるところで、ニーズが高いためでしょう。

しかし急速に発展したことで、思わぬ問題も出てきました。

保育園の待機児童数が多い

ニーズが若い世代に集中していることもあって、入所希望の児童数が増えて、保育園の整備が追い付かないためです。
共働きの世代にとって、保育園不足は深刻な問題です。

駅改札に長蛇の列

上記の東京駅まで20分のJR横須賀線の改札に入るのに、列に並ばないと入れない。
急速な人口の増加にインフラが追い付かなくなったためだそうです。

タワマンの経済的リスク

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それ以上に心配なのが、タワマンの資産としての経済面です。

管理費と積立金値上げの可能性

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分譲マンションはどこでも、月々の管理費と修繕のための積立金を払うことになっています。
たとえば東京の湾岸エリアなら、管理費が月々2万円、修繕金は6300円ですが、6年目から1万2千円、11年目から1万8千円となります。
これは分譲時の資産なので、老朽化が進めば、これよりも上がる必要がある。共用施設が多いマンションほど、その可能性がかくなります。

武蔵小杉であってもそれは同じです。これがどこまで上がるかがはっきりしていないのは問題です。

分譲マンションを買う際は、多かれ少なかれ、その点を頭に入れておく必要があります。

気になる売却はできるのか

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自分で住み続けているときは、支払いを続けている限り問題はありませんが、たとえば10年後に売ろうと思った時の修繕積立金が変化して居る場合はどうなるのでしょう。

上の例で、管理費が月に2万円、積立金が、そのままだったとしても1万8千円。売り値に合わせて、月々4万円弱を買主が負担しなければならない。
マンションの住宅ローンプラス4万円となると、かなり厳しい金額です。それなら新築か、あるいは賃貸かということになりかねず、中古での売却が難しくなります。

分譲マンションを売る時は、管理費と修繕金の金額を考慮に入れる必要があります。修繕金が高ければ、売値を下げなければ売れなくなります。

つまり、自分では決められない修繕金の金額によって、マンションの資産価値が下がることがある。建物は必ず劣化していくので、資産価値が落ちないようにするのは難しいと言われています。(オラガ総研 牧野知弘代表)

住民の合意がなければ決まらない

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さらに、タワマンならではの問題もあります。20階建て以上となると世帯数がひじょうに多いことと、まだ若い世代も多く年数が進むにしたがって、各世帯に経済的な差ができることもあり、建て替えはもちろん、費用が掛かる大幅な修繕も住民間の合意形成が難しくなるだろうと予測されてもいます。

タワマンほどの規模ではない、普通のマンションでさえも、住民が折衝に苦労したり、中には訴訟沙汰になったりするところもあるくらいで、これは戸建てとは違う、マンションに特化特有の問題点です。

私たち夫婦も先々マンションへの住み替えを検討中なのですが、分譲マンション購入の際には、購入価格だけではなく、修繕積立金、それに伴う売却のリスク、周辺環境の整備はどうかも視野に入れて、慎重に決めるべきなのだろうと思います。

まとめ

これまでの集合住宅以上に、巨大化して住民の数が多いタワマン。タワマンならでは問題もあり、転居の際は問題を事前に把握しておくことが望ましいようです。

 

 

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