空き家売却

「持ち家価値が1円に⁈」たけしのTVタックル番組内容紹介 日本の住宅政策 空き家を高く売るコツ

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こんにちは、ななみです。
日曜日午前11時55分からテレビ朝日の「たけしのTVタックル」で売れない不動産の「ニッポン住宅大問題」が放送されました。
内容は、日本の住宅問題、格安物件が頻出している現状、それから住宅政策の問題点とその解説が前半にあり、後半は、プロの診断士による自宅の査定と、空き家売却時の価格を上げるポイントというもので、後半には、プロの診断士による自宅の査定も行われました。その詳しい番組内容をご紹介します。

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驚きの1円空き家物件

(ナレーション 以下同)

最初に紹介されたのは、不動産サイトに掲載された驚きの物件情報。サイトでは100円との販売価格だったが、チラシを見ると「1円」の表示。いったいなぜ1円なのか!

物件概要

物件所在地は西伊豆、約100坪の土地に、床面積は74㎡、2DK。1円物件とは思えないきれいな家と間取り。

また、温泉設備まで引かれており、家に居ながらにして温泉を楽しむことができるという家。なぜ破格の値段で売りに出されることになったのか。

 

所有者談話

父親が持っていたが、病気で亡くなって、9年前に相続。神奈川県厚木に住んでいるので、維持管理に苦労しているとのこと。

「いろいろありますけれども、金銭面が一番きついですね」

 

 

水道利用量、それとこの家に特有の温泉利用量が、4万円台と高額。また施設維持管理費ふくめて、総額で、年間約19万円がかかる。

 

 

売り始めは200万円の売値だった。しかし、何年経っても買い手が現れず1円に値下げしたところ、現在は、買いたい人が現れて協議中だという。所有者は一安心といったところ。

 

格安物件が次々と

他にも格安物件で掲載されているものは、東京都大田区にある物件。

蒲田駅より徒歩10分。敷地面積6坪、150万円。

格安での売却理由

売主は、高齢の男性だが息子のマンションに一緒に暮らすことになったので、なるべく早く物件を手放し、現金化したい。風呂なし、和式トイレ、狭い敷地面積のため、低価格に。

現在は、買い手が現れて、600万円をかけてリノベーション後、賃貸物件となっている。

格安物件を扱う不動産会社社長談話

株式会社リライト代表取締役 田中裕治氏は次のように。

現在は、不動産の「不」の字を変えた「負動産」というべき物件が出てます。ゆくゆくは3軒に1っ件が空き家となり、当社ではそういった格安物件を年間30件くらい扱っています。

 

他の格安物件

山梨県北斗市 建物175㎡ 23畳リビング 50万円

千葉県山武市  築28年 3DK 10万円

 

日本の住宅政策の問題点

格安物件が増える現状に、不動産コンサルタントの長嶋修氏は警鐘を鳴らす。

格安物件が増えているということは、日本の住宅政策が根本的に破綻しているということです。

 

スタジオでは、阿川さんと質疑。

阿川「今VTRで見ると、魅力的な物件が、あら、そんなに安いんだったら、あらステキじゃないって思っちゃうんですけれども、格安物件が増えているということは良いことなんですか、悪いことなんですか」

長嶋「悪いことでしょうね。あまりにも空き家の数が多いので、追いつかない。需要と供給の関係が成り立たない、いくらでも借りて買い手が出ない。住宅市場全体がデフレになっている」

杉村太蔵「新築件数は増えているのか」

長嶋「横這いです」

杉村「建てている人はいるんですか。家は余っているのに…」

長嶋「それが日本の住宅政策のダメなところなんですね」

住宅政策の問題を解説

 

長嶋:税制優遇で新築がどんどん作られる新築は、直ぐ中古になって、中古が増える、それが老朽化して空き家となる、今空き家が1千万戸になっちゃった、それに対して、また税金投入をする。空き家が増える原因は、簡単に言うと、新築の作り過ぎなんですよ。そこに税金をたくさん投入して、また空き家にも投入している。

中古住宅を買うよりも、新築を買った方が税制的に圧倒的に有利にできている。高度成長期からそれがずっと続いている。住宅の総量の管理をやった方がいいですよ。

住宅の総量の管理とは

国や自治体が、人口動態などの基づき、新築を建てる数を税制などでコントロールすること。
アメリカやイギリスなどではすでに行われているという。

長嶋氏は「住宅数、築年数、世帯数、将来を予測して、どのくらいの新築を作り、どのくらいの空き家を壊すかの目安を建てるかを管理する」と説明。

それに対して、自民党衆議院議員の井上信治議員が抗弁をするが、三重県元知事北川政恭知事からは緊急課題との意見も。「それでは成熟社会が迎えられないではないか」

長嶋氏は、先進国は、アメリカ他は皆そうしていると言い、日本だけが遅れていることを指摘する。

***

以上、住宅のデフレと、不動産コンサルタント長嶋修氏による、日本の住宅問題の制作の問題点解説でした。

 

空き家を査定してもらう時の注意点

以下は、空き家の売却に関する内容、価格査定についてです。

町の人にインタビュー

町の人に住んでいる家について気になることを聞いてみると

70歳代と思しき男性

施設に入るか墓に入るしかない時に、居間の住まいはどうするか。価格が気になる

他の70歳男性。

子どもが継いで暮れればありがたいが、固定資産税も高いし

 

自分の家の資産価値を下げないポイントとは?

2年半前に母親が老人ホームへ入所後に亡くなって相続の手続き中。固定資産税は15万円という。

これまでの空き家中に空き巣に2回入られたなどの問題も発生。


家は築52年 駅徒歩6分、2階は4部屋があり、9LDKとかなり大きな家。

敷地は100坪 数度のリフォーム歴があり、直近のリフォームは5年前。

バブル時のピーク時の家の価値は、不動産鑑定士の鈴木良子氏(左)によると、2億円とのこと。

それを聞いた依頼者は希望額を1億円に設定したが、査定後の価格は5千万円だった。

不動産鑑定士の云う、売却額を決めるポイント

 

・キッチンの動線が保たれていること
・水回りが清潔かどうか
・リフォーム時の書類を保管して管理状況を示す
・空き家に見せないことで査定額が変わる 手入れが必要

など。

このお宅の場合、他の特徴として、

 

・母親が居住中、バリアフリーに改築した部屋があり、高齢者向けのニーズがある。
・9LDKと大きな家だが、部屋数が多いのは、逆にマイナスポイントになることもある

 

 

・また、大理石の暖炉(写真左手)などは、個人的な趣味によってはマイナスとなる。

 

 

・室内だけではなくて、鑑定評価するときには庭も見るので、荒れた庭に残置物があると費用がかかる。

空き家に見せない

できるだけきれいに、空き家に見せない「住める家」としてのアピールが大切。

木造住宅の耐用年数は20年ほどで、これを過ぎると価値はなくなるが、リフォームなどの管理にもよる。

耐用年数は過ぎてしまっているがこのまま使いたいという人もいると、診断士が解説。

 

「中古物件は、家があってなんぼ」

鈴木:中古とはいっても使えるものはたくさんある。見る人は建物を結構見ている。

阿川:土地だけ買っても立てるお金がなくてはしょうがないから、ちょっと趣味が合わなくても、家があれば得って考える人も・・・

鈴木:それは、たくさんいます。中古物件は、家があってなんぼですね。

 

空き家のメンテナンスのポイントは

 

阿川:一般の人が何を大事にメンテナンスしておけば価値が下がらないか

鈴木:キッチン、浴室、トイレの水周りが資産価値を下げないポイント。古くても、リフォームしていたり、コーティングをしてタイルの目地がきれいだと価値がある印象になる。あと、3、400万円足してリフォームをして住める計に。

 

番組を見終えてのまとめ

この番組の一番のポイントは、やはり、住宅政策として、住宅の総戸数を国が管理せよという、長嶋さんの提言です。それが不十分なために、「家余り」となり、現在の格安物件、住宅のデフレという現象が起こってしまっているというところ。これは、テレビがメディアとして強く訴えてもらいたいところです。

そして、空き家の所有者向けに大切なところは、「中古物件は家があってなんぼ」という鑑定士の言葉です。なぜかというと家があった方が、利用価値が高い。新に家を建てるよりは、ずっとコストが少なく住むことができます。なので、安易に更地にするのは考えものです。購入者と相談の上、土地だけが欲しいとなったら、それから壊しても遅くはありません。

さらには、売るとなったら、できるだけ水回りをきれいに保つということ。仲介の不動産屋さんに意見を聞いて、売れる家なら水回りだけリフォームというのもありですが、それ以上にプロにクリーニングを頼むのが良いとされています。自分で掃除するのとは相当違うそうですので、コストをかけても売れるなら視野に入れた方がいいと思います。

冒頭のお宅は、1円とはいえ、コストのかかる別宅が売れて良かったですね。

皆様も、不動産鑑定士の挙げる空き家売却のポイントを、どうぞ参考になさってくださいね。

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