相続 空き家売却

相続放棄と空き家売却のタイミング 生前から売却、売れなければ放棄が確実

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こんにちは。ななみです。
夫の亡くなった父親名義の家に住んでいる私たちは、今後の住み替え先を探すと同時に、夫母の住んでいるもう一軒との実家の相続に頭を悩ませています。夫は「どうしてもとなったら相続放棄がある」と言いますが…
数日前に、ヤフーニュースの欄に、相続放棄についての記事が載っていましたので、あらためて相続放棄と空き家売却のタイミングについて考えてみたいと思います。

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売れない土地の条件とは

記事タイトルは「知らない間に、あなたが「見知らぬ空き家の所有者になる恐れアリ」というもので、著者は、『老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路』の著者・野澤千絵さんという方です。

まずは、「流通性の低いエリアの土地をどうするか」。「流通性の低い」というのは、つまり地方の売れない土地のことですが具体的には、次のようなものだそうです。

● 自治体等による移住推進の取り組みが活発ではない過疎化エリア
● 交通が不便で生活インフラが不十分な大都市超郊外エリア
● 丘陵地で坂道や階段が多いエリア
● 土砂災害や浸水などの災害リスクが高いエリア
● 借地などで権利関係が複雑な物件
● 土地の境界や越境物で隣地ともめている物件
● 抵当権などが解消できる見込みがない物件
● 建築基準法上の接道要件を満たしていない再建築が不可の物件
● 敷地内に老朽化した擁壁などがあり危険な物件
● 管理費滞納が積み上がった老朽マンションの物件
● 低額で仲介手数料が非常に安い物件

地方の土地は「売れない」と思った方がいい

上記の項目はともかく、地方においては、坂の上だろうが平地だろうが、スムーズに売れる土地などはまずないと思っておいた方がいいです。

私がこのブログを書くきっかけの、売却済み実家については、低い山の上、坂を上らなければいけない土地でした。引っ越しをする金銭的な余裕のある方は、山ではなく町の平坦地にマンションを買うなどして、早々と下りてきていました。

一方、今、夫と住んでいる家は、郊外型住宅地の一戸建て。母が住んでいるのが、駅から真っ直ぐの通りの大きな道路沿いの商店街、どちらも平坦地です。後者はまず売れる見込みはなく、前者は駅から徒歩20分以上、結局どちらにも住まない見通しです。

都市部なら、上のリストの再建築不可物件であっても、投資用に買う人がいます。地方の土地はどれに当てはまるかと言われると、どれともいえないのですが、要は上に挙げられているような特定の条件がなくても、駅近のよほど立地の良いところでなければ、欲しいという人が現れない可能性が高いです。

なので、誰も欲しいという人がいない、ということがあらかじめわかっていて、しかも相続人は誰も住みたくない、要らないというのなら、相続放棄をするのがいいのです。

しかし、野澤さんは「相続放棄には大変なリスクが伴うという」と記事の最初に書かれているではないですか。
え、そうなのか、まだ知らないことがあったのか、うっかりブログで進められないではないか、ということで、今回また再度調べる運びとなったわけです。

相続放棄にはリスクが伴うか

そのため少々記事の中にあることを確認したわけですが、結論を先に言うと、「相続放棄には大変なリスクが伴う」かというと、相続放棄それ自体は、ただの手続きです。

なので、手続きの煩雑さや手間はありますが、しかし、私がやったような売れない土地の売却と比べれば、はるかに簡単で、しかも事務手続きですから、心労が伴うというようなことはありません。

相続放棄は早めに準備する必要がある

大切なことは、

・相続財産管理人制定の手続きをする
・多くて100万円ほどの費用がかかる(戻りはある)
・他の資産がある場合は生前贈与などの手続きをする

ということで、いちばん最後の、他の資産が多い場合がどうするかを考えると、かなり早め、それも被相続人が亡くなる前から始めないとできないことになります。なので、何の準備もしていない時に突然、親が亡くなった、という場合は、相続放棄ができるとは限りません。

相続放棄と生前売却の詳しいことは前の記事をご覧ください。

なぜ相続放棄をしなかったか 私の場合

私の場合は、なぜ相続放棄をしなかったのかというと、とっくに3カ月を過ぎてしまっていたからです。というのは、そもそも、その最初を誤った最大の理由は、相続に関して何の準備もしていませんでした。

さらに、「土地が売れない」ということが、私もそうですが、もう一人の相続人である弟も、まったく知らなかったからです。

限りなくゼロ円に近い土地を、他の相続人の「高く売れるはずなのに、何をやっているんだ、ひとり占めする気に違いない」という不審が、仲たがいを招き、それがますます相続登記を遅らせる原因となってしまいました。

各自の知識はもとより、兄弟での情報の共有が必要なことは、いまさら言うまでもありません。

土地を放棄する法律はない

いったん所有してしまった土地については、売れない限りは、所有し続ける他なくなります。土地を放棄する法律がないからです。
たとえば、車などなら、廃車にするという手続きをすればいいわけですが、土地の場合はそれがないのです。

では、私が事前に相続放棄をすれば、売却にも相続にも苦労しなくていいとわかっていたら、相続放棄をしたかというと、したと思います。

ところが、それがその時にはわからない。たとえば、少しくらい値を下げれば売れるだろうとか、そんなにお金もかからないだろうとか、たいていの人は、そのように楽観しているのです。

その頃には、まだ家が新しく見える、誰かが住んでいる時はあまり感じないためもあります。そうこうしているうちに、手を打つのが遅れてしまう。というか、あまり心配に感じていないのですね。

1200万円で欲しいと不動産屋が回って来れば、それに近い値段で売れると思っていました。しかし、実際困ったその時にはもう永久に放棄はできないということになってしまっています。

預貯金の放棄が惜しい--相続放棄をしない理由

しかも、土地の相続放棄をする際には、現金や預貯金、その他の資産に関しても同じように全部放棄をしなければならないため、その点も、まあ、やはりお金があって受け取れないのは惜しい。遺産をもらえばそこで何とかなるだろう。土地の方は値下げすれば売れるだろう、とりあえず相続しておこう、ということになる方も、多いと思います。

これはもう自分でもやったことがあるからわかりますから、人というのは、どうしても、その辺りが楽観的になるところがあって、売れないという事態が、一度実際にやったのではないと、なかなか呑み込めないのです。人はそういうが、この家の場合なら何とかだいじょうぶだろうと、どうしてもそういう風に思いがちなのです。

結局売れなければ、お金がかかる、あるいは処分するにもお金がかかるということなので、少しくらいもらっても合わないということがわかるのは、結局売れないということが分かったときなのです。

相続放棄するまでの3か月間に売りに出す

そこで一つ提案です。
通常、土地を売りに出すには、相続後ということになりますし、亡くなった人の名義では基本的には駄目なわけですが、とりあえず、相続放棄を前提に亡くなった人の名義のままで、売りに出すのです。そのように不動産屋さんに話をつけておく。

同時に、相続放棄の手続きも初めてお居た方がいいです。多少費用がかかってもいいので、後で撤回できますから、途中まででいいので手続きを進めないと間に合わなくなります。

相続放棄のできる期間3カ月間だけ売りに出してみて、どこからも呼びがかからない、問い合わせすら一度もないということになったら、そこで、相続放棄をすればいいのです。

早めに不動産屋に問合わせをする

もっともこれがどこでもできるかどうかはわかりません。請け負ってくれる不動産屋さんがいるかいないかによりますが、私が最初に見せた不動産屋さんは、全部、名義は誰の名義かなどとは聞かない。その時点では、相続登記していないが、売れたら登記も一緒にやっていい」というところもありました。

特に、相手が買取再販業者の場合は、相続登記前でもできます。これも事前に問い合わせておいた方がいいです。

生前中に売りに出すのが最も安心

「いや、3カ月間ではわからないよね。1年くらいは置かないと」。あるいは、「死んだ人の名義ではトラブルが心配だ」というのであれば、親が生前中から売りに出すのです。

相続放棄の手続きをするのと、生前中に売るのとはどちらが楽かというと、明らかに生前中に売る方が簡単です。親が亡くなる前から売りに出しておく、数年経っても売れないということがわかったら、亡くなった時点で相続放棄をすればいい。

「住まいの終活」

野澤さんのすすめているのも、その「住まいの終活」なのですね。そして、上に述べる「相続放棄のリスク」というのは、相続放棄をする人にとってではなくて、結局それを皆がやっていると、市の方も管理などし切れないから町が崩壊してしまうということらしいです。

個人でする場合にリスクがあるというのではない。そういう社会問題になってしまっているから、キチンと終活しようという意味合いのようですね。相続放棄がすごく難しくて危険だとかそういう意味ではないと思います。

相続放棄というのは、矢鱈と勧められることではありません。しかし、どうしてもそれ以外に手はないとなったら、負債を含めて、故人の財産に縛られないための良い制度です。

これまで見てきた通り、親のものではあっても、人の資産、上手にえり分けてもらうには、頭を使わなくてはなりません。

もうそういう煩わしいのが嫌だ、縛られたくないという人は、ここまで書いたような、空き家処分のテクニックではない本当の意味での相続放棄も検討した方がいいかもしれません。

相続のこと、実家の処分、人生のうちで一体どれだけの時間をそこに費やしなければならないのかと思うと、悩まずにすっぱり相続放棄ができたらどんなにか良いことでしょう。

幸運にも土地が手離せた私でさえも、これまでの時間を振り返って切にそう思うくらいですから、十分検討するに値する方法だと思います。何しろ、土地を手放す方法は、今の法律ではこれ一つしかありません。それを忘れずに活用してください。

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