マンション

タワマン修繕積立金の不足 マンションの建て替え -クロ現要約版(2)

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マンションの空室の問題、クローズアップ現代「“都会のマンション”に異変!あなたはどうする?」で放送されました。

この記事では、短い時間で読めるよう、放送された内容を要点のみ簡潔にテキスト中心にでまとめます。
全文は別記事、クロ現「都会のマンションに異変」老朽化とタワマン修繕積立金不足 にありますので、そちらでご覧ください。

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マンションの老朽化の問題

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都心の中央に急増しているタワーマンション、現在は約780棟、22万戸、今後さらに34棟のタワマン建設が予定されています。

2027年には300万戸のマンションが築30年を超え、そして、2037年には、500万戸のマンションが築30年を超えることになります。

マンションの老朽化によって、どのような問題が起こるのでしょうか。

 

建て替えには住民の5分の4の同意が必要

老朽化したマンションの一つの選択肢が建て替えです。

しかし、同じマンションに住んでいる住民の5分の4の同意が必要です。この数に満たないことには、建て替えができません。

空室が増えて居所不明

しかも、マンションの”埋もれた空室”が増えるに従い、居住者が今どこに住んでいるのかがわからない事例が増えてきました。

素人のマンション管理の理事単独では、居所を突き止めるのが難しく、見つかっても同意が取れなければそれまでになってしまいます。

建て替えや修繕ができない場合、老朽化したマンションには買い手が見つかりにくく、売却を望む人がいても、部屋が売れないことになります。

つまり、ここまでの前の記事で述べたように、管理がきちんとできて居ないマンションは資産価値が低下してしまうわけですが、居住者の居所がわからない、同意が取れないということは、解決不能となる恐れがあります。

 

タワーマンション修繕費が高額

タワーマンションについては修繕費が高額になることがわかってきました。

番組内で、取り上げられたマンションの外壁の修繕費は、2億6千万円というものでした。

外壁だけでなぜそのように高額なのでしょうか。

タワマンの修繕費が高い理由はゴンドラ

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修繕費用が高額の理由はというと、タワーマンションは高層階のため、普通に知られている「足場」が組めない。

そのため「ゴンドラ」という特殊な機材が必要になるのです。

その他、周囲に対しての外壁の覆いなど「養生費」というものも、面積が大きいために普通のマンションよりはるかに高いものとなってしまいます。

そこで、番組内のあるマンションでは、修繕の同意は取れたものの、せっかく積み立てた修繕積立金が2億円で、必要な費用には6千万円足りないことがわかり、結局修繕を見送ることとなってしまいました。

積立金が足りない理由は積み立て方式

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なぜ、積立金が足りなくなってしまうのかというと、それは積み立て方式にあります。

マンションの積み立て方式は2種類あり、段階増額積立方式と、均等積み立て方式。

均等積み立て方式は、最初から積立金が高額だが変わらないというもの。

段階段階増額積立方式は、その都度積立金を値上げする必要がありますが、やはり値上げには住民の同意が取れないのであげられない。

すると、積立金が不足してしまうという事態が起きるのです。

タワーマンションの修繕積立金の目安

マンションの修繕積立金の目安は、専有面積平米辺り200円。

たとえば、60㎡のマンションなら1万2千円です。

タワマンなど豪華な付属の設備があると、その部分の修繕も入ってきますので、当然これ以上になることも考えられます。

タワマン購入時には修繕積立金も注意! この回のまとめ

この修繕費の問題に関しては、タワマンの販売会社や、所有者だけではなく、行政にも問題がある、そのような番組での問題提起も行われました。

所有者にとってみれば、行政の問題を今から考えていてもどうしようもありませんので、とにかく資産価値が下がらないように、住民同士が目的を同じところに目指して、理事会で話し合って同意を取りつけるしかありません。

特に住民に年齢差があると、たとえば80歳代の人は、「もうお金を使って修繕しなくていいよ」となりがちです。

なので、同じくらいの年代の人、また、経済状態が極端にお金持ちとそうでない人との差がないタワーマンションの方が、修繕にしても建て替えにしても、皆の意見が同じになりやすいと言われています。

タワーマンションを買う時には、どこがいいかの立地や、将来値下がりしないかなど資産価値の維持できるところを選ぶべきですが、現在、または将来の修繕積立金が十分にあるかどうかで、そのあとの、資産価値が違ってきます。

積立金が安いからいい、とは一概に言い切れませんので、管理費も含めて十分な検討が必要です。

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