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ネタドリ|マンション空室23区に5000戸!積立金不足で廃墟に

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「ネタドリ」NHKのテレビ番組で「マンションの異変」特集が放送されました。

マンションの空室問題、タワーマンションの規制の二つが主な内容でした。今回のネタドリの特集、前半部分のマンションの空室と修繕積立金についての番組内容をお伝えします。

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都会のマンションの異変とは

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今東京の新築マンション価格はバブル期を超えて最高値となっています。

一方でマンションなど共同住宅の空室も年々増加して過去最多を記録しているんですね。

マンション人気の裏で一体何の異変が起きてるんでしょうか。

都内でもマンションの空室が

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マンションの空室の情報収集を行う民間企業の調査員、今都内の人気エリアでも、空室が相次いでいるといいます。

マンションの玄関のポストにテープが貼っているのは空室。他にも電気メーターに黒い点が二つあるのは空室。電気メーターが停止している印です。――マンションの調査員

”埋もれた空室”とは?

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この会社が特に注目しているのが、空室の中でも埋もれた空室とと呼ばれる物件です

埋もれた空室とは貸や売買の市場に出ないまま、いわば放置された空室のことです。

このマンション調査会社は、所有者の状況を調べそのデータを不動産会社などに提供しています。

データを元に、不動産会社が所有者に売却を流すことで取引につなげようとしているのです

誰にも知られないまま空室に

築40年の頃マンション、空室として販売賃貸情報に公開されるのは戸だけですが、 会社が調べたところをさらに6戸が不動産売買市場に出回らないまま放置されていることがわかりました。

結構ありますよね。空き家の調査をしていて、新築ボンボン立っているのを見るともったいないなと思います--空き家調査員

東京23区に5000戸のマンション空室

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判明した空室は、これまで調査しただけで、東京23区に5000戸に上るといいます。

 

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最も多いのが新宿区で677戸。ついで多いのが杉並区673戸。

人気エリアの港区でさえも268戸の空室が見つかっています。

しかし、専門家は、本当の数字はそれよりも多いというのですから驚きです。

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23区で5000戸という情報は実際の1%ぐらい。これからもどんどん増えていく可能性はあると思う--空き家活用株式会社の和田貴充社長

マンション空室の2つの例

ここから、マンション空室の2つの例。

空室の所有者を探す理事長

一つは、所有者が高齢化で地方の実家に帰ってしまった部屋についてです。

築30年以上のマンションで、最寄駅から徒歩10分以内、立地は悪くないところでしたが、管理を任された息子は、部屋をどうするべきかわからず、そのまま放置。

管理費を四年半に渡って滞納したため、130万円が未払いのままです。

マンションの管理組合の理事長となった女性は、それを支払うように所有者の息子に求めていくことになります。

ここまでのところも所有者を突き止めるのに、登記簿から住所を探し出すなどとしなければなりませんでした。

そればかりか理事長は「マンション管理士」の専門家に相談をしなければならず、突きとめた住所に所有者の息子を訪ねることもしています。

多分ほとんどの理事会の人は素人がなるわけですからなかなか難しいですよねーー理事長談

 

老朽化したマンションの例

空室問題のもう一つの例です。

11階の部屋の方から排水が漏れてくるという訴えがあり、原因は10階の天井裏の排水管が詰まっていることが判明。

しかし、原因となった部屋は70代の所有者が5ヶ月前に亡くなっており、部屋は空室になっていることがわかりました。

管理が行き届かないひとつの空室の問題が、マンション全体に及んでしまったのです

未来永劫ずっとマンションは大丈夫だと言う考えでいましたが、僕にとっては白紙の状態ですね+--マンション管理組合理事長

この部屋が空室でなければ、所有者と交渉の道が残されています。

ところが、この部屋の所有者の親族は相続を放棄。

その場合は、水漏れ原因の修理費は所有者居合の人が負担せざるを得ません。管理組合は160万円を負担しました。

空室はどうなる?

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管理組合では売却手続きを進めることも検討していますが、そのためには費用が100万円ほどかかり、回収できるかどうかも分からないといいます。

相続放棄をした方が残したマンションという資産を、誰がどういう風に処分するのかというのは、非常に重い問題だと思います。――マンション管理士

マンション空室と老朽化の問題について、不動産コンサルタントの長嶋修さんは

これから人口減少高齢化が進むので、マンションの空室はますます増えます。

新築の作り過ぎが埋もれた空室ができてしまう一つの要因です。

さらに、少子高齢化と建物の老朽化に対応できていないということがあります

1970年代から量産されましたので今、多くのマンションは建築から40~50年が経っている。適度にメンテナンスをしないと保てないという状態です。

「埋もれた空室」の問題点

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埋もれた空室が増えるとどんな問題点が出てくるのでしょうか。

空室ができると、滞納管理費や修繕積み立て金が滞納されることによって起こってくる問題があります

修繕積み立て金の滞納で起こる問題

・共用部ゴミ置き場などの管理がおろそかになってしまう可能性がある
・修繕積立金が滞納されると長期の修繕計画に影響が出る。

つまりマンションの老朽化に手を打てず、その結果、マンション全体の資産価値が下がるということが起きてしまうのが、最大の問題です。

このままいくと廃墟マンションや、スラムマンションというものになってしまいます。今でも一部では出てきているんです。
外壁のタイルが壊れてきたりすると、周辺環境も悪くなって、周辺の不動産の価値も下げるということです。

一戸建ての場合は、迷惑な空き家は自治体が取り壊すこともできます、がマンションは一個だけは壊せないですよね。――長嶋修

埋もれた空室への対処法

埋もれた空室への対処法は

・管理組合がなるべく早めに動き所有者を特定する
・弁護士やマンション管理士など専門家に相談

 

所有者を特定した後にどんなアクションを起こすかということですが、手続き的には難しいことがあるので法律に詳しい専門家、マンションの管理士や弁護士に相談することも大事だと思います――長嶋修

 

中古住宅活用のポイント

番組の最後には、長嶋さんが、これからは、国や自治体も含め、一般の人も今ある住宅をいかに活用していくかということが大切であると説明。

また、一般の人が中古住宅を活用する際のポイントは

建物の品質がちゃんと作られているかどうかということ。その後、点検やメンテナンスをほどほどにやっているかどうか。それで雲泥の差となります。建物を見学しに行く時もある程度分かります。――長嶋修

さらに、マンションの場合は、管理組合の有無も大切ですが、それについては

マンション管理組合の状態も聞けば、不動産屋さんがある程度は教えてくれます。

番組を見終えて

地方は戸建てという選択肢もありますが、都会の駅近はマンションに住む以外の選択肢がありません。共同住宅を避ければいいということだけで解決する問題ではないため、これらの問題を皆が知って、お互いにマンションの資産価値を下げないように知識を深めて対処をする必要があります。

また、個人では対応できない問題もあるため、新築と中古それぞれの住宅管理を国が行うようにするということは、以前から長嶋さんが力説しています。

それと、所有者不明のマンションや相続放棄された物件を、皆でよりよい管理や売却ができるような、法律の整備も待たれるところでしょう。

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