不動産投資

ランドセット不動産投資と大東建託サブリース問題【クローズアップ現代】

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不動産投資の「ランドセット」と呼ばれる投資手法について、クローズアップ現代が「過熱する不動産投資に異変!賃貸住宅ビジネスの深層」と題して特集。

番組内で取り上げられたのは、レオパレスのアパートとランドセットを始めた大東建託でした。

9日のクローズアップ現代の内容をお知らせします。

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“レオパレス銀座”が出現した理由

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クローズアップ現代の冒頭に登場したのが、三重県津市のアパートのアパート密集地帯、通称“レオパレス銀座”と呼ばれているエリアです。

1km四方におよそ100件の賃貸アパートが建てられています。

アパートのオーナーは最初は、地元の土地を持っている人が主流でした。

その頃は田園地帯で、その頃のオーナーは、この辺りにアパートはないという認識でした。

ところが、そのあとで、レオパレスのアパートがどんどん追加され、今では100棟に増え、あるアパートオーナーがこの地域を“レオパレス銀座”と呼んだ名前が広まっています。

「ランドセット」の導入でアパートが増加

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なぜそうなったのか、最初はわかりませんでしたが、今回のクローズアップ現代をみて、その理由がわかりました。

後から追加されたオーナーの多くは、地元の人ではないのです。土地を持っているのではなく、ここに来たこともない人が、不動産投資のアパート経営に乗り出す。

それが今回の番組のテーマである、「ランドセット」という手法です。

 

ランドセットとは?

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レオパレスのアパートと言うのは、元々は地元に土地を所有する人が、多くは相続税対策のために始めることが多かったのです。

しかし、「ランドセット」ではランド=土地と建物をゼロから購入し、賃貸経営をするというビジネスモデルです。

土地とアパートと両方の資金を用意しなければならないため、中には1億円を超える融資を受ける場合もあるといいます。

ローンの金額が高額になるため、それだけ賃貸経営のリスクも大きくなるのです。

レオパレス銀座の場合は、とにかくアパートが密接して、一地域に建てられているため、完全に需要オーバーの状態になっています。

元々土地を持っていたオーナーはもちろん、あとからランドセットでアパート経営を始めた人も含め、この地域での賃貸経営がきわめて厳しいことがうかがえます。

 

ランドセットのアパート投資のケースー水戸市

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ランドセットの例として取り上げられたのが、茨城県の水戸市のアパート経営の例でした。

オーナーの石田さんは、賃貸不動産会社の提案を受け土地を購入、建物を建てランドセット投資に乗り出しました。

土地と建物の総額はおよそ8000万円。そのほとんどを借金、つまり銀行ローンで借りたことになります。

サブリース契約で家賃が減額に

賃貸不動産会社とはサブリース契約を結び、プランでは年間およそ530万円の家賃収入があり、8000万円のローンは25年で完済できる見込みでした。

しかし、アパートを立ててわずか数年で、周辺には同じような賃貸物件の建設が相次ぎ、家賃相場は下落。

そこで管理会社から、賃料が突然値下げされるという事態になりました。

最初の家賃は6万3千円だった部屋の家賃が5万円になってしまうという大幅な値下げで、所有するすべての部屋で1万円から1万3000円の値下げを求められたのです。

当初の想定より年間100万円の減収となり、ローンの支払いや固定資産税などを差し引くと、月あたりの収入は1万1666円になったといいます。

さらにこの後予想されるのは、人口の減少で、入居者はさらに減る恐れもあります。

現在のローンの残りは5000万円。この先、返済に行き詰った時はどうなるのか。オーナーさんの心労が相当大きそうで心配です。

 

ランドセットが広がった背景

ランドセットモデルの元になったビジネスが広がったのは1990年代。

当初は、農家や資産家が持つ余った土地に賃貸アパートを建設する資産活用法としてのアパート経営というものでした。

しかし、2008年のリーマンショックを受け不動産投資が冷え込んだこともあり、そのビジネスモデルにも陰りが見え始め、より多くの顧客を取り込むために広まったのが、ランドセットです。

もともと土地を持たない人でも賃貸住宅の経営ができるということで、その地域の土地を持っている人」という限定された条件ではないため、顧客はいくらでも広げることができました。

地価下落と低金利

もう一つランドセットを広げた背景が、地価の下落と低金利です。

土地が安くなったところは、誰でもが土地を手に入れられるようになりました。

さらに、大規模な金融緩和のため、安い金利での融資が受けやすくなり一般の人が”サラリーマン大家”として、ランドセット投資に乗り出すようになったのです。

また、一面で老後や将来に対する不安や、政府による蓄財の勧めなども大きく影響していると思われます。

 

ランドセットの発案は大東建託

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このビジネスをいち早く始めた大手の賃貸不動産会社として、画面に映ったのが大東建託の本社ビルです。

11期連続増収増益を続けグループの売上高は1兆6000億円。

大東建託元社員の解答

クローズアップ現代が大東建託にランドセットのリスクについて問い合わせたところ

当社ではランドセットによる契約は主力ではございません。当社が行っているランドセットの提案は基本的にはもともと土地を所有している資産家の方々が中心で、相続対策などが主な目的となっております。

との文書が送られてきました。

 

ランドセットでもサブリースが問題に

なぜトラブルが、増えているのかその理由は、やはりサブリースの仕組みにありました。

サブリースの問題とは、オーナーに代わって賃貸不動産会社がアパートを一括で借り上げる、オーナーには入居者の募集それから日々の管理をこちらの会社に任せることができるというメリットがあるが、オーナー側は、ずっと変わらないと思っている家賃収入が突然減額されるというものです。

すると、オーナーは、ローンのお支払いが、家賃収入を上回るということになり、ローンの支払いができなくなり、物件を売却するなどしても、資金繰りが追いつかず、自己破産に至る例が出ています。

レオパレスでは、その家賃を減額された分を会社側に求めるという集団訴訟が今も複数行われています。

ただし、サブリースの管理会社は「家を借りている側」という扱いになるため、法律的には優遇されており、また、契約としては問題がないとされており、オーナーの訴えが通るのもきわめて難しいと見られています。

国交省が調査へ

国交省は、事態を重く見て、不動産投資の事例を調査。

全国の1万1000の事業所を対象とした契約の実態調査を行っており、来月その結果が公表されることになっています。

安易なアパート経営に注意を

国交省出身で明海大学の周藤利一教授は、アパート経営を考えている人に「駅から徒歩5分など、立地が良くないと存続がきびしい、立地条件を冷静に見る」「マーケットエリアは非常に狭く、需要は大きくはない。遠くから入居者が来るわけではない」。

そして、「大きな企業だからと安心しないように」ということも述べられました。

投資を持ち掛ける賃貸経営の会社に対して、素人の知識はあまりにも少ない知識です。

上記のようなことを検討できずに投資を受け入れてしまう。そのような点で、法律でサポートすべき余地はないのか。

またそれを後押しする、地方銀行の姿勢も、スルガ銀行の不正融資の発覚で問題視され、住宅金融支援機構も、今年からはランドセット融資については融資を行わない、融資の際の審査を厳しくするなど、様々な改善が見え始めています。

投資をする消費者の側も、これらのリスクを知った上で、よく見極めていくという姿勢が必要です。

 

以上、クローズアップ現代のランドセットの「過熱する不動産投資に異変!賃貸住宅ビジネスの深層」から概要をお知らせしました。

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