不動産投資

空き室だらけのアパートが売れない実例「あなたのアパートは大丈夫?」より

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アパート経営のトラブルの実例が、NHKBS1特集番組「あなたのアパートは大丈夫?~岐路に立つ投資用不動産ビジネス」で19日夜に放送されました。

家賃減額で苦境に陥ったアパートオーナーの声、また販売に関わった元社員の述懐、サブリースのアパートバブルが起こった背景の分析など、サブリース契約の不動産投資全般を詳しく解説する番組でした。

その中から、アパートを売ろうとしても売れない、アパートオーナー渋谷さんの事例についてお伝えします。

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アパートオーナー渋谷さんの例

この記事では、番組に登場された、アパートのオーナーさん3人のうち、3人目の渋谷さんの例をご紹介します。

「あなたのアパートは大丈夫?」これまでの記事

埼玉県内のアパートが売れず苦境に

渋谷和香子さん(仮名)86歳、子供に資産を残したいと考えていた夫のもとに営業マンが訪れるようになったのは、8年ほど前だったといいます。

「50万円が死ぬまで入る」と説得

1か月50万円が死ぬまで入る、そういう言い方でした。土地を遊ばせておくのはもったいないでしょう。そのように営業マンに言われた。私はダメだって言ったんです。もう年だから--渋谷さん

しかし、渋谷さんの夫は次第に営業マンの話に乗り気になり、アパートを契約。

東京と埼玉にアパート2棟を建設

埼玉に所有する土地にアパートを立て、6年後には東京にもう1棟を建設。合わせて2棟に。

面倒なことを全部業者に任せるサブリース契約にしました。

これで余生は安泰かとも思われたのですが、夫が事故で車椅子生活になって、介護施設に入ることになり、まとまったお金が急に必要になったのです。

そこでサブリース契約を打ち切り、東京のアパートを売却、当座のお金は工面ができました。

しかし、埼玉のアパートは全く売れる目処が立たないと言うのです。

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不動産店に売却を依頼したが

渋谷さんはこの日、地元の不動産会社の藤原さんとアパートの様子を見に行きました。

2階が3部屋全部空いている。1階の角の部屋も空き部屋になっています--不動産業者の藤原さん

6つの部屋のうち、4部屋が空き室となっていました。

きれいなのにね…そういうのじゃダメなんですよね

とつぶやく渋谷さん。

アパートはまだ築7年、なぜ入居者が現れないのでしょうか。

不便な場所でアパートが空き室だらけに


渋谷さんのアパートの最寄り駅は、東京の八王子駅と高崎駅を結ぶ間のJR八高線の金子駅。都心に通う人にはかなり不便な場所です。

さらに、街の中心部とは反対側の茶畑が点在するエリアにあり、徒歩圏内にコンビニやスーパーはありません。

 


家賃相場を見ると、金子駅周辺は2 LDK で56000円。

入間市の他の駅に比べて、とりわけ家賃が安いエリアなのです。

渋谷さんのアパートの2 LDK の家賃は月5万円、金子駅周辺の他の駅の周辺より6000円も下げています。

さらに1か月目の家賃が無料と言う特典もあります。

「全財産5000円で死のうかと思った」

しかし、売却を依頼した不動産店の藤原さんは、下のように説明しました。

ここを見たいというお客さん自体も少ない。そもそもここにアパートを建てるべきだったのか。満杯にしないと売るにも売れない状況です。僕からすると賃料を下げてでも満杯にしたい--不動産業者

借金は6500万円

残る6500万円の借金を返せるあてもなく、アパートも売るに売れない。出口の見えない日々が続いています。

今だって全財産5000円しか持っていない。私、死のうかと思いましたよ-命断とうかなと・・・そうすると誰も相手にしないだろうと思っていましたけど。やはり色々なことを考える子どもたちに心配かけてはいけないと思い止まったんですよ-渋谷さん

 

アパート乱立の理由は?

老後の安心を求めてアパートを建てた年金生活者たち、年金生活者になぜアパート経営が可能になったのか。

番組では、投資用の賃貸アパートを販売していた元販売員、高橋さん(仮名)の述懐をはさんで、次のように説明します。

アパートを売り続けた会社と社員

高橋さんはランドセットを中心に、アパートの販売を行ってきました。

しかし、ランドセットの危うさ、そしてアパートの条件の危うさとリスクにも当初から気づいていたと言います。

田舎の方に土地を買って建てる。家賃が下落していくというのは普通に見てもわかることだったので、絶対に危険だなと感じました。こういう場所に建物を建てていいのかなというのは、何棟どころではなく何十棟とあった。

つまり、渋谷さんのアパートもその一つであったということでしょう。

「根拠のない話でアパートを契約させた」

お客に対して35年一括借り上げ保証しますと言ってるけれど、ローンを払えなくなってアパートを売った人も多い。
会社の自分の立場を守りたいあまりに、お客に根拠のない話をして契約をいただいた。本当にこの賃貸業界全体的に、「いいやいいや」でどんどん建てろ建てろで行ってきたので、そのツケは必ず来ます。--高橋さん

つまり、販売会社の方は、数字に追われてお客を見ないどころか、立地も支払いの事も何も考えず、茶畑の中にもアパートを文字通り”どんどん”建てさせてしまった。

その結果、渋谷さんは今銀行ローンの支払いができず、光熱費の支払いにも苦労する状況となっています。

渋谷さんは、子供に心配をかけまいと生活を切り詰めていると言います。

私が悪いんですよ騙されたほうが悪いと言われた。さみしいことばかりだからね。 せめて亡くなる前は楽しく暮らしていきたいと思っている

人口減少社会を迎えた日本でなぜか増え続けてきたサブリースのアパート、そこには将来の安心を求めた人々のために、アパートを売り続けた社員たちの姿がありました。

アパートの販売を行ってきた高橋さんは会社を辞め、今は、無償で家賃減額を受けたアパートオーナーと会社との交渉にあたっているといいます。

この10年に建設されたサブリースのアパートはおよそ230万戸、その多くでこれから家賃の見直しが始まります。

”家賃の見直し”減額は10年目から

サブリース契約では、おおむね10年までは家賃保証が継続されることが多いですが、10年を過ぎると、上のナレーション部分に合ったように、「家賃の見直し」をして、減額に至ることが多いです。

番組では、担当者自身ではなくて、アパートのサブリースの管理会社の方に審査部というのがあって、そこで減額が決められるそうです。

オーナーは、万が一の減額に備えての準備が必要です。

投資用不動産ローンの”借り換え”

金利の高い時に、ローンを借りた場合には、借り換えで、返済額を減らすことができます。

金利の安いローンに今からでも借り替えることができるためです。

ローンの金額平均450万円削減、中には600万円減ったという例もありますので、アパート経営の収益アップのために是非お役立てください。

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