不動産投資

アパート経営のトラブル”家賃減額”の例「あなたのアパートは大丈夫?」より

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アパート経営のトラブルの実例がNHKBS1の「あなたのアパートは大丈夫?~岐路に立つ投資用不動産ビジネス」で放送されました。

家賃減額で苦境に陥ったアパートオーナーの声、また販売に関わった元社員の現在、サブリースのアパートバブルが起こった背景の分析など、サブリース契約の不動産投資全般を詳しく解説する番組でした。

その中から、茨城県のアパートオーナー羽石さんの事例についてお伝えします。

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サブリース契約、賃料減額の事例 

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NHKBS1の「あなたのアパートは大丈夫?~岐路に立つ投資用不動産ビジネス」(19日夜放送)の最初に紹介されたのが、茨城県水戸市のアパートオーナー羽石秀則さんの事例です。

羽石さんは昨年のクローズアップ現代のランドセットを取り上げた特集番組にも登場しました。

その時の記事はこちら。

ランドセット不動産投資と大東建託サブリース問題【クローズアップ現代】

 

サブリースの家賃減額の経緯

羽石さんは12年前、実家のあった茨城県にアパートを建設。建設費は6700万円で資金はほとんど銀行からの融資でまかないました。

大手の賃貸住宅会社とサブリースという契約を結んでアパートを運営しているわけですが、サブリースとはオーナーの建てたアパートをサブリース業者自身が借り、賃貸の入居者に又貸しをするという仕組みです。

大手の会社ではアパートの建設から入居者の募集や管理まで全てを請け負います。

ランドセットでアパートを増やす

大幅な家賃の減額にあっている茨城の羽石さん。

それまでのアパート経営が順調の頃営業マンにランドセットで建てないかと勧められました。

営業マンから「すごく良い土地があるから購入してアパートを建てないか」という誘いがあって、費用のほとんど銀行と友人からの借金でまかないました。

新しいアパートは、土地と建物両方の代金だったので、借金を多く抱えることとなったのです。

10年目まで順調だったアパート経営

すぐ満室になって最初の10年間はちゃんと収支は合っていたものの、ちょうど10年目に家賃の改定があって、63000円だった家賃が、50000円に大幅に減額されました。

10年で20%以上下がり他の部屋も軒並み減額されたのですが、羽石さんは家賃の値下げを全く想定していなかったといいます。

契約時に業者が提案した事業試算書で、一番最初に家賃はずっと下がることがないからと説明されました。

そこには、35年後まで変わらない家賃収入が記されていました。

契約書に賃料変更の但し書き

 

 

ところが、同じ契約書の下の方には予定が変更になる可能性と、「その金額を継続補償するものではありません」との但し書きが描かれているのです。

 

当初、羽石さんはそれについて心配になり、担当者と支店長に確認をしましたが、「心配しなくて大丈夫立地はすごくいいですから」と返答。

形式上記してあるというような言葉も返ってきたと言います。

そして、周辺でもアパートの建設が相次ぎ、家賃相場は下落、羽石さんの家賃も減額されました。

大幅に減った家賃収入は、ローンの返済保険料などを引くと赤字になる計算です。

このままいくと赤字になってしまいます何とかしてくださいと言いましたら、そういう人いっぱいますよという回答でした――オーナーの羽石さん

アパート建設資金は銀行ローン

 

 

羽石さんが、アパート経営を始めたのは、2004年、1棟目で、家賃が金と支払われることで手ごたえを感じ、2年後には自宅も取り壊し、次のアパートを建設。

そららが、2年前の家賃の減額で、合わせて1億6千万円の返済に行き詰まる恐れが出てきたのです。

 

 

どうやって返すって、実際、返せないですよね。自分の銀行ローンは自分が死ねば、全額返済になります。自殺でもその道しかないですよね

 

サブリースのアパートは全国で約420万戸、その数は10年で2倍近くに増えています。

羽石さんと同じような境遇のオーナーはたくさんいるということを、スルガ銀行の被害者弁護団にも関わった加藤博太郎弁護士が、番組の最後に話しました。

サブリース契約の問題点 弁護士解説

 

サブリースのトラブルを多く扱う弁護士三浦直樹さんは、最近出ている問題が家賃の減額をめぐるトラブルだと言います

契約した時はずっと賃料が一定ですよと約束したはずなのに、途中で賃料を下げてくると。
ひどい場合には賃料の減額をオーナーが飲まなければ契約を解除しますと契約書に盛り込んであったりします。そうするとオーナーは大幅な賃料減額の要求を呑むかサブリース業者が撤退するのを甘受するかということになってしまう。
ローンを抱えて破産せずを得ないと覚悟する人もいます

減額の理由は最初の設定にある

 

住宅コンサルタントの長嶋修さんに羽石さんの契約書を見てもらうと、注目したのは家賃の値下がりでした。

長嶋さんの説明は

当初このレベルの家賃が10年間で20%下がるということは、おそらく当時の家賃の設定が通常より高い。

2畳アパートの家賃は1年で1%下がると言われているため、羽石さんの場合、新築時の家賃は10年後に57000円になるはずだが、実際は5万円まで下がっている。

もしこの家賃が相場だとすれば10年前の適正な家賃は、55000円だったはずです。最初の家賃が、相場より8000円も家賃が高く設定されていた可能性がある。

サブリース業者の家賃設定の仕組み

さらに、長嶋さんは

一般的なサブリースビジネス業者が儲ける仕組みは、当初の建築費用を割高にしておく。ここでたっぷりでお金が出る。

一方でアパートを建ててもらわなければならないので、サブリースがあるから10年間安心ですよというために、当初の家賃設定を高めにしておく。

ところがサブリース契約の見直しの時期になるとガクンと額が下がり、その時に初めて気付いて、”なんなんだこれは”ということになる

運営会社「家賃減額は変わらない」

クローズアップ現代の放送後、賃貸住宅会社の社員が、羽石さんに、家賃支払いの金額が変わることはないと告げました。

羽石さんは、社員に次のように伝えました。

かなり前から話をしましたね何とかならないのかということは。
あの営業はまずいでしょ絶対。騙される方が悪いかもしれないけれどもやっていることが極端すぎる。死ぬか集団訴訟で改善してもらうか。どっちかしかないでしょ。覚悟はもうできています。
もう崖だから、あとは落ちるほかない。

元に戻った家賃支払いの金額

 

しかし、その後、賃貸運営会社は羽石さんに新しい契約書を提示、家賃の金額が元に戻ることになりました。

2月下旬、羽石さんは弁護士の加藤博太郎さんを訪ね、新しい契約書について相談。

加藤博太郎弁護士の洞察と助言を得て

加藤博太郎さんは、羽石さんに

減額になるという話があったが、テレビで問題になったら今度(家賃を)上げてきたということですか。一時の口止め、そういった意味があるのかもしれません

と話しました。

羽石さんは新しい契約を受け入れひとまず家賃は上がりました。

しかし会社に対する不信感は拭えず、今後は加藤弁護士に相談しながらこの問題を社会に問いかけていこうと決意。

 

同じ境遇の方と一緒にこれから戦っていくつもりです。

と述べました。

終わりに

この記事では「あなたのアパートは大丈夫?」NHKBS1 3月19日放送より、サブリース契約のアパートオーナーの家賃減額の例の羽石さんの部分をお伝えしました。

羽石さんが昨年のクローズアップ現代に登場した時は、仮名となっていたと思います。

しかし、テレビに出たことで状況が好転したということですので、よかったですね。

サブリース契約では、おおむね10年までは家賃保証が継続されることが多いですが、10年を過ぎると減額に至ることが多いです。

オーナーは、万が一の減額に備えての準備が必要です。

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