不動産投資

サブリースアパートはこうして増加した!「あなたのアパートは大丈夫?」

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アパートの不動産投資の特集番組「あなたのアパートは大丈夫?~岐路に立つ投資用不動産ビジネス」がNHKのBS1で19日放送されました。

アパートバブルを引き起こしたサブリース契約に関する特集です。放送内容をお知らせします。

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「あなたのアパートは大丈夫?」NHKで不動産投資の特集

「あなたのアパートは大丈夫?~岐路に立つ投資用不動産ビジネス」がNHKのBS1で19日放送されました。

家賃減額を受けたアパートオーナーの例、レオパレス銀座の成立した理由、物件が売りたくても売れないオーナーなどが登場し、それぞれの現状が放送されました。

この記事では、賃料減額に悩むオーナーが多発する中、なぜ、このような事態が起きたのか、NHKの放送から、サブリース契約の成立した背景部分について専門家の解説を交えて紹介します。

サブリース契約のアパートなぜ増加

人口減少社会に突入した日本、借りる人の数は減っているのにアパートは増え続けてきました。

この10年老後の収入相続税対策などで多くの人々が業者にお任せのアパート経営に乗り出していましたが、その数はおよそ420万戸と言われています。

大手賃貸アパート経営に関する相談件数は年々増え続け、その数は10年で4倍以上になりました。

収益の見込みがひじょうに甘い杜撰な計画を見せて「これで大丈夫です」と買わせる。最悪ローンを抱えて破産せざるを得ない--弁護士の三浦直樹さん

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困窮するサブリースのアパートオーナーたち

「死ぬか集団訴訟で改善してもらうか、どっちかしかないでしょう」

所有する土地とランドセットに2棟を建設、1億円以上のローンを抱えて家賃減額を受けたアパートオーナーの声は切実です。

なぜ、このようなビジネスモデルが広まってしまったのでしょうか。

「あなたのアパートは大丈夫?」これまでの記事

同じ番組の茨城県水戸市の羽石さんの家賃減額部分の記事はこちら
アパート経営のトラブル”家賃減額”の例「あなたのアパートは大丈夫?」

レオパレス銀座のオーナー大崎さん
”レオパレス銀座”三重県津市のアパートオーナーの例

アパートを売ろうとして売れない渋谷さん
空き室だらけのアパートが売れない実例

「あなたのアパートはだいじょうぶ?」番組概要
あなたのアパートは大丈夫?NHKBSでサブリース投資用不動産特集

サブリース契約についての説明

国会でサブリース問題を指摘

https://www.nhk.or.jp/

増え続けるアパートの問題を国会でも山添拓議員が指摘。

アパートのオーナーが、家賃減額について契約時の話と違うという点を説明。

「話が違う、説明を受けていなかった」--こういうことがなぜ起きるのか

疑問を投げかけました。

番組では、このようなサブリースのビジネスモデルの成立の背景がわかりやすく説明されました。

景気対策を追い風に広がったサブリース

https://www.nhk.or.jp/

サブリースのアパート経営が脚光を浴び始めたのは80年代、

業者は都市近郊の事務所のお顔まわり県土地にアパートを建てるば副収入と営業攻勢をかけました。

時はバブル景気の真っ只中、右肩あたりの土地収入を拝見賃貸アパート経営は財テクの一種としてもてはやされました。
しかし、バブルは崩壊賃貸アパート経営も下火になると見えました。

生産緑地法の改正が追い風に

しかし神風が。生産緑地法の改正です。

1991年バブル景気で土地の値段が高騰する中、農地を宅地に転用マイホーム取得を促す規制緩和策でした。

これを機に目を付けたのがレオパレス、アパートに一括借り上げを開始して売上を伸ばしていきました。

家賃保証の魅力


不動産コンサルタント長嶋修さんは、この頃、賃貸アパート経営が再び注目されサブリースという言葉が定着したと言います。

バブル崩壊があって市場が一度メルトダウンしたが、その頃いま問題になってるサブリース契約が編みだされて、アパートを立てて入居に不安があってもサブリースがあるから安心という営業トークが。

不動産資料がどんなに不安定でも一定程度家賃を保証しますということで多くのアパートが建ったのです。

サブリースというのは、あたかも給料と同じように、一定金額が”生涯振り込まれる”といううたい文句で広まりました。

”老後の安心”という言葉は、魅力的であり、多くの人が契約に至りました。

一方、関連の会社の多くが不良債権の処理に苦しむ中、息を吹き返したサブリース業界、2000年台に入ると、農地にアパートが次々と建てられていきます。

住宅の規制緩和のはずが

そしてそこへ拍車をかけたのが、国の規制緩和の政策です。

2000年代に入ると多くの自治体が今後世帯数が減少すると見込まれたので、自分の自治体は人口増やしたいと規制緩和で住宅を建てられるようにしたんですね。
このようにすれば新しい人たちが新築のマイホームを建てて住んでくれるだろうという、目論見だった。ところが蓋を開けてみると多くのサブリースアパートが建ってしまった。(長嶋)

リーマンショック後は、日本でもそれまで増え続けていた賃貸アパートの着工数が減少、さらに人口も少子高齢化の影響で下落を始めます。

地方では空き家が社会問題になり、アパートの入居者が確実に見込める時代は終わり、サブリースに陰りが見えてきました。

経営に困る地方銀行が融資

しかし、そこにサブリース契約を勧める建設会社の強力な助っ人となったのが、地方銀行です。

元銀行マンで青山学院大学の大垣尚司教授はサブリース業界を助けたのは、同じく経営に苦しむ地方銀行だったと言います。

地方銀行にとって、元々優良な法人の融資先というものがない。国債を日銀のマイナス金利政策で、ほとんどリターンが出なくなる。

ゼロ金利政策で傾いていた銀行が融資をしないと損をするマイナス金利を導入、企業への積極的な融資にさらに促したのです。

追い込まれた地方銀行が、有望な融資先として考えたのがサブリースのアパートでした。

億単位のお金が出たりサブリース業者がサポートしてくれたり、元々借り手も地主だということで、願ってもない融資先だということになったと思います。(大垣)

相続税対策としてのアパート経営

2010年代、銀行による積極的な融資に支えられサブリースのアパートも増えていきます。

さらにアパート経営支出に拍車をかけたのが、2015年の相続税改正でした。

これによって相続税を払わなければならない人が増え、節税対策としてアパートが注目されたのです。

このままだと相続税がかかりますから、小さい土地ですけれどもアパートを建てませんかとそういう営業がかかって、もしかしたら建てなくていい方も結構建てた可能性はあります(同)

また大崎さんは、住む人の居ないところにも、本来の住居としての目的ではない、相続税対策という別な目的でアパートを建てたことを指摘しています。

よく考えてみると、この少子化で1 DK 2 DK のアパートに入る人がいるのか。
本来は「アパートが必要だからアパートを建てる」ということになるのだが、今回大きな問題は相続税対策というところで、作りすぎると実需がないのでおかしくなる。

年金問題で、老後に不安が広がる中、こうして、高齢者のオーナーが賃貸アパート経営に乗り出して行ったのです。

終わりに

「あなたのアパートは大丈夫?~岐路に立つ投資用不動産ビジネス」より、サブリース契約によるアパート経営がどのように成立し、継続されていったのか、その背景についての部分をお伝えしました。

ひじょうに多くの人に大きな影響を与えたサブリースのアパート、一概に”被害”とはいえないものの、オーナーの多くがそれまでの生活とは一転して苦境に陥ることになってしまったのです。

不動産投資のすべてが悪いわけではありませんが、ほとんどが高齢者であって、そのような人をターゲットにしたビジネスには大きな疑問の残るところです。

アパートが赤字化する危険を覚えたら、ぜひ早めに専門家に相談されてください。

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