非協力的な相続人、相続に関して争いがある、相手が気分を害して、双方が話をしたくないという以前に連絡も取れない、話し合いにもならないなどで、相続が進まない時にはどうしたらいいのでしょうか。
特に不動産の場合、相続登記ができなければ、登記が済んでいない土地家屋の売却はもとよりできませんので、”塩漬け”の状態を余儀なくされる方は少なくありません。
相続に伴う困った状態を脱するいろいろな方法を提示します。
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相続争いで話が進まない！
目次
介護が終了してひと段落、頑張って相続の手続きをしようとしても、介護の関わる相続ほど争いの種が多くなります。
なんとか穏便にと考えても、相手が気分を害して、双方が話をしたくないなどで、音信不通状態になり、相続が進まなくなってしまうこともあります。
相続した不動産を売りたくても売れない
特に不動産の場合、相続登記ができなければ、建物の管理に携わった一人で建物の管理をし、固定資産税を負担し、万が一建物の補修や取り壊しの必要があった時にも、その費用を負担しなければいけません。
この状態で空き家を売りたいと思っても、登記が済んでいない土地家屋の売却はもとよりできません。
そのままにしておけば、利益が得られないだけならまだしも、売れない地方の土地の場合はタイミングを逸すると、自分の代はもちろん、自分の子ども、孫以下代々その土地を保有し続けなければならないということになります。
このような状態を脱するいろいろな方法を提示します。
調停―話し合いで解決を図る方法
相続時の争いを伴う状態であれば、まずは、裁判所に調停を申し出るということが、いちばんに考えられる方法です。
調停で済んだ場合は、費用は1200円と切手代のみなので、最も安価な方法でもあります。
裁判所に調停を申し出ると、裁判所から相続人の兄弟の方に通達が行きます。
地方においては、強制力はなくても、電話での呼び出しなどがある場合もあるようです。
常識的に考えれば、裁判所からの呼び出しがあれば、来るのが普通ですが、調停で困る場合は、相手が来なければ何ら話し合いにも解決にもならない、来なかった場合は調停は行えず、不成立となる点です。
調停はその点でも万能ではありません。相手が話し合いを望んでいなければ、成り立たないのが難点です。
また、調停に相手が出席をしたとしても、思ったような財産分与となるかどうかは何とも言えません。
裁判に似た”結果”はでますが、これについても強制力はないので、調停はあくまで話し合いの場としてのみ考えることとなります。
ADR（裁判外紛争解決手続）
調停の他に、裁判に似た方法でADRという方法があります。
スルガ銀行のシェアハウストラブルにおいても、この方法が取られました。裁判よりもずっと簡単にスピーディーな対応ができるためです。
費用は数万円程度、調停委員が法律とは無関係の職業の一般人であるのに対して、ADRの場合は機関によっては弁護士、司法書士など、相続の事例を知っている職業の人が調停委員として間に入ってくれることになります。
その方が相手に対しても助言の信頼度が高そうです。
調停は、呼び出しがあるまでが、平均3か月ほどかかりますが、ADRは解決までが3か月がめやすで、短期に解決がつくのも魅力です。事前に相談窓口もあります。
ADRの場合でも、相手が来ない可能性はあるわけですが、ADRでも不成立の際は、その証明を出してくれますので、ダメな場合は、そのまま次の手立てである裁判に移行することができます。
仲裁に入ってくれる業者など
ネットで見ると、相続のトラブルに関して、相手に直接連絡を取ったり、訪問をしてこちらの意向を伝えて話を勧めてくれるということを請け負う職業の人が居ます。
司法書士、行政書士、不動産屋さんなどで、最初から交渉をターゲットにしている人たちです。
交渉というと一般的には「弁護士」を思い浮かべる人が多いのですが、弁護士は裁判という法律的な場合以外は、それ以外の個別交渉には入ってはくれないようです。
不動産屋さんの交渉人
このうち不動産屋さんの交渉人をネットで見つけて、メールを送って数回返事をいただきましたが、そのような交渉ごとに慣れている人なので、話もひじょうに上手である印象を受けました。
費用は調停やADRよりはある程度高めになると思いますが、いきなり裁判所に呼び出すというのはどうかという場合、今後も兄弟と付き合いを保つ余地を残したい場合は、あるいは良い方法かもしれません。
良くも悪くも交渉人は裁判官と違って決定権はないので、あくまで対等な話し合いとなります。
また、費用については裁判のように国が決めたものとは違うので、事前によく確認することが必要です。
共有物分割請求の裁判
土地のみの相続の手続きを進めるための裁判が「共有物分割請求」というものになります。
その他にも預貯金などの遺産がある場合は、それらを含めた「遺産分割請求」というのが、相続争いの裁判での分類となります。
弁護士に相談に行って共有物分割請求の説明を受けましたが、この手立てでまず解決するという心強い言葉でした。
調停や個人での交渉のいずれもが成り立たない場合は、最終的には裁判ということになりますが、「共有物分割請求」という方法にも難点があります。
共有物分割請求難点
それは、相続の対象となる不動産の価格が、それなりのものならいいのですが、たとえば、地方の不動産で数百万円にしか売れないような家土地の場合であれば、裁判にかかる手続きや、弁護士の費用の方が、裁判で獲得できる金額を下回ってしまうか、手間も入れると大した収益が挙げられないということです。
いわゆる費用対効果でいえば、まったく見合わない方法ということになりますので、まずは、相続する不動産の価格がいくらになるのか、これをきちんと把握した上でないと裁判には進めないということです。
私の実家の場合は、この点について弁護士に相談しましたら、共有持分の売却を進められました。
共有持分の売却とは
共有持分の売却とは、たとえば不動産ひとつに対して兄弟が２人であれば、二等分ということになるのが法律の分配の取り決めです。
この２等分というのが、共有持分です。この場合、不動産の２分の１だけを売却して、２分の１の売却代金を受け取ることが可能です。
この方法は、私が共有物分割請求専門の弁護士の先生に相談に行った時に教えられた方法なのです。
共有持分の売却の方が実際的
私の実家の場合は、私道や住宅の欠陥など問題が多く、数百万円の売却益にしかならないことがわかりました。
その利益のために、弁護士を依頼して競売などになったとしても、競売の場合は、費用を前渡しするなど、とにかく出費が多いのが裁判です。
なので、最初から定格でしか売れない土地に関しては、どのみち財産分与が目的であるなら、自分の分だけを売り、その分をお金で受け取る方が実際的と言えます。
相続する不動産の価格がいくらになるのかは、まず、こちらを専門業者に見積もりをしてもらってください。
「何千万円になるはず」など独り決めをしてはいけません。
古家の不動産価値は、ほとんどゼロ。どころか、解体費でマイナスになることが多く、土地の価格が１０分の１ということも少なくないからです。
査定の金額が高額であれば、共有物分割請求を弁護士に依頼してみてください。
あるいは、査定をしてもらって、高額で売れそうだという時は、そのまま売却を依頼する方向で、相手にもう一度話し合いを求めてみるのも方法です。
しかし、やはり話し合いをしても相手の同意が取れないという場合には、上に言った共有持分の売却がもっとも有効です。
私は、相続人である身内と全く連絡が取れなかったので、９年目に共有持分の売却で、実家を売ることができました。
買取専門の一括査定、”お困り不動産どうする” であれば、スピーディーに現金化できますので、ぜひご相談ください。
私のように９年も時間を掛けるのはもったいないですよ。
