実家を売却する時は何から始めたらいいののかは、不動産の売却の経験がないとつかみにくいものです。
実家を売却する時の手順は、家を高く売るためにはあらかじめ知っておく必要があります。
業者目線ではなく売主目線で、これから実家を売る人のために役に立つコツをお知らせします。
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実家を売る手順
お答え
実家を売ると決めたら、まず、不動産会社に、家がいくらで売れるかを知るための査定を依頼することから、実家の売却は始まります。
金額が納得できたら、その金額を提示してくれる不動産会社に売却を依頼する契約(媒介契約)を結びます。
不動産会社が売却をして、購入希望者が現れ、家を買う人が決まったら買い主と売買契約をして代金を受け取ります。
この場合の「契約」というのは、不動産は金額の大きなものですので、両方にトラブルのないように取り決めを記した書類を取り交わすという意味です。
代金の受け取りと同時に行われます。
以上、売却の手順は難しくはありませんが、家が高くい金額で売れるかどうかは、流れの中で同時に決まってきます。
この記事では下の3つを中心にお伝えします。
この記事でわかること
・実家の売却の手順と内容
・高く上手に売るために知っておきたいこと
一つずつ解説していきますね。
実家を売ることになった!
目次
実家を売ることになったら、どのように始めてどのように進むのかを知っておくと安心です。
不動産店に入ってもらう時には手順については指示がありますので特に心配はいりません。
実際にはどうなのか、私が実家を売った時の体験を含めてお知らせします。
特に売主目線での注意点をお伝えしておきます。
実家を売却する時の手順
実家を売却する時の手順は以下の通りです。
このうち、一人で行わなければならないことと、最も大切なところは太字で示します。
なお、以下は仲介での売却の手順です。
買取の手順については下の記事をご覧ください。
空き家の買取の流れを解説
- 実家を売却するための準備を行う
↓ - 不動産会社に査定を依頼する
↓ - 不動産会社と媒介契約を結ぶ
↓ - 売却活動のスタート
↓ - 内覧の対応をする
↓ - 購入希望者と条件の交渉を行う
↓ - 買主と売買契約を結ぶ
↓ - 決済・引き渡しを行う
↓ - 確定申告を行う
「売却の準備」と「査定依頼」は不動産店に行く前なので、自分で行う必要があります。
「内覧の対応」は口コミで売るような場合は一人で行う場合もありますが、基本担当者も立ち会います。
「確定申告」は売却後のことで、基本一人でもだいじょうぶ。
必要なら税理士さんに相談しながら行います。
それでは、一つずつ解説します。
最初は売却を始める前の段階です。
実家を売却するための準備
実家を売却するための準備で、もっとも大切なのは下の3つです。
- 隣家との境界線を確認しておく
- 相続登記を行う
- 実家の掃除や片付け
隣家との境界線の確認
実家の土地や家屋の図面、その他の書類があれば探しておきましょう。
それと、土地の角には境界を示す杭がありますので、それがちゃんとあるかどうかを確認しておくといいです。
わからない場合は、不動産店に依頼してから担当者が行ってくれますので、必ず自力でやらなければならないということではありません。
万が一不明の場合には、土地家屋調査士が入ったり測量を再度行ったりすることがあり、その場合は費用がかかりますので、自分でまず確認できればそれに越したことはありません。
相続登記を行う
相続が起こったら必ず相続登記を行うこととなります。
相続対象となる不動産の名義人が誰なのか、これは不動産店を入れる前に自力で行いましょう。
父親の土地だと思っていたら、曽祖父の土地だったということもあります。
あまりさかのぼって名義人が聞いたこともない親族だったりする場合や、他の親族との共有名義になっていることもあり、相続登記が難しいとわかった場合は対処が必要です。
相続登記とは
父親の名義の家土地でも、亡くなった人の名義のままでは基本的に売れませんので、相続人の名義に名義を変更しておく手続きが必要です。それが相続登記です。
相続登記は自分でもできます。
相続登記の体験談
夫の実家は自分で相続登記をやりましたが、市役所と法務局どちらもに何度も行く羽目になってかなり大変でした。日中仕事をしている人は難しいと思います。
私の場合は相続登記はネットで見つけた3万円台で引き受けてくれるところに依頼しました。すべて郵送で完了したので苦労なくすみました。
※相続登記を自分ですればオンラインで格安、2万円台でできます!
亡くなった人の名義で売る場合
万が一、亡くなった人の名義のままで売らなければならない事態が起きた時はそれでも売れますが、全体ではなく相続人が法律的に受け取れる名義分だけの売却となります。
※その解説記事はこちらです
実家の掃除や片付け
実家の売却にあたって案外大変なのが、実家の掃除や片付けです。
買いたい人が見に来た時に部屋が汚れていたり、不用品が散乱しているのは望ましくありません。
売却前になるべく片付けて、少しでも家を魅力的に見せるようにしましょう。
※詳しくは下の記事に
家の売却前にはハウスクリーニングで印象アップ!
たいへんな時は業者に依頼することもできます。
実家売却前の片付け体験談
私の場合は、父が亡くなった後で一度業者を依頼、その後自分でも片付けて最終的に片付けの業者に依頼しました。
トータルでの処分費用は15万円くらいでした。庭木の剪定は買取だったので不要でした。
不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼するわけですが、その前に不動産会社を選ぶ必要があります。
以前なら地元不動産店を選んで、店頭に訪ねていくのが普通でしたが、今は店に行かなくてもネットを使って査定ができます。
ネットの一括査定と呼ばれるもので多くの人が利用しています。
※一括査定のおすすめサイトについては下の記事に記しています。
一括査定の詳しい仕組みはこちらでお読みください。
不動産一括査定のメリット
一括査定のメリットは単に店に行かなくてはいいというだけではありません。
これまでなら適当にあたりをつけた不動産屋か、知人が使ったことのある不動産店などにまず行ってみるところですが、それだと不動産店は一か所に限られてしまいます。
同じ市内だけでも不動産店はたくさんありますので、どこがどれだけで売りに出してくれるのか聞いてみたくても、一度に何か所も回るのは不可能でした。
一括査定ならこの点最大で6社までの査定の結果を知らせてくれます。
その中から、聞き知った不動産店や査定額が希望に合う不動産店を選ぶことができるのが、一括査定の最大のメリットです。
不動産会社は広くから選ぶ
また、この時の不動産会社は、地域の不動産店からもっと遠方の大手の不動産店まで、広い範囲で査定に参加してくれるため、売れにくい田舎の地域の場合でも高値で扱うところが見つかりやすくなります。
不動産会社選びの体験談
私の実家は福島県に近い地方の団地にありましたが、なんと東京から2社が現地を見に来てくれたので、そのうち金額が高い方に売ることができました。
不動産の価格を自分でも調べたい時
不動産会社の査定を依頼する前に家の価格を自分でも調べたいという時は、不動産取引価格情報検索がおすすめです。
地図上に実際に取引された売買の金額が表示されます。
実家に近いところの売買記録を閲覧すれば、土地の場所場所はもちろん面積と広さ、物件の種類、金額や築年数などが一目でわかります。
※不動産取引価格情報検索について詳しくは下の記事に
不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社が決まったら、仲介の場合は媒介契約を結びます。
媒介契約には以下の3種類があります。
媒介契約の種類
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
3種類あるというとどれを選んだらいいかを迷ってしまいますよね。
不動産会社がすすめるのは、専任媒介契約かもしくは専属専任媒介契約です。
基本的な違いは、自分で買いたい人を見つけた時にその人と契約ができるかどうかというところにあります。
不動産会社と専属専任媒介契約を結んだ場合には、自分で見つけた相手に家を自由に売ることもできなくなります。
媒介契約の一覧
契約可能な会社数 | 自分で買主を見つけた取引 | |
専属専任媒介契約 | 1社 | x |
専任媒介契約 | 1社 | ○ |
一般媒介契約 | 複数社と契約可能 | ○ |
不動産店にとっては、売主が不動産会社AとBどちらとも契約をした場合、懸命に売り込んだ場合でも売れるのがAでなくてライバルのBで決まってしまう可能性があります。
なので、一般媒介契約だと熱心な売却活動をしてくれないとも考えられます。
一括査定なら数社比較が前提
また、複数社と契約ができるという点は、上記の一括査定を利用する場合にはその時点で6社の査定額を比較して不動産会社を選ぶことができます。
なので、契約を複数社にしなくても、その前に信頼できる不動産会社を十分に選ぶだけの情報が得られますので、一括査定の場合はそれほどメリットがあるとは言えないかもしれません。
専任媒介契約が一般的
対して、専任媒介契約は既に絞った不動産店だけとの契約となり、自分で知り合いに家を売れるとなったときにも取引が可能です。
なので、個人な意見をいうと、専任媒介契約が一般的でもありおすすめの契約方法です。
また、いずれの媒介契約も契約の期間は基本的には3カ月ですので、その時点で価格を見直したり、不動産会社を変えることも可能です。
参考記事:
空き家が売れない場合の対処法
実家の売却活動をスタート
売却活動に関しては、不動産会社が行うので売主がしなければならないことはそれほどありません。
ただ、知人に声をかけるようなことは売主にしかできませんので、行っておくのがいいでしょう。
今は売却活動で最もウエイトの大きいのは、やはりサイトへの掲載ですね。
他に不動産会社が行うのは店頭での広告や、他の物件を買いたいという人に一緒にすすめてくれることも多いです。
ここで担当者が家を解体希望者に対して、上手に実家を紹介してくれたり内見をすすめてくれたり、適切な説明を行えると売却が早く有利に進みますが、あとはお任せする他はありません。
参考記事:
不動産店の仲介で空き家が売れない!ダメな業者は変えるべき?
内覧の対応をする
内覧の対応については、基本的に担当者に任せてしまってかまいません。
ハウスクリーニングが済んでいれば特にしなければならないことももないでしょう。
問題は自分が住んでいる場合の内覧の対応です。
内覧についての体験談
私は夫と買う方の立場で何度も中古住宅の内覧に出かけましたが、その家に人が住んでいる場合は、内覧のときに傍に立って見ていることもあり、そうなるとやりにくいと感じる場合もあります。
中には一緒に説明をしてくれる人もいて役に立つこともありますが、ほとんどの人は同席を好まないと思いますので、住んでいる場合は貴重品を手元に置いた上で部屋の中にいない方がいいと思います。
最初と最後に挨拶をするのは必要かと思いますが、あくまで見てもらうのは家ですので、住んでいる人の印象で左右されることはそれほどありません。
ただ、住んでいる人の印象が悪ければ、家の印象も一緒に悪くなりますので、その家を大切にしながら楽しく住んでいる様子が伝わるといいと思います。
売主の対応は大切か
不動産会社の解説によっては「売主の対応が好印象だとスムーズな売却へと繋がる」と記しているところもありますが、買い手からみるとそういうことはほとんどありません。
素人でまして売主である本人のセールスなどは当てになるものではありませんので、基本的には不要です。
プロである担当者に任せて、生半可な話術が役に立つものではないことは心得ておきましょう。
内覧する側からすると所有者の存在は基本的には期待されていません。
期待はこの後の値引きの時だけです。
不動産の売却はシビアなものですので、余計なところに力を入れる必要はありません。
掃除や対応以外にもっと別なことを考えるべきです。
購入希望者と条件の交渉を行う
購入希望者がその家を買いたいと思ったら、不動産会社に買付証明書(購入申込書)が送ります。
買付証明書は購入希望者から「正式に購入したい」という意思表示で、購入希望価格、代金の支払い条件、引き渡し希望日など、購入希望者の基本的な希望条件が記載されているものです。
売主は購入希望者が提示した条件を確認します。
その後の交渉は、売主側の不動産会社と購入希望者側の不動産会社で行うのが一般的です。
売買の価格交渉の体験
私と夫が中古住宅を内覧後買付証明書を送ったことが数度ありますが、その際、担当者から値下げ交渉は普通だと聞きました。
地方なので中古住宅は2千万円前後の価格で、だいたいいつもは50万円くらいの値下げで話がついたことが普通にあります。
売る場合は、値下げ交渉は必ずあると考えておいたほうがよさそうです。
個々の物件について具体的には、担当者とよく相談をして確認の上決めましょう。
売買契約を締結する
購入の希望が買付証明書で示され、価格が決まったらいよいよ売買契約となります。
基本的には不動産店の店頭で行われるのが普通で、特に難しいことはありません。
売買契約の手順
その際行うことは
①不動産店に契約に行く
↓
②重要事項説明(不動産会社→買主)
↓
③売買契約書の読み合わせ
↓
④売買契約書へ署名・捺印
決済と引き渡しは、売買契約を締結してからおよそ1カ月の間に行われる場合と、その場で行われる場合とがあります。
間が空く場合は、手付金の支払いがあります。
ここでは、私の体験の通り、決済と契約が一緒に行われたとして説明します。
決済・引き渡しを行う
決済と引き渡しに当たっては、不動産店に行く前の以下の書類を揃えます。
- 本人確認書類
- 登記済権利証(登記識別情報通知)
- 固定資産税等納付通知書
- 住民票実印・印鑑証明書
- 通帳・銀行印
- 諸費用(仲介手数料・登記費用など)
不動産会社から必要な書類は事前に連絡がありますので、それに従って準備すればだいじょうぶです。
決済の場所
決済当日は、家の買主の他、司法書士や場合によっては金融機関の担当者が同席します。
また、不動産店ではなく銀行の一室を借りて契約をそこで行うことがあります。
要するに、不動産店の担当者と司法書士、金融機関の担当者と、売主買主が揃えば、場所はどこでも売買契約ができます。
決済の体験
私の実家売却では東京の不動産業者が司法書士を連れて自宅まで来てくれて、自宅で契約書を交わし代金を手渡しで受け取って決済となりました
家の売却の決済の手順
- 司法書士が登記関係の書類をチェック
- 登記の手続き
- 買主から手付金を除いた残金を受領する
- 不動産会社・司法書士へ報酬を支払う
このあと司法書士自身が登記所へ行き所有権移転登記の申請を行います。
登記が完了し書類が送られてくるのは約3週間後ですが、司法書士がその場にいるため間違いはありません。
不動産会社への報酬は、不動産仲介手数料というものです。
※不動産仲介の手数料の計算についてはこちらをご覧ください。
不動産仲介の手数料 400万円以下の中古住宅の場合
無事に決済が完了し、所有権が買主に移る手続きを完了した時点で、実家の売却取引は完了します。
家の売却後の確定申告
確定申告は、実家を売却して利益が発生した場合に行う必要があります。
特例や控除適用前の「譲渡収入額ー(所得費+譲渡費用)」の計算式を行い、プラスになっていたら確定申告を行わなければいけないことになります。
確定申告の期限
確定申告が行えるのは売却した日の翌年2/16〜3/15です。
確定申告は、e-Taxを利用すれば、税務署に行かなくても自宅からインターネットを使って行えます。
国税庁ホームページ「確定申告書等作成コーナー」から、画面の案内に従って金額等を入力し、申告書等を作成することもできますので、おすすめです。
以上で、実家を売却する際の手順を示しました。
全部自分で行おうとすると大変な手間ですが、ほとんどは不動産会社の担当者がその都度支持をくれますので、それほどの心配はいりません。
それ以前に、実家の売却に良い不動産会社を選ぶことが大切です。
査定額はネット経由ですぐにわかります。金額を比較の上、印象の良い信頼できる不動産店を選んで売却を依頼できるといいですね。
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