老後の家の売却のタイミングはいつがいいでしょうか。
最新の総務省の住宅土地統計調査によると、65歳以上の持ち家率は8割に達するといいます。
それでは8割の人が最後まで自宅に住むのかというと、「老後は家を売って住み替えたい」という希望者が多くなっています。
家を売りたい場合は、老後のいったいいつの時点での売却が損をせず一番高く売れる「売り時」なのか、老後の家やマンション、住まいの売却について考えます。
老後に家を売却したい
目次
空き家が社会問題となっている今では、高額のローンを組んで家を買っても、いざ売却となったら、資産価値が著しく落ちているというのは現代の不動産取得の大きな問題です。
親の代には土地を買った場合には、10年も経てば倍になるという認識がごく当然のことでした。
しかし今はごく一部の都市部を除いて、家を買っても必ずしも値上がりしない、それどころか著しく資産価値が半減することが不通になってしまいました。
家の価値が落ちた今、老後は家を売却したいという意見もたいへん多く聞かれるようになっています。
老後に家を売却したい理由
老後の家売却の希望を持つようになったのは何かというと、一つには高齢化が進んだことが背景にあります。
せっかく建てた広い家が子供が独立して夫婦二人では大きくて使いにくいというのが、理由のひとつです。
核家族だと子供が2人、2階に3から4部屋あっても全部使いきれるわけではありません。
その上子供が独立する頃は年数が経っており、リフォームや修繕も必要になります。
リフォームは一部だけなら低額でも、家ぐるみ総リフォームとなると費用がかさみます。
またローンが終わっていて、売るのには適した年齢だということもあります。
そして何より、家を売ってその利益を年金収入に足して生活費や介護費用として使いたいというのもあるでしょう。
現代は子どもへの負担を避ける傾向があり、介護費用への備えも大切な老後の問題の一つです。
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老後は便利なところに住む
また、多くの高齢世代の持ち家は、団地と言われる郊外型住宅地にあります。
団地住まいを拠点に若いころには車で移動をしていたが、年を取ると車の運転も億劫になります。
そうなるといつまで運転できるかも心配なので、いっそ買い物にも便利や街にもっと近いところに住み替えをしたいというのも、大きな理由のようです。
近年は、スーパーまで遠くて行けない「買い物難民」ということも大きな問題になっています。
老後の家を売るタイミング
年金を受給するようなシニア世代にとっては、多く年金受給の始まる65歳が家の売り時と言われます。
年金が安定的に受け取れるようになって、賃貸の費用や生活費に回すこともでき、プランも立てやすくなります。
さらに通勤を気にしなくていいので、新しい住まいを決めるときにも制限がなく決められるのです。
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家の売却は早めが鉄則
不動産はよほど地価が高いところでなければ、今の時代は値下がりするばかりです。
持ち続けていれば資産価値が増すというのが以前の土地の常識でしたが、今ではそのような土地は特殊なところだけで、一般的な住宅地には当てはまりません。
今後は人口の減少により、地価は次第に下がるところが多いと予想されています。
いずれにしても「売るなら早め」というのが鉄則です。
早いなら早いほど高く売れるということ、そして、それを過ぎると売れなくなることも地方では起こり得ます。
売るタイミングによっては損をする
では、売るならいつがいいかということをもう少し具体的に考えてみると、若い時と老齢では当然スパンが違います。
たとえば、50代に売ったとすると売却後に賃貸に住む場合の賃貸料がかかります。
売却の時が若ければ若いほど、積もり積もって出費総額が高くなるわけです。
70歳代だったとすると、90歳までが20年ですが、80歳ならあと10年ということになり、年数が倍近く違い、それに伴う費用も違います。
売却して得たお金を活用する恩恵の機会は、年をとればとるほど少なくなってしまいます。
そのため、多くのプランでは年金受給の始まる65歳が最も良いととらえるプランナーが多いのです。
売却後の住まいは賃貸か持ち家か
売った後に住み替える先を考える場合、駅に近い便利なところといえば思い浮かぶのは分譲マンションです。
しかし、最近はマンションも万能ではなく、様々なリスクがあることが取り上げられるようになりました。
賃貸なら、賃貸料以外の大幅な出費はまずありません。中古物件は安く手に入るものもありますが、管理費を払い続けなければならないこと、マンション自体の建て替えや修繕などに多額の出費が必要になることもあることなどがあげられます。。
そして、死後に売れなければ子供が相続をし、そこに住んでも済まなくても固定資産税以外の修繕管理費を払い続けなければならないという義務が生じてしまいます。
それが嫌な場合は不動産以外の遺産も含めて、すべてを相続放棄しなければならないのです。
逆にこのあとも売れるようなところというのは、中古物件であっても高額であることが多いです。
なので、家賃という出費はあれども、持ち家よりも賃貸というのが最近の傾向となっているのです。
老後に賃貸マンションのプラン例
実例を元に考えてみましょう。
65歳の夫婦が戸建てを3000万円で売却いて、家賃9万円のマンションに引っ越ししました。
マンションにかかる家賃は、妻が87歳まで生きたとして賃貸料年額108万円の22年分なら2376万円、入居時の敷金礼金や2年ごとの更新料を合わせると2511万円です。
それを自宅の売却益から差し引いても500万円は手元に残り、それを生活費やゆくゆくの介護費用として蓄えることができるという試算です。
定年後に得られる500万円は貴重な資産です。
持ち家を換金して資金を作れるのなら心強いですね。
やはり、家は売れるうちに売った方が良いということがこれでわかります。
上に記したことをまとめると
・家を売るタイミングは年金受給の始まる65歳を目安にするが、地域によってはできるだけ早い方がよい
・中古のマンション購入は売りたい時に売れないこともある。老朽化しているマンションは修繕建て替えの負担が生じることにも注意
・自宅が高額で売れる場合には、賃貸料を差し引いても、売却益が生活費に回せるメリットがある。
高齢者の売却はたいへん
もうひとつは、あまり年を取ってからだと、不動産取引は実務も気分的な負担も、案外大変です。
万が一認知症になったりしてからでは売れなくなってしまいます。
自治体によっては70代以上の人の高額取引には、子供の同意を必要とするところもありますね。
市場の動向をみたり、相続人の事情や様々な事案を元に適切な判断ができる、また住み替え先に実際出かけて行ってみたり、周辺環境を調べたりできるというのも、心身が健康であるうちです。
いくら高齢化になったとはいえ、大きな物事を決めたり、契約を進めるのには、60歳代が理想ではないでしょうか。
そういう意味でも売却を考えるなら先延ばしにせず、まずは早めのプランを立てるのが大切です。