相続後に住まないと分かっている土地は、どうしたらいいのでしょうか。
高く売れない土地は、しばしば兄弟のもめごとの原因となってしまいます。
その場合は、親が生前に売却をするというのも選択肢のひとつです。
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家や土地が売れそうもないときは、買取業者に買い取ってもらった場合にいくらになるのか調べてみましょう。
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土地が兄弟のもめごとに
私の実家の場合や、空き家も土地も何とか売れましたが、そこまで9年を費やしました。
売れないとわかった時点で、弟が連絡を絶って、費用がかかるかもしれない空き家と土地を私に押し付けたからでした。
買い手が見つかってからも、司法書士にも家屋調査士にも断られ、新たな請け負い先を探したり、自分で代行したりの荒業でした。
そもそもが、土地がなければ、あるいは早くに売れてさえいれば、少なくとも兄弟が絶縁することはなかったでしょう。
実家の場合は離散家族なので仕方がないといえばそれまでですが、相続以前に介護も含めて、プランが練れていれば言うことはありません。
高く売れる土地でも争いの種になるというのはよく聞くことですが、売れない土地を押し付け合ってもめるというのはなんとも情けない話です。
介護費用の不足への備え
そもそも、土地以前に相続の前に親の財産がいくらあるのかの確認は必ず必要です。
人によって違いはありますが、父の場合は、亡くなるまで2年間入退院と介護施設を行き来し、いちばん費用がかかった時は、入院中の付き添い費に月60万円がかかりました。
介護施設の費用は、10年以上前で月15万円位。今ならサービス付き高齢者住宅などが20数万円を越えます。
夫婦が相次いで入居となった場合は、到底年金だけでは賄えませんので、時には不動産の現金化も含めたプランを立てることも必要です。
既に高齢になった本人では難しいので、必然的に子供が手助けするようになると思います。
土地の売却時の価格を知っておく
土地家屋が今後不要なら、早めに高値で売却をして、その分を介護費用に当てることができます。
昔の家のように、実家に同居をして子供が介護をして看取るということは、都市部にはほとんどありませんので、介護施設の利用が長期になった場合には、多額の費用がかかります。
年数がどれだけかかるかによって、預金はすぐ底をつきます。場合によっては、土地の売却費用が役立つこともあるかもしれません。
その地域の土地の値段が今いくらなのかにも関心を持ちましょう。困ったことに思ったよりはるかに低いことが今の問題なのです。
同時に、今後の動向、すなわちその地域の人口減少度はどうか、自治体の財政はどうか、それを含めて、地価がどう下がってきたか、売りに出したら需要はあるか、実際いくらぐらいなら売れるのかも見ておくことが必要です。
いわゆる不動産投資の逆をするわけですが、預貯金の運用を考えるのと同様、この先手離すかもしれない土地を持つ以上は考えるべきことです。
地域によっては、たった数年で百万円単位で価値が下がることもあります。
兄弟でも話し合って、このあと実家に誰も住みたくない、欲しくないということなのであれば、売却は早いほど良いのです。
売りに出したとしても、不動産は買い手がつかない限り売れません。「買いたい」と「売りたい」のタイミングが一致しないとならず、すぐに売れるとは限りません。
私の実家のように、相続9年後に売れたというのと、父の生前中に10年前に売れた、というのとでは、売値に隔たりがあることは、言うまでもないでしょう。
家族信託で土地を売却するメリット
家族信託で、土地を売る、あるいは、生前に土地を売るメリットとはどういうところにあるのでしょうか。
買い手がつくまで時間をかけられる
今までは親の財産を管理するものとしては「成年後見制度」しか知られていませんでした。後見制度では、土地の売却を含めて、親の財産の運用はできないのですが。信託なら、売却や賃貸なども行えます。
いちばんのメリットは、売れない土地の場合は、早くから売りに出せることで、売れない土地であっても、時間をかけて買い手がつくのを待つことができるということです。
早いうちに買い手がつけば、価格も下げないで売ることができます。
相続後に費用の負担がない
もう一つは、土地家屋の管理費用です。親が亡くなってからだと、固定資産税も、空き家管理も誰が費用を負担するのかということになります。
親が生きているうちならば、親の財産から支払えばいいので、一切子供の負担とならずに済みます。
実家の場合は、管理の分として、貯金通帳に数十万を取り分けておきましたが、9年間はとてももたず、結局私が都合せざるを得ませんでした。
売れるだろうと簡単に考えていたので、費用を少なく見積もったためです。
兄弟間の揉めごとをなくせる
土地が売れない場合は他の兄弟は熱心でなくなり、管理の手間と費用が揉め事の元になります。
または、損を承知で誰かが役目を買って出ることになりかねません。
兄弟間で土地そのものが押し付け合いとなり、登記されないまま、いわゆる「塩漬け」になったものが、いわゆる所有者不明土地となってしまいます。
登記されない要因には、土地が売れないと同時に、家族間の話し合いがうまくいかないということも一端です。
親兄弟と話し合いの機会を持とう
家族信託を機に、兄弟間で話し合いの機会を持つことも大きなメリットです。
子供同士では争いになる子とも、親の希望や考えをはさめば、うまくいくことが多いと専門家も言います。
そもそも、相続の争いというのは親の生前中は起きませんで、亡くなったその時から始まるのです。
遺言との違い
土地が売れないことは対外的な問題ですので、遺言があったとしても、もらった人が死後すぐに売りに出すのであっては、何の役にも立ちません。登記の手間と費用が増えるだけです。
内輪で土地を誰がもらうか、押し付け合いでは解決にならない以上、外に向けて早めに手を打つ方がずっと良いのです。
最初から関心を外に向けることで、兄弟は協力し合うことができます。
幸い夫の実家は、夫と兄とで電話で話すたびに、両親の介護のこと、亡くなった時の葬儀をどうするか、そして、残される土地のことなどが常に話題にされています。
兄は遠方住まいなので助力は恃めず、夫と私が介護とその手配を常に行っていますが、介護状況と同時に、金銭的なことも常に知らせて、共有しています。
土地や葬儀などのだいじな事柄に関しては、帰省の際、母にわかるように説明する役をしてくれるというので、心待ちにしています。
介護も家の管理も、最大限うまくいったとしても子どもの負担は大きいです。
しかし、兄弟が心を合わせていけること、老いた親にとっても、これに勝る幸せはないでしょう。