 | …一戸建ての家を売りに出したが売れる気配がない。どうやったら売ることができるだろうか |
お答え
一戸建て中古住宅を売りに出しても売れない場合、以下のような家なら、買取での売却をおすすめします。
- 築年が古い
- 既に空き家になっている
- 急いで売りたい
答えの理由
私は実家の空き家を、夫は住み替えのために現在住んでいる中古住宅をどちらも業者買取で売却しました。
夫の実家は解体を含めると、７割よりも高い価格で買い取ってもらえましたので、売れない場合は買取がもっともおすすめです。
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目次
戸建を売却しようとしても売れない
中古の一戸建てが売りにくいというのは全国的な現象ですが、家の大きさや戸建のある地域によって、同じ一戸建てと言っても条件は様々です。
そもそも、「売れない」という場合の期間はどのくらいでしょうか。
戸建が売れる期間
戸建が売れないという場合、まず不動産の売り出し後から売却が成立する期間は、戸建に限らず３カ月が目安です。
東日本レインズのデータでは、登録してから成約に至るまでは平均日数９３．２日、つまり３カ月というデータがあります。
そしてもう一つ、不動産店との媒介契約自体を３カ月に設定することが多く、たいていの不動産はその当たりまでに売買が決まるというのがこれまでの目安となっていました。
近年の契約の一つ「買取保証付き」の契約だと、こちらも、物件を売り出して売れなければ不動産店が買い取るというものですが、売り出し後３カ月後に買取となる契約です。
それでは必ず３カ月で売れるのかどうかというと、特に地方の住宅地では１年売れない、２年経っても売れないという戸建が普通にあるところもあり、中には何年たってもとうとう売れないという家もあります。
そのような家はどうなるのかというと、ほとんどが戸建を買い取る業者に売却されています。
※売れない家のその後については下の記事に
※戸建や不動産の買取の業者の一覧は下の記事で
戸建が売れるとき
逆に戸建が売れるときはどのようになるかというと、売りに出してから毎週の週末には必ず内見がある、それが続くような家は売れると不動産業者に聞いたことがあります。
その逆を言うと売りに出して数カ月経つのに、いつまでたっても内覧の希望がない家は、待っていても売れない可能性が高いので、売り方や売る対象者を変えるなどの工夫が必要になります。
戸建が売れないとどうなる？
「売れるまで気長に待とう」という考えで、何年もそのままにしておくケースもありますが、新築の家ならとのかく、築年の古い家はその間に必ず老朽化が進みます。
売れないままにしておくというのは、放置と同じですので、３カ月が目安というのは短いようですが、築年の古い家や空き家の場合は、売却は時間との闘いといえます。
遅れれば遅れるほど出費がかかることになるのです。
戸建が売れない原因
あらためて戸建が売れない原因をまずは考えてみましょう。
戸建が売れない原因として考えられるのは次のようなことが考えられます。
- 売れない地域にある
- 築年が４０年前後と古い
- 駅から遠い
- 訳あり物件である
一つずつ検証してきましょう。
戸建が売れない地域にある
中古の一戸建てと一律に言っても、立地の良いところにある戸建や築年の新しい家であれば売れないということはまずありません。
駅から近く地価が高く不動産の流通性が良い、売買が盛んになされている地域であれば、たとえ条件が良くない家であっても十分に売れます。
一方で、地方の過疎傾向にある地域や人口が著しく減少しており、需要がない地域は売れにくいといえます。
このような家は売却する場合は、売り方に工夫をして売る必要があります。
戸建の築年が古い
戸建が売れない原因で最も多いものが、この築年の古さです。
どうして売れないのか、古くても誰か買ってくれる人がいるのではないかと思われがちですが、築年の古い家はそのままでは人気がないのです。
なぜかというと、人口減少や地域の需要の問題はもちろんですが、空き家や空き地を再利用したビジネスが逆に中古住宅を売れなくしているということがあります。
たとえばうちの周辺でいうと、空き家を買い取って後リフォームをした家が、１６００万円台の価格での格安で販売されています。
たいていの家は、戸建てを買った後で自力でリフォームをするようになりますが、そうなるとリフォーム済み戸建を買うよりも、自力のリフォームの方が明らかに割高になるのです。
さらに、新築の家も格安物があります。
今はパワービルダーによって建てられる新築の家は全国に広がっており、こちらも私の住まいの周辺だと２千万を出たくらいの金額で新築が買えます。
こうなると、築年の古い家はプロが準備をした価格帯には到底及ばないのです。
築年の古い家がすぐに売れる場合は、築年の古さをカバーして余りある立地その他の条件が良い場合のみになります。
戸建が駅から遠い
市街地の利便性の良いところにある戸建はすぐにでも売れますが、一戸建ての多くは郊外型住宅団地や、その他の住宅地にあることが多いのです。
つまり、駅から徒歩３０分で、かつ周辺に店がなく生活の利便性が良くない。
周辺も空き家が多く、古いままの団地で、買った後のリフォームにもお金がかかりそうだとなると、買い手にとってはメリットは少なくなってしまいます。
地方では駅から遠い家は割と普通なので、それほど問題煮にはなりません。
駅からの距離はむしろ都会や市街地で問題視される条件だと思います。
戸建が訳あり物件である
売ろうとしている家が単に古いだけではなく、訳あり物件であるとなれば売れないのも当然です。
再建築不可、事故物件などはもちろんですが、車庫スペースが１つしかない、接道が一本しかなく道路事情が悪いなどもマイナスの条件となります。
また築４０年を超える家は、耐震性に問題があることもあり古い上にさらに買い手に敬遠される理由となります。
このような明らかにマイナス要因があって売れない理由もわかっている場合には、無理に価格を下げて売りに出しても売れるまでに日にちがかかったり、いつまでも売れないリスクもあります。
このような家は、一般向けではなく、訳あり物件の専門業者に売り方を変える必要があります。
築４０年の戸建を住み替えた例
現に私の夫は築４０年の実家を売却、そのあと築２６年の中古住宅を買っています。
築４０年の家にそのまま住んでいればお金はかかりませんが、古い家が嫌なのでわざわざそれより築年の新しい家を買ったわけですが、とりあえず古い家よりは機能が良く、それで死ぬまでは住めるという計算です。
４０年の家にそのまま住もうという選択肢もあるにはありましたが、自分の家であっても耐久性に不安があり、さらに全面リフォームにはお金がかかる。
また、家があったのが郊外型住宅団地でこれから老齢になって車が使えなくなったときに住みにくいということで、売却の上住み替えするということになったものです。
これと同じことは、そのまま買い手にも当てはまります。築４０年の家であれば、よほどお得感がない限り、買い手が希望するかどうかは難しいところだといえます。
戸建が売れない場合の対策
せっかく売りに出しても戸建が売れない場合は、下のようなことをチェックする必要があります。
- 戸建の売り出し価格が相場よりも高い
- 不動産店の売却活動が不十分
- 戸建のアピールポイント
- 内覧の際のハウスクリーニング
戸建の価格
いちばんの問題は、戸建ての売り出し価格が高いということです。
実は売れない家のほとんどがこれに当てはまると言えるかもしれません。
空き家の専門家中山聡さんは著書『闘う空き家術』の中で
その際、空き家を売って儲けようなんて考えてはいけません。その変わり安くすればどんな田舎でも必ず売れます。
と書いています。
これは空き家だけではなく、不動産全般に当てはまります。
「価格が安ければどんな田舎でも売れる」というのは、今の不動産の売買はほとんどがネットを介して行われるためです。
多少不便な田舎でも、安ければ移住しようと捜している人は全国にいます。
価格が安ければほとんどの戸建が成約するのは、譲渡の掲載サイト”みんなの０円物件”の成約率の高さを見れば明らかです。
”みんなの０円物件”は「無償譲渡の不動産であれば８割が成約する」といいますので、金額さえ安ければ条件が悪い家も売れます。
ただし、不動産売買は０円ならいいわけではありません。
売れる価格を見極めて、市場価格に合わせた価格設定が必要です。
それには、売主よりも不動産会社の担当者の見識が問われるところです。
不動産店の売却活動が不十分
不動産店の売却活動は、ほとんどがネットを介して行われます。
しゃにむに営業活動をしたからと言って、戸建が売れるわけではありませんが、ネット掲載する際には以下のようなところに留意する必要があります。
戸建の情報とアピールポイントの記載、さらには掲載写真の課題です。
- 戸建の情報を網羅する
- アピールポイントをきっちり抑える
- 魅力的に見える掲載写真を使う
戸建のアピールポイントを探す
戸建の情報を家を探している人にわかりやすく伝えるというのは、まず売却活動の基本です。
不動産の広告を見るとその家に特徴的なところが書かれていますが、物件を把握の上、情報を記載してもらうということになります。
戸建のアピール
その際に必要なのが、戸建てのアピールポイントです。
収納が多い・デザインが魅力的・眺めがよい・静かな住宅街・近隣との関係など、良いところはもれなく記しましょう。
また、木造建築、デザイナー住宅、収納が多い、特定の設備があるなども忘れずに記載してもらいましょう。
戸建の写真
その他、言葉での条件の記載よりも大切なのが家の写真です。
様々な角度から、すべての部屋を撮影するのはもちろんですが、日当たりの良い時間を選ぶなどのコツがあります。
場合によっては、家具がない状態よりも、撮影のための家具や小物を配置した方がいい場合もあります。
マンションのモデルルームのような雰囲気にして撮ってもらえるといいのですが、不動産会社の担当者の方で難しければ、自分で撮影した写真を用意するものいいと思います。
戸建のハウスクリーニング
撮影をするときもそうですが、内覧の際に大切なのが家屋のハウスクリーニングです。
自分でも掃除をするという人は多くいますが、素人の行うものとプロの行うものは大きな差があります。
これから売りに出す家にハウスクリーニングはもったいないと思われる人が多いようですが、家の売却の番組などではハウスクリーニングは必ず進められています。
現在住んでいる家の場合はもちろんこと、空き家の場合も印象がかなり変わってきますので、内覧の時の印象をよくするためには出費を惜しまず、ハウスクリーニングを依頼することをおすすめします。
売れない戸建は買取で売る
これらの施策を試して価格を見直ししても、それでも売れない戸建の場合は業者買取で売却をすることをおすすめします。
相続で築年の古い家が増えるようになってから、不動産の買取は一般的な売却方法となっています。
※戸建の買取業者はこちらから
買取の利点は金額がすぐわかること、変動せずに告げられた金額で売れることです。
また、成約まで数日というのもスピーディーで、何年も悩んでいた物件が買取で売れて良かったという声をよく聞きます。
さらに、買い手が業者なので後々の苦情は一切ありません。
築年の古い家は必ず家屋に何らかのトラブルの種を抱えています。
買った後に雨漏りが見つかった、白アリがいるのがわかった、どこかに不具合が見つかったなどは日常茶飯事であり、中には訴訟に発展することもあります。
それらのリスクを考えても買取にはメリットがたくさんあるのです。
戸建の買取の相場
中古の戸建の買取の相場は、市場価格の７割と言われます。
これについては「安くなる」と説明をしているサイトが多いのですが、必ずしも安いとは言えません。
なぜなら、築４０年前後の家の場合は、売却時に解体費を差し引くのが普通だからです。
戸建の解体費
この解体費は１５０万円から２００万円が相場です。
たとえば１千万円で売れる中古戸建であっても、実際には８００万円になるわけです。
そうなると、買取で７００万円で売れたとしても、大きな違いではありません。
また買取の場合には残置物の処分費用を不要とする業者がほとんどです。
残置物とは家の中の家具やゴミ類ですが、これだけでも最低数十万円はかかります。
さらに、更地にして土地を売却するという場合なら、庭木や外構も全部撤去しなければなりません。
たとえば、解体費はもちろん車庫や物置、カーポートのコンクリート敷きなども取り除いて、土の状態にする必要があります。
これらの費用を含めて考えると、買取の７割は決して安い価格ではないことがわかります。
戸建の買取の一括査定のメリット
戸建の買取の一括査定のメリットは
- 提示される金額が明確でそのまま売却できる
- 一括査定で複数社の金額が比較できる
- 一括査定と直接依頼を併用の上どちらに決めてもOK
買取の時には不動産の無料一括査定は、見つけた会社が提示する希望の金額でそのまま売却できるためたいへんおすすめです。
また、買取をする専門の会社が見つかれば、直接依頼するのも同様に良い方法です。
一括査定と直接依頼の両方を一度に試すかまたは、買取の会社を先に試して価格が折り合わない時は、いったん保留としておいて一括査定を利用して価格を比較するのもおすすめです。
目的はとにかく一番高い価格で戸建を売ることです。
一括査定は複数のサービスがあるので、一つ目で見つからなければ他のサービスを利用してもまったくOKです。
また、一括査定はどのサービスも同じサービスを何度でも利用することができます。
もちろん料金はすべて無料です。
以下は空き家・中古住宅の買取専門のアルバリンク社の”訳あり物件買取プロ”の買取です。
査定は無料、電話のやり取りは不要で、メールフォームで送るだけで、電話でなくまずはメールで査定額の返答がもらえるのでおすすめです。
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