「共有持分の放棄」という言葉を見つけて、それで家土地が手放せるのかと最初は思いました。
実際は相手の同意が見込めない場合には共有持分の放棄は成立しません。
まぎらわしい共有不動産の「持分放棄」とは何かを説明します。
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目次
「共有持分の放棄」とは
 | 共有不動産の自分の持分を放棄したい。土地は要らないので共有状態から抜け出したいのだが、「共有持分の放棄」をすれば手放せるのだろうか。 |
答え
共有持分の放棄は文書の郵送で「共有持分を放棄する」と示すだけで行えます。
放棄する意思の伝達は可能ですが、実際には登記を書き換える必要があり、それには共有者の同意が必要です。
答えの根拠
私は相続トラブルで相続登記のできなかった実家を、共有持分で売却しました。相談に行った弁護士が持分売却を進めてくれたのがきっかけでした。相続から１０年が経っていましたが、インターネット経由で共有持分が専門の買取業者に査定を受けて数日で成約、長年の悩みから解放されました。
この記事でわかること
- 共有持分の放棄とは
- 持分放棄が成り立つには共有者の同意が必要
- 共有者の同意なしでできる持分の売却
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共有持分の放棄とは
法律用語で「共有持分の放棄」というのはあるにはあるのですが、結論を言うと「放棄します」といってもそのままで持分が手放せるわけではありません。
共有者である相手が同意の上で、放棄の意思表示ののちに相続登記、または移転登記を行うということが必要です。
相続分割協議で話し合う
まだ共有持分を登記するに至っていない時点なら、円満に話し合いが進められ、誰か一人が実家を相続したいという時は、相続分割の話し合いである相続分割協議において決められます。
その場合は放棄の書面は不要で、相続の遺産分割協議書において分割の方法を記せばいいと思われます。
相続人のうち１名が単独で相続をする旨を記し、その後に移転登記を行い、相続をする人の単独名義として登記をすればいいのです。
不動産は共有名義にはならず、共有持分を所有する状態には至りません。
共有名義になってしまった不動産の所有権が共有持分ですので、共有持分の放棄は、共有名義で不動産の相続登記をしたのちに、自分の持分を手放したいとする時の手続きの最初の意志表明になります。
共有名義を避けるべきな理由
相続登記の際はできるだけ不動産を共有名義にするべきではないと言われています。
その理由は、単独の所有ではなく共有名義で持分の登記をしてしまうと、相続登記が未登記の状態とは違って、その後の手続きが一層難しくなる場合があるからです。
相手の同意が必要な共有名義の不動産
たとえば、その不動産を売りたいと思っても、相手の同意がなければ売却や賃貸で利益を得ることはできません。
また、土地の管理責任や固定資産税の支払いを免れたいと思って、登記から自分の名前を外す登記の手続きにも、共有者である相手の同意が必要となるためです。
それが相手の同意がなければ、共有持分の放棄が成り立たない理由です。
逆に、共有名義で登記をする以前の相続分の放棄は、相手がその相続財産をもらいたいという場合には有効な方法といえます。
まぎらわしい共有不動産の「持分放棄」とは何かを、もう少し詳しく説明します。
共有持分の放棄の方法
共有持分の放棄とは、その通りその不動産の所有を「要りません」として手放すことです。
その表明は、他の共有者に向けて行うことで基本的には相手にそのことを告げるだけでいいのです。
口頭でもいいし書面でもいいのですが、記録として残したければ下のように内容証明便で送ります。
持分の放棄 内容証明文例
持分放棄の文例です。
相続分放棄書
被相続人○○○○ （死亡年月日）
本籍（ 県 市 町 番地）
上記被相続人の相続について、不動産や預貯金等の一切の遺産に関する私の相続分を全部放棄します。
私の相続分は、他の相続人で、相続分に応じて取得してください。
平成 年 月 日
住所
相続人 署 名 実印
内容証明便とは、郵便物の文書の内容ならびに差出人および名あて人を証明する特殊取扱のことで、郵便局で扱ってくれます。
内容証明便は、共有物分割請求の全段階で相手に通達をするときにも必要とされますので、必要な際には欠けるように調べておきましょう。
具体的には、原稿用紙のようなマス目のついた紙に文字を記して、郵便局で記録をとってもらうだけで、特に難しい書式は必要ありません。
共有持分の放棄が有効な場合
それでは、どのような場合に、共有持分の放棄が有効に機能するのでしょうか。
たとえば、相続登記を共有名義で行った後で、その不動産の持分を手放したいという時です。
他の共有者兄弟に向けて「不動産は要らない」というのが持分の放棄です。
書面や口頭で通達を行った後、他の共有者がそれを了承したうえで、各人が書類に捺印して長男が自分ひとりの名義で家土地を登記をすれば、実質的な持分の放棄がそこで初めて成り立ちます。
持分の放棄と相続放棄との違い
私は共有持分の売却で実家を売ることができましたが、その前に共有持分の放棄についても調べました。
私の場合は、お金は要らないのでとにかく土地や家を継ぎたくない考えでした。
最初から分かっていれば、相続放棄も視野に入れられましたが、何しろその頃は実家が問題あり物件だとはわからなかかったため、売れないとは思いもよらなかったし、詳細がわかったのは父の死後で、相続放棄がそもそもできませんでした。
「持分の放棄」と聞いて、「ああ、それで持分が手放すことができるかもしれない」と最初は思ったのです。
たいていの人は私と同じように、「持分の放棄」というと「相続放棄」に似たものだと思われるようです。
しかし、持分の放棄はそれとは全く違うものでしたので、混同されないようにしてください。
相続放棄の期限は３カ月です。
また、弟と私の場合は先に預貯金他を分けてしまったので、それからではそもそも相続放棄ができませんでした。
そして、私が共有持分の放棄をすると表明をして、弟が実家をもらいたい」のであれば、放棄は成り立ちましたが、弟も実家はいらない、すなわち共有持分を放棄したいという考えでした。
共有者も持分を放棄したい場合
このように、相続する不動産をどちらもいらないという場合には、どちらも共有持分の放棄は成り立ちません。
実家が売却できる物件の時はいいわけですが、万が一、田舎で不動産が売れない地域の場合は、どちらかが了承しない限り、放棄は成り立ちません。
その時は、共有物分割請求という訴訟でどちらが引き取るかを決めるか、共有持分の売却をする以外には方法がありません。
ここまでのまとめ
共有持分の放棄には相手の同意が必要
共有持分の放棄に必要な同意とは
土地と家屋の価値が高いので、兄弟が皆が土地が欲しいと争っているような物件だったら、誰か一人の放棄は好意的に受け入れられるでしょう。
その場合の持分放棄は十分に成り立つと思われます。
単独での相続登記
あるいは、土地全部はもらえなくてもいいから、地の相続権分の対価、代金を支払ってほしいというような場合にも、話し合いによって「持分の放棄」はと同じようにすんなり他の所有者や相続人に受け入れてもらえるでしょう。
その場合は、他の兄弟が遺産である預貯金などの対価物を受け取って、家土地は兄弟のうち一人の名義で登記するなどです。
しかし、誰もがその土地が欲しくない土地の場合、土地がもらいたくないから「持ち分の放棄をしたい」という場合には、相手の同意が取れないのは言うまでもありません。
これからは、地方の売れない空き家が増加するにつれて、このようなケースは増えていくと思われます。
「持分放棄」の目的は不動産の登記
最終的に自分ではない誰かの名義にする場合は、名義にする人の協力が必要です。
なので、その場合は、「持分の放棄」という方法は役には立たないのです。
たとえば、私の家の例で姉と弟が、どちらも過疎地の空き家がもらいたくないという場合、私がいくら「持分の放棄」をするといっても、弟の名前での登記には至りません。
持分の放棄の最終目標は、不動産の登記なのです。
登記の前に話し合いが必要に
なので、弟が「冗談じゃない、そんな土地は僕も要らない」ということになったら、私がいくら「あなたの名前で登記をしてください」といっても、弟はそれに応じないことになります。
その場合は「持分の放棄」は成り立ちません。
登記上はいつまでも私の名前が登記簿に残ることになり、固定資産税の請求もそれまで通り私宛に来ることになるのです。
「放棄」の表明は共有者のみ
なお、この場合の持分の放棄とは、あくまで共有者向けの通達です。
その土地が誰の所有かという市役所や法務局に対して行う証明が「登記」なので、市役所は登記簿に記された人宛か、または相続人あてに文書を送ってきている仕組みなのです。
共有名義の不動産を手放す方法
このような共有名義の不動産である家土地を手放したい時にできる最終的な方法は２つあります。
一つは、共有物分割請求という訴訟でその不動産をどちらの所有にするか決めること。
もう一つは共有持分の売却です。
- 共有物分割請求
- 共有持分の売却
つまり、いったん共有名義にしてしまうと、相手の同意がない限りは、訴訟か売却かのどちらかの手立てが有効になります。
共有物分割請求に適した不動産
訴訟はお金がかかりますし、欲しい不動産のために費用を使うのはいいですが、売れるか売れないかのめどが立たない土地でした。
また、連絡を絶ってしまった弟に押し付けるということももちろん気が進みませんでしたので、弁護士に進められた持分売却を選択しました。
共有物分割請求は資産価値のある不動産に向いています。
共有物分割請求との違いについては
弁護士さんに相談に行った時の記事は下に
結局、選択したのが持分売却です。
共有持分の売却で解決
私は共有持分の売却で10年目にやっと自分の持分のみを売って、自分の名前を登記から外してもらうことができました。
固定資産税の支払いもなくなり、空き家の解体に多額の費用を出さずに済みました。
もっともよかったのは、私の息子や子孫は、田舎の不要な土地を相続せずに済むようになったことです。
負担の大きな家土地を放棄したい時、他の兄弟、相続人や共有者の同意なくできる唯一の方法が、持分のみの売却です。
”共有持分買取プロ”は持分に特化
こちらは、共有持分など問題あり物件、訳あり物件の専門の業者さん。
サービス名”訳ありPRO”、会社名アルバリンクの直接の買取ということになるので、最短で買取金額がわかるという利点があり、最初から交渉が可能です。
全国対応ですので遠くても大丈夫です。
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共有持分の売却に関するよくある質問
Q：共有持分の売却は可能なの？
A：共有持分の売却は法律的にも保証される共有名義の不動産の売却方法です。
私自身が弁護士に解決法としてすすめられた方法ですので十分可能です。
Q：共有持分を買うのはどんな人？
A：共有持分を専門、持分売却のノウハウを知る買取業者に限られます。
Q：共有持分の売却の相場は？
A：買取の相場は一般的に７割とされます。共有持分の相場は買い取った業者に経費がかかるためもあって５割とされることが多いです。
Q：共有持分の売却にかかる日数は？
A：最短３日で成約、現金化することが可能です。
Q：共有持分の売却でトラブルにならない？
A：法律的には保証されている方法なので、持分売却自体で相手から訴えられることは一切ありません。
Q：相続で話し合いがつかない不動産でも売れる？
A：相続物件で分割がうまくいかない不動産は、亡くなった被相続人名義のままで売れます。
Q：夫婦で共有になっている不動産の持分の売却は可能？
A：持分の売却であれば可能です。相手の同意や、相談の必要なく、顔を合わせることもなく売却ができます。
参考サイト：Wakegai (ワケガイ）
https://wakegai.jp/