未登記の建物や土地を売却したい場合、買取だったら買い取ってもらえるのでしょうか。
相続した家が未登記だったら心配になるところですが、問題なく買い取ってもらうことができます。
私の実家は建物の表題登記が未登記、しかも相続登記の両方が未登記の空き家付き土地でした。
未登記の不動産の買取についてお知らせします。
未登記の不動産
目次
相続した時点で建物が未登記だったことがわかって驚くことがあります。
不動産の売却前に問題になる未登記は主に2つあります。
- 建物が未登記
- 相続登記が未登記
突然未登記だとわかると売却が心配になりますが、結論を言うとこのままで業者の買取が可能です。
この記事では、業者目線ではなく売主目線で未登記の不動産の買取についてお知らせしていきます。
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未登記の家を相続
相続した実家を売却しようと、不動産業者に家を見に来てもらったところ、実家の家屋が未登記だったことがわかりました。
父が建てた築40年の実家で皆で住んでいた家でもあり、一度も話に出たことがなかったので驚きました。
ちなみに、実家の場合は持分なし私道であることもわかり、相続後に売却が難しいことが初めてわかりました。
相続する物件については、売却を予定するのなら相続する以前に、早めに査定を依頼するのがおすすめです。
家屋が未登記かどうか調べるには
家屋が登記済みであるかどうかは、固定資産税の支配の通知にある「資産の評価」欄に記載されているので、すぐ調べられます。
未登記家屋となった理由
うちの場合は、後でわかったことですが、新築後に父親が家屋の建築を請け負った会社と建物の不備に関して争いになったようです。
父自身が亡くなっているのでいまいち事情が判明しませんが、通常は売却元である実家の建設会社が行うように手はずをするはずの表題登記がしないままとなったのではないかと思います。
未登記の家の固定資産税
また、家の場合は住宅ローンを一切組まずに、土地と建物代金の全額を父の退職金の現金で支払ったため、登記を前提とした手続きが要らなかったためもあるようです。
ただし、固定資産税の請求は家屋が未登記のままでも請求があり、もちろんそれまでも滞りなく支払われていました。
売却するには表題登記が必要
住んでいる場合には特に問題はなかったようですが、未登記の建物を売買するということは通常はありえません。
建物が誰が所有するものかがはっきりしないためです。
悪く言えば、誰のものかわからないものを他人が勝手に売ることはできません。
なので、不動産売却には、まず誰が所有者であるかを示すものが必要であり、それが建物の登記です。
未登記の建物を売るためにはまず建物の表題登記をしなければなりません。
未登記の家屋もある
ただし未登記の家屋はそうめずらしいことでなく、そこら中にあるとも言われています。
なのでその時、売却を相談していた不動産屋さんも「それはあとからでいいです」といってそれほど驚きもしませんでした。
未登記だと法律違反になるのではないか、何らかの罰則があるのではないわからないうちは心配になりましたが、特にそういうこともありませんでした。
登記は基本的には、所有者が自分のために行うことでなのです。
なので、固定資産税を支払っている物件であれば法律的に気後れする必要はありません。
未登記家屋は売却できない
そうは言っても、表題登記には費用もかかるのはもちろん、問題が一つ増えることになります。
土地家屋込みで買い取りを依頼したときに、断りの理由に「底地」と言われたことがあったのを思い出しました。
仮に未登記建物が他人の物であった場合、人の物の家がある場合の、その土地だけの売買となるという意味のことです。
建物と土地と両方の登記が行われ、その名義が一致しているのが普通であり、売却するときの最低条件でもあるのです。
地価の高い都市部には、建物と土地の名義が別々であったり、土地のみが抵当に入っているなどという例もあり、それが「底地」と言われるものです。
地方の田舎の、しかも比較的新しい方の郊外型団地の住宅地では聞いたことのない話です。
とにかく売却の際はそのままでは売れないことになります。
未登記家屋の解体は
もし、この未登記の家屋を解体するとしたらどうなるのか。
そもそも登記をしていない建物は、その土地に建っていないというのと同様の扱いになっています。
基本的には家屋を解体してしまえば登記は関係はないということでした。
未登記建物を解体する場合は、事前の登記は必要ないかもしれません。
買取業者の買い取り後を含め、建物をいずれ解体をするという場合には、事前の登記については急いでしない方がいいと思います。
表題未登記の買取
表題登記が未登記のままでも買取業者はもちろん建物を買い取ります。
実家の場合は、表題登記が未登記のままで買取業者に買い取ってもらう約束となりました。
そのあとで、買取業者の方が家屋調査士に依頼、登記を行い、その分の登記費用は引かれた金額での買取となります。
未登記の場合は自分で登記も
なお、私の場合は家土地をきょうだい2人で相続したものの相手の行方が分からないので、私の相続分2分の1だけを売る共有持分の売却という方法となったため、私が自分で表題登記を行いました。
その時の方法は下の記事に記しています。
表題登記を自分ですることもできなくはありませんが、家屋の図面の提出が必要となります。
外形の外寸をはかればいい、簡略化された図面で十分なので素人でもできなくはありませんが、私の場合は、図面は家屋調査士が書いてくれたので、それを使うことができたので比較的簡単に自分で表題登記ができました。
しかしその他にも法務局に行って書き方を教えてもらったり、確認してもらったりで3回くらい法務局を訪問しました。
時間や手間がかかるので、それでもやりたいという以外はあまりおすすめできません。
買取の場合は、特に事前に登記をせずとも、必要な場合は買取業者に依頼ができます。
相続登記の未登記の場合
相続登記の未登記の場合は、条件によって相続登記が難しい場合と簡単な場合とに分けられます。
相続登記を自分でする
相続人が少ない通常の相続であれば、これも自分でも登記が行えます。
表題登記よりも、図面がない分簡単にできると思います。
しかも今はオンラインに入力してできたものを提出するだけで2万円台で相続登記ができるサービスがあります。
自分で最初から全部を準備するのはたいへんですので、低価格のサービスを利用することがおすすめです。
もちろん円満な相続登記に関しては、他の相続人の同意が必要です。
相続登記が簡単にできない場合
もし、相続人の中で行方不明者がいる場合には、通常の方法では相続登記ができません。
この場合にできるのは、法定相続分で相続登記をするということが必要になります。
共有持分の売却について
その際の土地建物の売却は、自分の持分のみの売却となります。
たとえば相続人が2人であれば、その不動産の持分は2分の1、3人であれば3分の1ということになります。
その場合行えるのは、法定相続分で相続登記をする。
そして、全体の自分の持分のみを、業者買取で売却するという手順となります。
それが、共有持分の売却という方法です。
共有持分の売却について
上記の相続分に関しては、遺言書があれば必ずしも法定相続分とはならないので、その場合の持分は違ってくる可能性もあります。
また、相続登記をする前の不動産は、亡くなった人の名義となっているわけですが、その時点で亡くなった人の名義であっても必ず法定相続分の登記は可能です。
なので、亡くなった人の名義の不動産でも共有持分の売却なら、誰にでも売却が可能です。
共有持分の買取
共有持分での相続登記とそれで相続した不動産の売却は法律的に複雑なところがありますが、このような不動産の売却には弁護士や司法書と提携しており、買取を引き受ける専門の会社がたくさんあります。
その中でも未登記の物件に関しては、十分に知識のある共有持分の売買に手慣れた専門の買取業者に売るのがおすすめです。
まずはネットから、査定を依頼してみてください。
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さらに、相続のトラブルを解決する弁護士を含めたお悩み解決の「相続の窓口」も開設、共有持分以前の相続時の問題の段階から、不動産の売却までをワンストップで解決するサービス部門もあります。
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