相続登記をしない不動産はどうなる？名義変更しない土地のトラブル

空き家や土地を相続したが相続登記をしないという事例が増えています。

あなたの空き家は、登記の名義変更はお済みでしょうか。

田舎の実家なので、売れないし要らない、住むこともないので、相続登記をしないというのもひとつの方法ではあるのですが、思いがけないトラブルになることもあります。

相続登記をしないときに起こるトラブルにはどんなものがあるのでしょうか。

相続未登記でも固定資産税の請求はある

相続登記をしない、未登記のままにするときの問題の大きなものは、登記をしないからと言って、固定資産税の支払い請求は来るということです。

さらには、土地や空き家の管理を即免れるわけではありません。

その上で、一番のデメリットは、相続人が複数いる場合のトラブルになると思います。

相続未登記で起こる空き家と土地トラブルの例

A家で両親が亡くなり、亡くなった父親名義の実家が空き家となりました。

A家の子どもたちBさん、Cさん、Dさん３人が、相続人となりましたが、預貯金だけを分割。

実家の空き家は、誰も住まないままで空き家となっており、相続登記の手続きを特にしませんでした。

実家のそばに住んで、親の面倒を見ていたBさんは、親の生前中から、固定資産税など親の支出の管理をしており、そのまま固定資産税を支払い続けていました。

ところが、Bさんが急に亡くなり、同居をしていたBさんの息子さんが、相続をしようとしたところ、空き家と固定資産税の請求に困ったことになりました。

息子さんは、土地を売ろうと考えましたが、相続登記をしていないので、売却ができません。そうなると、息子さんは自分の名義でもない土地の固定資産税を支払わなくてはならないのでしょうか。

相続未登記でも所有者は相続人

このような場合は、土地も家もお父さんの名義のままではあっても、お父さんはいませんので、登記上名前がなくても、その空き家は法律的には子どもたち３人、Bさん、Cさん、Dさん３人の所有となるのと同じことです。

固定資産税の負担はもちろん、空き家に倒壊などの問題があった場合は、やはり共同の責任となります。

子どもの代に続く所有権

そして子ども３人のうち、Bさんが亡くなったとすると、Bさんの相続分は、Bさんの子どもが受け継ぐこととなります。

その時点で、空き家を売る必要が生じた場合は、Cさん、Dさんも権利者となるため、売却の時に両方の印鑑が必要となります。

固定資産税は誰かが支払う必要性

固定資産税に関しては、相続登記をしなくても請求は来ますので、亡くなったBさんが支払っていたとすると、Bさんの子どもは、おじいさんの土地の固定資産税を受け継ぐことにもなってしまいます。

その時点で、自分の名義でもない、要らない土地の固定資産税を払いたくないと思っても、実質的にBさんのものではない土地を売却する場合は、Bさんの息子とCさん、Dさんとで話し合わなくてはなりません。

相続未登記が親族トラブルを招く

覚えておきたいことに、相続登記をしていないままだと、空き家や土地の売却はできません。

空き家と土地を買う人が見つかった、やっと売却をしようとして、Bさんの息子が、Cさん、Dさんの了解を得て、印鑑をもらおうとした場合には、それがスムーズにいかないことが多いのです。

売却の時点で相続分の請求も

その時点で、売却をしようとしたら、Cさん、Dさんが、それなら自分たちの取り分をくれということも十分あり得ます。

あるいは、お父さんの兄弟がまだ生きているうちならいいのですが、Cさんの家も代替わりして、息子の代になっていたりすると、法律的な立場は同じなので、相続分を請求してくることも考えられます。

不動産の権利は相続で代々受け継がれるので、当事者ではない人同士が法律的な権利者ということになって、話が複雑になるのです。

逆に「そんな土地があったというのは聞いたことがない、知らない」と言われて、協力が得られないことも少なくありません。

空き家の解体にも共有者の同意が必要

また、年数が経った空き家を解体したいと思った時も、Cさん、Dさんの両方の同意が必要ですが、CとD両者に、空き家の解体費を負担してもらえるかどうかは疑問なところです。

そして、売れてお金になる土地の場合は、親族は喜んで協力をしてくれます。

しかし、逆にあるだけで「お金がかかる土地」となったらどうでしょう。

そうなった場合は、兄弟であっても「知らない」と言わればそれまでで、そうなっては、兄弟の縁も当然絶えてしまいます。

今までは相続の争いというと、お金になる不動産や資産の奪い合いが多かったのですが、値下がりしてしまった不動産に関しては、非協力的なことが争いの種になってしまいます。

さらに、時間がたって、相続のやり直し、すなわち遺産分割協議のやり直しということになると、応じない人がほとんどです。

このようなことを避けるには、最初の相続の段階で、相続登記をしておいた方がよかったということになります。

売れない土地であれば、相続人が１人しかいないというような場合は、未登記のままにするという方法もあり得なくはありません。

ただし、未登記にしたからといって、固定資産税の請求はありますし、その他の責任が免れるわけではありませんので、上記のようなデメリットがないかは確認の上、親族で話し合うことが大切です。

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