共有持分

共有持分とは わかりやすく解説

共有持分とはひとつの不動産を複数の所有者で共有する場合における、それぞれの共有者の所有権の権利の割合のことをいいます。

共有名義の不動産の自分の持分だけを売却するとはどういうことなのか、実際に持分を売却した体験をから説明します。

共有持分とは何か

一つの土地や家などの不動産を誰かと共同で所有しているときの不動産は共有名義の不動産です。

その共有名義の不動産のそれぞれの持分のことを言うのが、共有持分と呼ばれるものです。

持分とは土地や建物の不動産の所有の権利の割合を表すものです。

 

共有持分の割合と表記

一つの不動産を共有する場合、単純に「2人で共有」という記載をするのではなくて、記載の際は各人の持分を数字で表します。

たとえば、相続で一つの土地、家やマンションなどを2人で相続した場合の法定相続分だと、2人の場合がそれぞれ2分の1、3人で相続した場合は3分の1です。

分数表記をせずに「○分の○」とするのが正式な書き方です。

共有持分の書き方の例

所有者

〇田〇夫 持分2分の1

○田〇子 持分2分の1

所有者として全部を持つなら署名だけか、もしくは「1分の1」として記すことがあります。

登記を含め法務局などに提出する書類はすべて上の書き方で記されます。

表題登記を自分で行った経験から、法務局の係官に実際教えていただきました。

家屋の共有持分

土地は土地、家屋は家屋、それぞれの持分として別々に表されます。

このときの考え方の注意として、共有持分というのは、土地それ自体の半分とか、どこからどこまでの決められた一部分とかの意味ではありません。

たとえば、家屋について考えてみると、半分ずつにできないことはよくわかると思います。

土地などは半分にできそうな気もしますが、それは分筆をする際のことです。

持ち分の意味はあくまで各人が「全体に対する権利を半分ずつ持ちますよ」ということで、けっして実物の割合ではないということを知っておいてください。

共有持分のみではできないこと

数字が大きくても少なくても、一つの土地の持分を2分の1、または10分の1であっても持分を所有しているという場合は、その土地の所有者であることは間違いありません。

数字の大きい持分を所有する人は、土地について決める権利も多く有しますし、売却をしたときも持ち分に応じた金額で受け取ることができます。

ただし、「〇番地○○」という一つの土地の場合は分筆をしない限りは、共同で所有していたとしても一続きのものであることは変わらないのです。

なので、割合分が大きくとも、勝手に土地を売ろうとしてもできませんし人に貸すこともできません。

売却や賃借の場合は、必ず持分を所有する他の所有者全員の同意が必要になります。

これによって各人の権利は守られますが、逆にそれが共有名義の不動産の問題点でもあるのです。

共有名義の不動産を売却する方法 同意は不要

【解説】マンションの共有持分の例

不動産全体の売却に関して全員の同意が必要だが、自分の持分だけなら自由に売ってもいいというのが共有持分の売却です。

共有持分の売却についてあえて例を上げて説明するとすると、たとえばマンションと土地の場合を思い浮かべてみると分かると思います。

マンションというのは部屋の空間だけではなくて、マンションが建っている土地、それ自体をマンション住民が皆で所有しているのです。

なので、マンションを全部壊して土地を売却するという時は、皆が売却代金を分配して受け取ることができます。

だからと言って、住民の一人がマンション全体の土地を勝手に売ることはできませんね。

それは自分の分でもあると同時に、他人のものでもある共有不動産であるからです。

対して、自分の部屋と土地の持分の分だけは、もちろんマンションの他の住民に断らずとも自由に売ることができるのは当然です。

それが自分の持分であり、自分の持分は自由に売り買いをしていいわけです。

ここでいう、土地と家屋の共有持分の売却というのは、それと同じことです。

 

共有持分の売却

おもしろいことにこの共有持分というものは、マンションの例で説明したように、通常所有する土地と同じように売買することができます。

不動産を売る売却の他、誰かにその不動産を譲る譲渡の場合でも同じようにできます。

この点はもちろん法律でも保証されており、共有持分の売買自体は、けっして危ないあやしい方法ではありません。

ななみ
私は弁護士の先生にすすめられたので、安心して持分の売却を決められました

その時の記事:
弁護士に教わった共有持分の売却は「意外な方法」ではなかった

共有持分の売却と利用

それでは、共有持分の売却はどのように行えるのでしょうか。

欲しいという人がいれば共有持分はいつでも売却ができるのは間違いありませんが、土地や建物の持分のみが売れるとはいえ、実際には普通の人で買う人はいません。

持分が半分だけや3分の1だけの物件を買っても、他の所有者の承諾なしには建物を建てられないし、建物を勝手に壊すこともできないからです。

ましてや、その物件を売却することもできないので、そのままでは何の利用もできない、これは持分の各所有者にとっても同じことですね。

ただ、上に上げたマンションの例のように、一つの建物を共同で利用したいという場合には、持分を相続してそのままその不動産を使ったりうことはできますし、買った人が利用することももちろんできます。

共有持分の相続と注意点

 

共有持分を買取するのは業者

しかし、ここで言う持分売却は、持分を手放したい人が業者に売却をするという方法です。

これはあくまで持ち分を買って不動産を利用するという目的ではなくて、再販のための売買となります。

空き家を買い取った業者が、リフォームをして希望者に売るというのと同じように、そのままでは使えない不完全な不動産の持ち分を買い取って、単独名義の不動産として売買をするというのが業者の目的です。

したがって、共有持分を買取するのは、専門の買取業者と言われる業者、または会社だけとなります。

なぜ業者なら買うのかというと、法律的な面を含めて買った後のノウハウを心得ているからですね。

※買取について詳しくは

共有持分の買取とは

共有持分の買取のメリット

共有持分の買取業者はネットで見つかる

共有持分の買取業者はの見つけ方はこれまでのように不動産店を探すように電話帳で見るなどではなくて、ネットで探すのが効率が良く、安心できる業者に出会えます。

なぜネットかというと、対応エリアの広い会社ほどネットに広告を出すためで、そのような会社は大きいところが多いからです。

○○県の○○市の不動産しか扱わない個人の不動産店なら、地方紙に新聞広告を出すだけにとどまるでしょう。

共有持分の業者は遠くてもOK

ここでお知らせしておきたいのは、売りたい不動産のある同じ県に事務所を構える会社だけではなく、他県など遠方と思われる業者でも、買取も査定も可能だということです。

そもそも共有持分だけでなく、不動産の買取業者はそんなにあちこちで売りに出るわけはありませんから、持分の買取業者は最初からエリアを広く考えています。

 

ななみ
私が買い取ってもらった実家は北関東にありましたが、東京の会社が2社とも数日内に見に来てくれました

今は、インターネットの普及で取り扱いエリアが広くなっており、業者は遠方でもいとわず対応しますので、こちらからみて「遠い」業者であっても全く問題はありません。

逆に、遠くてもまったく遠慮はいらないのでまずは相談してみてください。

無料弁護士相談がある(首都圏 千葉・神奈川・埼玉・東京のみ)

いえカツLIFE

 

共有持分の相場

実際に持分を売買できるとわかったら、次に知りたいのは持分売却の場合の価格ですね。

全体ではなく半分、または3分の1というように切り売りされる持分売却は、通常の不動産よりは価格が落ちます。

共有持分の買取の相場については会社によって違い「相場相当」と記している場合もありますが、おおむね5割が相場ということです。

その理由は、他の共有者との交渉がスムーズにいかなかった時には、共有物分割請求という裁判所を通した手続きにして、裁判所の決定の元、所有を決めることになるのでその分の弁護士と裁判費用がかかります。

また、それらの準備に日数がかかるため、固定資産税や土地の維持費などがかかることも想定されますし、もちろん他の共有者との交渉に手間もかかることになります。

ちなみに、通常の空き家の買取の場合の相場は7割と言われています。

うちは夫の実家も買取で売却しましたが、コストの掛かる持分の買取がとりわけ安いというわけではないように思えます。

※詳しい解説記事は
共有持分の売却の相場は5割が目安 高額買取の条件も

 

通常の不動産売買の価格も調べておこう

また、家の築年が古いと持分売却に限らず更地で買い取るという場合、解体費を差し引いて売るのが普通です。

築年によっては解体の費用、少なくても150~200万円をマイナス分として考えておいた方がいいかもしれません。

それ以前に地方は思ったよりも土地の価格が下がっていることがあります。

また、評価額はそれなりの数字となっていても、実際には取引が減少、結局売れないので価格が下げて売られているというところもあります。

最初から共有持分だけを売るとなると、査定の価格が安いのか高いのかの基準がわかりにくくなってしまいます。

なので、通常の不動産価格が今いくらくらいなのかを知っておく目安になります。

先に全体の不動産として手軽にできるネットの査定を利用してみる、または不動産取引情報検索サイトなどで調べるなどして把握しておくことをおすすめします。

おすすめの査定のサイトは
【ズバット不動産売却】不動産の売却一括査定依頼サービス

他にも
家売却のおすすめの一括査定 仕組みとメリット

 

共有持分の買取業者のおすすめ

共有持分の会社については、選ぶときのポイントは法律的な手続きに強く、弁護士はもちろんのこと、司法書士他とも連携が取れている会社がおすすめです。

私自身は持ち分売却の際、司法書士も土地家屋調査士も自分で探さなくてはならず、表題登記も自分で行ったのでとても大変でした。

下の2社はどちらも専門で、そのような苦労なく売却できると思います。

該当地域からお選びください。

 

東京・大阪・埼玉・千葉・神奈川共有持分の一括査定

共有持分の買取の業者を探すための一括査定サイトは、無料なのでぜひ利用したいところです。

サイトの名前は”いえカツLIFE”。

いえカツLIFEの特徴は、問題あり物件もOK、空き家はもちろん、相続や離婚などの法律的な問題が絡む売却でも、対応するという心強い会社が揃っています。

また、1度の入力で複数社が対応、一番高く買ってくれるところを選ぶことができます。

東京だけでなく、埼玉、千葉、神奈川・大阪が現在の対応エリアです。

関東地方以外、大阪や名古屋、福岡の大都市近辺以外は地価がぐっと下がってしまいます。いえカツLIFEはエリアを絞っているので高額の買取も可能です。

首都圏に特化した業者で最大6社比較で高く売れる可能性が高いため、共有持分だけでなく、東京都内と南関東エリアの不動産の売却にご利用になれます。

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”共有持分買取プロ”は全国対応

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もう一つのおすすめが、共有持分他の問題あり物件、訳あり物件の専門の業者さんで、サービス名”共有持分買取PRO”、会社名はアルバリンクです。

アルバリンク直接の買取ということになるので、最短で買取金額がわかり、その金額での買取となります。

全国対応なので、首都圏以外の方はぜひ査定を依頼してみてください。

共有持分の査定のみもできる?

「査定をしたら必ず売らなくてはいけないのか」と心配される方がおられますが、そんなことはありません。

いえカツLIFEはこの点も

いえカツLIFEでは、将来を考えたご相談も柔軟に対応しております。
査定価格次第で売却を判断される方も多いので、売却が時期が決まっていなくてもお気軽にご活用ください。

と説明書きがあります。

価格の査定だけにしたいときでも、価格の金額を聞きましょう。

売るか売らないかは、まずは価格を聞いてみないことには、検討も始まりませんので、持分を売るかまだ間追っているという場合でも、金額を聞いて決められる場合もありますよ。

 

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