共有持分

弁護士に教わった共有持分の売却は「意外な方法」ではなかった

投稿日:2020年11月5日 更新日:

共有持分についての記事がヤフーニュースに掲載されていました。

「築50年で老朽化…亡姉の遺産、『意外すぎる方法』で売れた!」とのタイトルですが、その「意外すぎる方法」というのが、共有持分の売却です。

私が実家を売った方法、共有持分の売却を解説します。

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「意外すぎる」持分売却?

今回ご紹介するのは、幻冬舎オンラインの記事「亡姉の遺産、『意外すぎる方法』で売れた!」というタイトルです。

『意外すぎる方法』というのは、共有持分の売却ですが、それでは本当に突飛な方法なのかというと、そんなことはありません。

私も実家を共有持分のみで売却しているからです。

やむを得ない場合は、一生どころか末代まで所有しなければならない家と土地、これを解決できるのは、共有持分の売却という方法のみです。

弁護士に聞いた共有持分の売却

この共有持分の売却は、共有物分割訴訟について相談に行った弁護士の先生が教えてくれた方法です。

弁護士が言う方法ですので、法律的な問題はありません。

そして、その点でも「意外」というよりは、ごく普通の方法と言えると思います。

手続きは通常の売買と同じ

私は、通常の不動産の売買も経験していますが、基本的な手続きの点では何ら変わることはありませんでした。

単に物件が全部か半分かというだけの、書類上の記載の違いがあるだけです。

「一部売却」ならぬ自分の持分の全部

「共有名義を解消する方法 」が共有持分の売却ですが、この事例で説明されていたのは、『【一部売却】自己の持分を共有者以外の第三者に売却する』というものです。

「一部売却」と書いていあるので、これだと自分の名義の”一部”しか売れないような印象ですが、そうではなくて、自分の名義分は全部売れます。

持分2分の1ずつの例

単純にわかりやすくいうと、1千万円の土地を兄弟で共有しているとして、それぞれの持分は、500万円ずつです。

弟が自分の持分を売ろうとすれば、自分の名義分の持分を売って、経費や諸費用を差し引く前の500万円を売却益として受け取ることができます。

これが、共有持分の売却です。

登記簿に記載された、2分の1は2分の1、3分の1は3分の1であって、それが急に5分の1や10分の1になったりすることはありません。

売買の登記上も2分の1の売却は2分の1で最後までそのように記載されます。

共有名義の共有者の同意は不要

共有持分の売却について、その記事の続きの二か所を元に考えてみましょう。

説明その1 他の共有者の承諾や同意はいらない

―自己の持分のみを売却したい場合には、他の共有者の承諾や同意はまったく必要ありません。

この点は全く記載の通りで、私の場合も、兄弟で相続した土地や、複数での共有名義不動産の場合、他の所有者に知らせる必要は全くありませんでした。

わかりやすく言うと、相手の同意は不要なので、他の共有者の捺印や、住民票などの所有者確認の他、関連する書類の提出などは不要です。

説明その2 共有持分の法律サポート

もう一つは、実際に共有持分の売買が可能なのかどうかの説明です。

―民法206条では「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と定められています。

民法の定義は、それだけだとわかりにくいのですが、要するに、名義分が、全部が個人単独の所有であるときは、自分の不動産は自分で売れるのは常識です。

それと同じように、名義が半分でも、3分の1でも変わらず売買できるということです。

共有不動産の売却、相手への連絡は?

それでは、共有不動産の自分の持分を売却したことを相手に知らせないでいて、トラブルにならないだろうか、知らせた方がいいのではないかとの疑問も湧きそうです。

あなたの共有持分を買い取った不動産業者は、持分を買い取った後で必ず、共有者との交渉を始めますので、相手が知らないままになるということはまずありません。

私の実家の例

私と弟の場合は、私が持分売却後の約3か月後に弟も自分の持分を売却しています。

うちの場合は元々、弟の方は家の管理や責任が嫌で連絡を絶ってしまったで、逆に好都合だったともいえると思います。

共有名義不動産の問題

共有不動産の問題点というのは、ただ一つ「売れない・住めない」という点です。

共有名義の不動産の場合、所有している人が2人なら、その2人ともが「売りたい」というのなら問題ありません。

兄弟の片方が売ってお金にして分けたいと思っても、残りの一方が売りたくないといった場合は、せっかく相続が発生しても何も受け取ることができなくなります。

あるいは、どちらか一方が、全部を自分の所有としたいので、片方に持分を譲るように言っても相手が承知しなかったり、過分の代償を要求したりすると、相続した不動産を活用することすらできません。

結婚と離婚の持分の例

例えば結婚した夫婦間で名義を共有する場合をあげるとわかりやすいと思います。

結婚したのちに、夫婦でお金を出し合って家を買ったので、持分を半分、2分の1ずつの共有名義にするというのはごく普通のことです。

しかし、この夫婦が離婚をした時の事を考えてみましょう。

もはや同じ家に一緒に住むことはできませんし、家を出た夫が家を売りたいと考えて、その家に妻が住み続けている場合などは、妻の方は家は売りたくないかもしれません。

不動産は、とりあえず、公平にしようと、共有名義にしがちです。

しかし、意見が最初から一致しなかったり、途中から意向が変わったりすることも必ずあります。

意見が一致するように、相手を説得できればそれで問題は解決しますが、離婚した夫婦が家を「売りたいvs売りたくない」で意見が一致することはないかもしれません。

勝手に取得はできないが”勝手に売却”は合法

その場合に採れる方法は一つだけです。相手の持分を、相手の承諾なしに自分のものにしてしまうということは、これは不正ですので、できないことなのです。

しかし、自分の持分を誰かに売るということは、通常の不動産の売買と同じようにできます。

共有名義の不動産で、共有者同士の話がつかない、いつまでも活用できず現金化もできない、あるいは、相続が完了しない、という場合は、自分の共有持分を売るという方法で売却してください。

 

「お困り不動産どうする」

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