共有持分の放棄は”早いもの勝ち”といわれますが、ほんとうでしょうか。
私自身も最初は共有持分の放棄をしさえすれば、すぐに持分を手放せるのかとぬか喜びしてしまいました。
「共有持分の放棄」では、共有者が同意をしない限りは、相続や所有を免れることはできません。
誤解を招きやすい「共有持分の放棄」についてわかりやすく説明します。
共有持分の放棄は”早いもの勝ち”
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共有不動産の自分の持分を放棄したいのだが、放棄は「早いもの勝ち」と聞いたが本当だろうか。 本当なら急いだほうがいいのかな。 |
お答え
共有持分の放棄は文書で「共有持分を放棄する」と示すだけで行えるというのは本当です。
しかし、放棄する意思の伝達は自由に行えますが、自分の持分と所有者としての名前はそのままでは登記から消えるわけではありません。
実際には登記を書き換える必要があり、それには共有者、または売却等でその共有持分を希望する第三者の同意が必要です。
答えの根拠
私は相続トラブルで相続登記のできなかった実家を、共有持分で売却しました。
相談に行った弁護士が持分売却を進めてくれたのがきっかけでした。
相続から１０年が経っていましたが、インターネット経由で共有持分が専門の買取業者に査定を受けて数日で成約、長年の悩みから解放されました。
この記事でわかること
- 共有持分の放棄とは
- 持分放棄が成り立つには共有者の同意が必要
- 共有者の同意なしでできる持分の売却
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共有持分の放棄とは
目次
共有持分の放棄について調べている方は、その共有持分の権利がいらない、その不動産をもう所有していたくないと希望されている方だと思います。
共有持分の放棄については、多く「早い者勝ち」と説明されることが多く、たとえば共有持分に関するあるサイトは共有持分の放棄について次のように説明しています。
共有名義の不動産は持分放棄が認められています。持分放棄なら、売買や贈与のように相手を探す必要がないので、簡単に共有状態から抜け出せるのです。―「共有持分の教科書」https://mochibun-kyokasho.com/shared-land-waive/
これだったら、今すぐにでも要らない共有物の持分が手放せそうに思えます。
共有持分の放棄のやり方
このあと、この持分放棄は意思を伝達する書面を示すだけでよいと説明しているところがあり、
そうか、内容証明で「共有名義不動産○○市○○町ｘｘの実家家屋の共有持分を放棄します」と書いて送れば共有持分が放棄できるのか！
と誤解する人が少なくありません。
内容証明の書き方は下の記事に文例がありますので、参考にしてください。
持分放棄は早い者勝ちなのか
しかもその続きを読むと
持分放棄は「早い者勝ち」が原則です。共有者が次々に放棄をおこない、最後の1人になった場合、持分放棄ができません。そのため、持分放棄を検討しているなら、なるべく早く行動に起こすべきです。最後の1人になってしまうと、処分するには売却相手や贈与相手を探さなければいけません。
となっているので早合点してしまいますよね。
そのように読むと「放棄を行いさえすれば、持分が手放せる」と思ってしまっても致し方ありません。
持分放棄と相続放棄の違い
もちろん相手の同意があれば、すんなり上のように成り立つことも十分あるわけですが、私が頭から「放棄ができる」と思ってしまったのには、おそらく「相続放棄」の言葉が似ていたためだと思います。
「共有持分の放棄」は相続放棄とは違いますので、「放棄」を表明してもそのままでは自身が不動産の所有者であることには変わりがありませんので注意が必要です。
相続放棄に関しては、そもそも相続登記がなされるよりも前に行う手続きですから、まだ不動産が自分の所有として登記がなされる前の話です。
登記簿上に名前が記されていないのですから、それ以前に登記をしないようにするべく放棄をする、というのが相続放棄です。
これは自分一人の意志によって手続きをすれば成り立ちます。
対して共有持分の放棄は、先に登記がされている共有物であれば既に自分の所有になってしまっており、かつ共有者がいるという状態の物に対してどうするかというものです。
すなわち、「相続放棄をする」「持分放棄をする」というのとは、それぞれ内容は全く違う話となります。
共有持分の放棄に必要なのは登記
共有持分専門の買取業者である、アルバリンク社の説明だと「持分の放棄は、自分の意思だけで行いますから、相手が存在しない法律行為です。」とした上で、
心の中で持分を放棄したと思っていても、他の共有者は放棄されたことを知ることができず、登記上で共有であることも変わりません。ですから、放棄したことを他の共有者へ知らせる必要があるだけではなく、登記もしておかないと、対外的には何も変わらないということです。
と説明、相手の同意が得られそうもない場合や交渉が必要な場合に備えて、持分の放棄よりも売却代金が得られる、持分の売却の方をすすめています。
共有持分の放棄と内容証明
上の説明の通り、「共有持分の放棄」というのは、共有名義の不動産で自分の持分を放棄するという意味とその意思表示をいう言葉であるのは間違いありません。
これには、内容証明が有効とされています。
しかし、意思表示も文書も、不動産の所有それ自体に対してはそのままでは何の変化もありません。
わかりやすくいうと、結婚すると言ってそれを男女が書面で成約したとしても、そのあとで市役所に行って「婚姻届けを提出して入籍する」という手続きをしなければ、結婚したことにならないのと同じことです。
不動産の所有権に関して言えば、対外的な証明である登記の手続きが必要となります。
「持分の放棄」というのは、その前段階の手続きを指す言葉であって、不動産を手放す手続きそれ自体ではありません。
したがって相手の同意に関わらず、登記が行われない場合、結婚の場合には婚約不履行の裁判があるように、あとは、放棄のための裁判を起こすしかなくなってしまいます。
裁判は可能でもいらないというものにお金をかけるというのは、その土地が多大な不利益を被るものであるなど、いくらか特殊な場合に限られます。
しかもそのような条件の不動産は、当然相手も手放したいのですから、放棄がすんなり通るはずはありませんね。
特に、私の実家のケースのように他の相続人が非協力的であるとか音信不通である場合には、放棄はまったく無効なです。
共有持分の放棄は単独では完結しない
たとえば、「私はあなたに土地を差し上げます」と文書で送ったとします。
それに対して相手が何もしなければ、土地の名義が変わることはなく、その土地はいつまでたってもあなたのものです。
共有持分の放棄もそれと同じで、しかるべき手順がそのあとに継続されなければならないのです。
共有名義の不動産の場合は、共有者が「受け取る」ことに同意の上で、手続きに協力をしなければ、放棄の手続きは自分だけでは成り立たないのです。
共有持分を放棄の成立
上に説明した通り、不動産の放棄や贈与、売買というのは、最終的に登記の手続きを行って初めて成立するものです。
「早い者勝ち」というときの共有持分の放棄は、その不動産を自分の所有する物ではなくすることが目的です。
要らない土地や過疎地にある空き家などは、自分は相続したくない、税金も負担したくないという時は、他の相続人にそのように伝えることはもちろん可能です。
共有者への持分の移転登記が必要
そこで同意が取れて、長男が相続をして家土地は長男一人の名前で登記をしようということになれば、放棄は十分に成り立ちます。
しかし、他の相続人及び、相続をする人の同意が取れない限り持分の放棄は成り立たないというのが結論です。
持分は売却意外に手離す方法はない
相続に関わらない共有物に関しても共有不動産をある時点で手放したいと思っても、「放棄」という手立てがないことは今では社会問題となっています。
その場合も持分を共有者の誰かに譲る譲渡か、または売却するということになります。
相続の場合は放棄をしたいという時には、あらかじめ「相続放棄」をするのが一つの方法となりますが、期限が３カ月と短いので間に合わないことが多いのです。
他にも、家などの建物は解体してしまえば所有権の問題はなくなりますが、そもそも土地に関しては「国に返す」法律は生まれましたが、すべての土地に有効な手立ては今のところはない状態です。
放棄したい対象となる不動産に対してできることは、現在の法律では売却か譲渡以外にはありません。
対象となる不動産の相続人同士で売却または譲渡ができない場合は、第三者に行うことで持分を手放すことができます。
それが共有持分の売却です。
共有持分の売却
共有名義の不動産に関しては、全体を売却する意外に、持分を手放すことのできる唯一の方法が共有持分の売却です。
あまり知られていない方法ですが、自分の持分だけを売ることは可能ですし、法律的にもまったく問題なくできるのは、私自身が弁護士の先生に持分売却をすすめられた通りです。
「共有持分の放棄」なら放棄した持分は共有者の所有となり、共有者の名義となります。
「共有持分の売却」の場合は、売却した持分は第三者の所有となり、第三者の名義となります。
共有者同士でも売却(買取請求）はあり得ますが、「放棄」の場合は、持分の代金は受け取れません。
対して売却の場合は、もちろん、その不動産の持分の分の代金が受け取れます。
後者は普通の不動産の売買と変わらないので、後者をおすすめする次第です。
買取請求については下の記事に
共有持分は放棄より売却
私も相続人の弟が音信不通だったため、当初は「共有持分の放棄」を考えました。
インターネットで放棄について書いてあるものを読むと、簡単にできそうに書いてあるものが多かったためですね。
しかし、調べるにつれて相手の同意なしには実質的な放棄は不可能だということがわかりました。
文書一本で放棄ができれば簡単なことでしたが、それができないとわかり、弁護士に相談した結果、すすめられた共有持分の売却によって、最終的に持分を手離すことができました。
共有持分の売却の手続き
業者が私の持ち分を買い取ってくれたわけですが、業者は東京から200ｋｍ以上離れた実家を私の立ち合いなしに査定、その後、契約の際には業者の方で東京から司法書士を連れてきてくれました。
その場で共有持分の代金を業者から現金で受け取り、司法書士の登記の委任状にサインして、登記に関する手続きが同時に終了。
登記の申請は法務局に提出してから数週間日にちがかかりますので、その後法務局から完了の通知が届き、それによって登記の状況が確認できます。
共有持分の放棄のまとめ
これまでの例で、共有持分の放棄は、お互いで話し合いがついている際は、問題なく進めることができます。
しかし、相手の同意が得られない場合には、放棄は成り立たないということがわかったと思います。
不動産の売買というのはお金を受け取ればいいわけではありませんで、土地の所有権を移転した証明となる登記の手続きが必ず必要です。
持分放棄の場合も、同様に登記が成り立たなければ何の効用もありません。
持分が手放せる場合は、持分放棄の表明によって相手が持分を自分名義に登記することに同意した場合のみです。
それができない場合は、持分を売却することで不動産の自分の持分の分の代金を受け取り、第三者である買取業者に名義を移転してもらう、持分の売却が持分を手放す唯一の方法となります。
この場合は、もちろん、他の共有者、相続の場合は相続人兄弟、共有者の同意は不要です。
よくわからない場合は、まずは持分をいくらで買い取ってもらえるのかの査定を含めて、買取業者に相談してみてください。
持分を買い取りする業者は”共有持分買取プロ”
こちらは、共有持分を買取する専門の業者さんです。
サービス名”共有持分買取PRO”、会社名アルバリンクの直接の買取ということになるので、最短で買取金額がわかるという利点があり、最初から交渉が可能です。
全国対応の上、各地に支店があるので遠くても大丈夫です。
ぜひ査定を依頼の上、売却を検討してみてください。
簡単５８秒で入力
共有持分の売却に関するよくある質問
Q：共有持分の売却は可能なの？
A：共有持分の売却は法律的にも保障された共有名義の不動産の売却方法です。
私自身が弁護士に解決法としてすすめられた方法ですので十分可能です。
Q：共有持分を買うのはどんな人？
A：共有持分を専門、持分売却のノウハウを知る買取業者に限られます。
Q：共有持分の売却の相場は？
A：買取の相場は一般的に７割とされます。共有持分の相場は買い取った業者に経費がかかるためもあって５割とされることが多いです。
Q：共有持分の売却にかかる日数は？
A：最短３日で成約、現金化することが可能です。
Q：共有持分の売却でトラブルにならない？
A：法律的には保証されている方法なので、持分売却自体で相手から訴えられることは一切ありません。
Q：相続で話し合いがつかない不動産でも売れる？
A：相続物件で分割がうまくいかない不動産は、亡くなった被相続人名義のままで売れます。
Q：夫婦で共有になっている不動産の持分の売却は可能？
A：持分の売却であれば可能です。相手の同意や、相談の必要なく、顔を合わせることもなく売却ができます。
参考サイト：Wakegai (ワケガイ）
https://wakegai.jp/