共有持分や共有名義の不動産はデメリットばかりのように思われていますが、共有持分にもメリットがあります。
共有持分とは1つの財産を複数の所有者で共有する場合における、それぞれの共有者の所有権の権利の割合のことをいいます。
この記事では共有持分のメリットを解説します。
共有持分のメリットとデメリット
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ネットで共有持分について調べようとするとデメリットばかりが目に付くのだけれども、メリットはないのかな。 |
お答え
不動産の共有名義は普通に行われています。特に、夫婦で購入、居住している土地や家は共有名義となっていることが多くあり、それぞれの持ち分は登記にもきちんと記載されます。他に相続する不動産は登記をする以前からそれぞれの相続人の共有名義と同じ扱いになります。
答えの根拠
私と兄とで実家を相続、相続人が2人だったので法定相続分は自動的に共有持分が２分の１ずつとなりました。
メリットは相続権と同じように２人が同時にその不動産の権利を所有できるということです。
対する、デメリットはその不動産を賃貸に出したり売却したいという時は、基本的に両方の合意が必要だという点です。
共有名義の不動産は私のように困る人が多いため、ネットで検索するとデメリットばかりが目に付きます。
一方、不動産の共有は悪いことばかりではなくメリットももちろんあります。
共有持分と共有名義のメリットとデメリットをご説明します。
共有持分のメリット
一般的な不動産についての共有持分は、おおむね家族間で資金を分割した時に、その資金の割合に応じて決められることが普通です。
例えば、親子で２世帯住宅を買った場合とか、夫婦で家を買う場合、まれには兄弟で一つの家を買って住もうというような場合は家を共有名義にすることが多くあります。
夫婦の共有持分の例
夫婦で購入した共有持分の割合の例です。
3000万円の住宅を夫と妻が協力して購入しました。
夫は2000万円、妻が1000万円をそれぞれ出資しました。
その場合の持ち分は、夫が3分の2、妻が3分の1 となります。
| 出資した金額 | 持分の割合 | |
| 夫 | 2000万円 | 3分の2 |
| 妻 | 1000万円 | 3分の1 |
共有持分のメリット
この場合のメリットは
・協力して出資をすることで負担が少ない
・それぞれの所有権が証明できる
ということがメリットです。
所有権が証明できる共有持分
たとえばこれが別な所有者の組み合わせなら、それぞれの所有権が明確に証明できることのメリットがわかりやすくなります。
たとえば熟年で事実婚の夫婦として考えてみましょう。
事実婚の夫が亡くなったら、夫の共有持分である「３分の２」は夫の子どもが相続人となり、仮に妻が亡くなった場合は、妻の子どもが妻持分の「３分の１」を相続することができます。
私の母は再婚していますが、現在住んでいるマンションは、義理の父と母が２分の１ずつです。万が一、母が亡くなった場合は、私は母の持分を相続することができます。
それぞれの出資した分は登記上も明確に示されているから法律で保障されているというのが大きなメリットです。
離婚と共有持分
もちろん、死後ではなく、結婚した夫婦がのちに離婚することになった際にも同じように、持分に応じて受け取ることができます。
２分の１の持分を持っていれば、残り２分の１の持分を夫から買い取って、全部を自分の所有とすることができます。
逆に、夫がその家に住みたいと言った場合には、逆に夫に２分の１の分を現金で受け取ることもできます。
もしくは、その家を売却してその半分の代金を受け取ることができます。
売却の際には両方の合意が必要ですが、家の名義が共有名義になっておらず夫の名義のままだったとしたら、上記の権利はないことになります。
自分の持分の売却もできる
家の売却には基本的に共有者の合意が必要ですが、両方の意見が合わない時には、自分の持分だけを売ることができます。
これが共有持分の売却といいます。
※共有持分の売却については
共有持分の税金面のメリット
他にも
・住宅ローン控除を2重に受けられる
・売却するときの3,000万円特別控除を2重に受けられる
という税金面のメリットもあります。
価格の高額な不動産ですので、購入時にはこれらのメリットも併せて考えるとよいでしょう。
共有持分のデメリット
それでは共有持分のデメリット、ネットでは圧倒的にその情報の方が多く出てきてしまうのですが、実際のデメリットを見てみましょう。
共有持分のデメリット一覧
- 共有者の同意がなければ売却することができない
- 共有者が亡くなった場合、相続の対象となる
- 離婚した場合、売却をしなければならない可能性が高い
- 登記やローンの費用が倍かかる
- 贈与税がかかる場合がある
このうち最も大変なデメリット筆頭が売却に関するものです。
共有者の承諾がないと売却できない
いったん共有名義の不動産となった場合には、一人でその不動産の全体を売却することはできません。
夫婦の場合はどちらかが勝手に家を売るということはあり得ないので、もちろん当たり前のことです。
しかし、これが相続物件だったとすると皆の意見が合わない限り売却もできない、もしくは、相続登記すらできない事態に陥ることもあります。
そうなると、いつまでたっても遺産の分配ができないということになってしまいます。
共有者が亡くなった場合相続の対象に
共有者との話し合いで解決するはずが、相続人が新たな共有者となると意見の相違が生まれる可能性はこれまで以上に大きくなるでしょう。
例えば子どもの居ない夫婦の場合は、夫が亡くなると夫の兄弟が相続人になるなど、相続で所有権を持つ人が別に現れることがあり複雑になってしまうのです。
離婚した場合、売却をしなければならない可能性が高い
離婚の際に共有持分が双方にあり、そこにローンの残債があるとまずローンを返さないと分割ができません。
そこで、ほとんどは不動産を売却してその返済に充てることになり、ローンのある物件は売却の可能性が高くなります。
登記やローンの費用が倍かかる
所有者が１人でなく２人であれば、登記費用はもちろんのこと、ローンを組む場合の手続きも一人の時よりも費用が掛かります。
贈与税がかかる場合がある
ローンの支払いのある物件で、何らかの理由でローンを支払う人が共有者Aの代わりにBに変わるような場合に贈与とみなされて贈与税がかかる場合があります。
共有持分のメリット・デメリットまとめ
不動産を共有名義にして共有持分を持つことのメリットは、税制上の恩恵を上手に受けるという点にあります。
また、自分の所有権を確保しておきたいという場合にも、不動産を共有名義にすることはもちろん有用です。
共有持分のすべてが悪いわけではありませんし、メリットがデメリットを上回る場合もあります。
共有名義にするかどうかは、デメリットもあるということを必ず確認の上、それぞれのケースに応じてのシュミレーションを行いながら慎重に進めることが大切です。
万が一、共有持分のデメリットがメリットを上回ってしまって困ったことになっても、共有持分は自分の持ち分を売買することができます。
特に相続や離婚時は持分売却で問題が解決することも多くありますので、お困りの方は共有持分を扱う専門業者にご相談ください。
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