共有持分

共有持分とは何か 相続や離婚時のトラブル唯一の解決方法

投稿日:2020年11月19日 更新日:

共有持分とはなんでしょうか。

私は共有持分の買取を依頼することで、実家を売却しました。このブログでは共有持分の売却の有効性についてお知らせしていますが、共有持分とは何かを改めてこちらにまとめておきます。

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共有持分とは

共有持分とは何か。一言でいうと、共有持分とは、共有名義の家や土地の不動産の所有の割合です。

不動産の登記の書き方には、様々な決まりがありまして、所有の割合は分数の数字ではなくて、「何分の1」との文字記述で表すこととなっています。

たとえば、一人の人が、家を持っているとすると、その家は100%その人一人のものです。

それでは、二人の人が共同で、その家を所有しているとしたらどうなるかというと、二人は、50%ずつその家を所有、つまりしていることになります。

不動産登記では、%表記を使わずに、分数の文字表記で表しますので、100パーセントの場合は、共有ではないので共有持分の表記はなしですが、50パーセントの場合は 「2分の1」というように書きます。

「1/2」という分数の表記は用いませんで、「持分2分の1」という書き方になるのです。

共有とはどういうことか

共同で一つの建物や土地を所有するというのは、一軒の家ではややわかりにくいですが、例えばアパートやマンションを思い浮かべるとわかりやすいと思います。

一つのマンションに部屋が10室あり、仮にその持分が10分の1だったとすると、その際も、持分は、「持分10分の1」と記すことになります。

共有持分の表し方 〇分の〇

手元に中古物件の書類があります。現在購入を検討している物件なのですが、持ち主は、仮に佐藤さんとしておきましょう。

所有者の項を見てみると、土地は、佐藤さん一人の名前しか書かれていないので、佐藤さん一人の所有です。

これを「単有」と呼びます。

そして、建物の方は、所有者の一人は、佐藤さん、もう一人が佐藤さんの奥さんです。

建物は佐藤さん夫婦の「共有」です。

それが登記の書類には どのように書かれているかというと

建物の全部事項証明書

A市B町1番2号
持分10分の8 
佐藤一郎

A市B町1番2号
持分10分の2
佐藤一子

つまり、その通り、旦那さんが8割、奥さんが2割の持分を持っているということになります。

なぜ、8対2なのかということは、佐藤さんが夫婦で決めたと思われますが、たとえば、1千万円の家で、それぞれの出資分に合わせて、佐藤さんが800万円出資、奥さんが、200万円出資をしたとすると、上記のような所有権の割合が推察できるかもしれません。

 

共有名義の不動産の売買

今回は、共有名義の物件の売買となりますが、私がこの物件を買い、佐藤さんご夫婦のどちらもが売却に同意をすれば、私がその全体を買うことができます。

私の場合は、その家を買って住むのが目的ですので、一軒の家、つまり、佐藤さんの旦那さんの8分の1、奥さんの和子さんの2分の1、そのどちらもが得られないと買って住むことができませんね。

つまり、私がこの家を買う時には、佐藤さんの旦那さんと、奥さんと両方から、家を買う、言ってみればそういう話になりますね。

もし、奥さんか佐藤さんどちらかが、自分の持分を売りたくないと言ったら、家全体、1軒分の売買は成り立ちません。

共有名義のトラブルというのは、このように、その物件を所有する複数の所有者が同じ意見で同じ行動をしないと、売却は勿論、賃貸や、居住などもできないというところにあります。

それが共有名義の家の一番大きなトラブルの元凶です。

共有名義の家の持分だけを売ることもできる

しかし、共有名義や共有持分には悪い事ばかりではありませんので、誤解しないでいただきたいのです。

もし、この奥さんの和子さんが、何らかの事情で自分の持分の10分の2だけ売りたいと思ったとしたら、それは逆に旦那さんが反対をしたとしても、自分の思うように自由に売買できます。

例えば、1千万円の家の、10分の2、200万円を奥さんだけが一人で受け取ることが可能になるのです。

もし、和子さんが旦那さんと離婚をしたいといった時に、この家が旦那さん一人の単有であれば、和子さんは、家の所有者ではないため、旦那さんに財産分与を請求できても、自分で自分の持分を売るということはできなくなります。

離婚時に、旦那さんが、和子さんにはなにもあげたくないといったとしたら、和子さんは元より家の所有者ではないのですから、売却益を得ることはできません。

しかし、その家の持分を持っていれば、家を売って現金化することができるのです。

その場合の売却の方法が、このブログでご紹介している 共有持分の売却 です。

 

共有持分の売却

共有持分の売却は、共有名義の不動産で、何らかの事情で共有者が一緒に一つの敷地・建物全体を売れない時に、自分の所有する持分だけを売却するという方法です。

相続や離婚の財産分与

たとえば、相続後の不動産をとりあえず、兄弟で共有名義にした。しかし、あとで、その土地と家を誰が住むか、もしくは売るか売らないかで、考えが一致しなくなったという時に、自分の持分だけを売れます。

他にも離婚時の財産分与で、家を売って現金化したものを分けたくても、相手が同意しない場合も同じです。

音信不通の相続人

あとは、私の場合がそうですが、兄弟と全く連絡がつかなくなって、家土地が亡くなった親名義のままになっていて相続登記もできない。

その場合であっても、自分の分はとにかく売ることができます。

相手が同意しない場合は、これらの共有不動産は、まったく活用ができません。

ただ放置しておけばいいのならともかく、場合によっては、自分のものにはならないのに、固定資産税だけを一人で支払わなくてはならないような困ったケースもあります。

共有持分の売却はそのような困った事態を解決する、ただ一つの方法です。

お困りの方、不動産を現金化したい方は、問題あり物件専門の買取査定 "お困り不動産どうする"にぜびご相談ください。

「お困り不動産どうする」

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