親が認知症である、もしくは高齢で意思疎通が難しい、そのような場合の家の売却はできるのでしょうか。
高齢で亡くなる人が多い現代では、認知症になる可能性も必ず考えておく必要があります。
認知症と実家の売却について、考えられる方法をお知らせします。
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目次
親が認知症の場合の実家の売却
お答え
不動産の売却にあたって、所有者が認知症である、意思疎通が難しい状態になってしまってからでは、そのままでは家や土地の売却はできません。
代わりに、子どもや身内が家を売るという時には法律的な手続きである成年後見人制度が必要です。
答えの信ぴょう性
認知症の人の売買契約については公益社団法全日本不動産協会の記載では
自己の行為の法的な結果や意味を認識・判断する能力を、意思能力といいます。売買契約を締結したときに、高齢者である売主が、意思能力のない状態だったのであれば、売買契約は無効となります。―公益社団法全日本不動産協会HPより
なので、意思疎通が取れない人の家を代わりに売却したくても、「売買契約は無効」と記されています。
これは、改正法に「意思能力がない者の法律行為は無効」と明記されているからです。（新法３条の２）
親の状態を聞かれる
当家では母親名義の家土地を、買取業者に売却をしました。
売却が決まり、いよいよ売買契約となるその前に業者に聞かれたことが「親の意思疎通が取れるか」ということでした。
幸い夫の母の場合は、今でも一人暮らしができており話が分からないということはありません。
歩行はややふらつく時があるものの、自力歩行も可能ですのでそのように伝えました。
必要なら電話で話すこともできるということも伝え、それから売買契約の際には母も一緒に行くことになっているので、それも支障がないことを伝えました。
息子が親の家を売却
うちの場合、売主は母ですが買取を選択したのは息子である夫になります。
母はその時点で売却に同意をしていますが、電話連絡はすべて夫が行っています。
つまり、買取業者の方は一度も母とは話をしていないので、確認は事前に示す住民票や登記簿上の名前のみ。
母の精神状態については口頭でまず確認をしないと、このような場合はまったくわからないということになります。
親が契約に来られない場合
リフォーム買取再販のカチタスの場合は、売買契約の場合はカチタスの社員の他司法書士が同席します。
そこに、家の所有者である母親がいられる状態で、売却の意思が示せる程度に健康でなければならないということです。
その条件が満たされない場合には、せっかく売却をしても「無効」となってしまうのです。
もし、認知症になった親の売却をしたい場合にはどうしたらいいでしょうか。
認知症でも売却できる成年後見人制度
認知症になってしまってから、不動産売却ができる手続きには、成年後見人制度というものがあります。
また、認知症になる前の、代理で売却ができる有効な手続きは、家族信託、任意後見人制度というものがあります。
成年後見人制度には裁判所の裁定が入りますが、きちんとした手続きを取りさえすれば、おおむね不動産の売却そのものは可能だと言われています。
「成年後見人制度」「家族信託」も一般的ではない
いざというときは有効な「成年後見人制度」「家族信託」ですが、ネットで調べても不明瞭な答えが多く、わかりにくいのは、これらの制度の利用が、それほど一般化されていないためだと思います。
言い換えると、一般に思われているような簡便なものではないということ、それから、費用が掛かることが理由ではないでしょうか。
不動産や財産の対象となる金額が高額でないと割に合わないのだと思います。
家族信託が一般的ではない理由
・弁護士や司法書士に依頼する必要がある
・手数料を含めて費用が高額になる
おそらくは手続きが、弁護士や司法書士などを入れる必要があること。
たとえば、自筆で遺言を書けばよいというようなものではなくて、第三者に依頼するという必要があって、手続きが煩雑であるということです。
特に地方では、遺言や公正証書遺言も一般化されておらず、家族間で事前の口約束で済ませようというような倣いとなっていますので、専門家を入れるとなるとしり込みしがちです。
さらに、依頼の手数料を含めて、費用が高額であることが理由だと思います。
家族信託にかかる費用
家族信託に詳しい、司法書士のサイトを見てみると、家族信託にかかる費用は、最低でも60万円、場合によっては100万円以上とあります。
家族信託の手続きにかかる費用は信託する財産の種類や財産額などによって大きく増減しますが、信託財産に不動産を含む場合は、不動産の価値や物件数に応じて６０～１００万円以上、不動産を含まない場合でも３０～５０万円程度はかかることを想定しておく必要があるでしょう。―参照：グリーン司法書士online
最低でも60万円以上となると、何が何でも急ぎで売りたいという場合以外は適当とは言えません。
よって「家族信託」を不動産の売却のためにのみ手続きしたいという場合には、対象となるのが高額な不動産にのみおすすめします。
必要と思われる方は、弁護士または司法書士に個別に相談をされることをおすすめします。
親が生前の売却か贈与がおすすめ
親がまだ生きているうちに実家を売りたいという場合や、親の介護費用をねん出するために売却したいという場合は、生前の売却が一番良い方法です。
まだ、親の意識がしっかりして判断能力がある間に話し合って行く末を決めることができます。
高齢化時代の相続
今までは、「生前に財産の話をするのは何事か、と言われそうでできない」というケースが一般的でしたが、それは親世代が短命だった時代のことです。
人が70歳代で亡くなるという場合と、90歳、100歳まで生きているという時代とは、考え方を変えなければ十分な介護すらできなくなります。
今後、実家が空き家になって、誰も住まないという予定であれば、生前に売却をするというのは一番問題の少ない方法です。
実家の生前贈与のメリットが
売却意外にできるもう一つが生前贈与です。
親が亡くなった後、空き家となった実家に住みたい人が決まっている場合には、早めに生前贈与をしてもらうのもありだと思います。
贈与された人がそのまま住んでももちろんいいですし、相続人が複数いる場合でもめ事を避けることができます。
もちろん、生前贈与で問題になることもありますが、少なくてもその時点で名義を変えることが成り立ちます。
また、生前に贈与をしておくと、住んでいる親が認知症になっても相続をした人の一存で売却をすることもできます。
どうしてもの場合は、元々親の持ち物ですので介護費用として用立てることも可能です。
生前売却か生前贈与、いずれにしても相続が発生するより以前の準備が必要です。
家は親とあなたの大切な財産です。前もって周到な準備をすることで皆の資産を守りましょう。
