空き家売却

家を売却前のリフォームはおすすめしない「現況のまま」で可

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空き家を売却する前には、リフォームをした方がいいのでしょうか。

不動産店のサイトを見ていると、空き家を売る前にはリフォーム済みとして売りに出されている家が多くあります。

お金をかけておけば、空き家が売れやすくなるのかどうか、空き家売却の事前のリフォームについて考えます。

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家を売る前にリフォームはするべき?

 空き家を売却したいが、リフォームをした方がいいのだろうか。

すすめる業者がいるが、できれば、売る家にお金をかけたくないのだが。

お答え「リフォームは不要」

家を売却する前に、売却のためのリフォームは不要です

リフォームをすすめられても安易に同意しないようにしてください

「リフォーム不要」の理由

私は築39年の空き家を、現況のまま業者に直接売却しました。費用は一切かからずに済みました。

その前に、仲介を依頼しようとしたA不動産の業者には、雨漏りの補修の他、10万円を超す庭の選定と草取り費用を求められました。

それらを支払ったとしても、その家が売れたかどうかはわかりません。

そして、空き家が売れても売れなくても、それらを支払った時点で業者の利益になることは明らかでした。

 

リフォームした空き家は売れる

空き家の売り方は、おおまかにいって下の3つが考えられます。

  1. 古家のまま売却する
  2. リフォームして売る
  3. 更地にして売却する

 

実は、単にリフォームの有無だけを言うと、リフォームをした家は、何もしていない家よりも売れます。

リフォームがされている、いないは、売却の時の制約を決める大きな条件の一つとも言えます。

売れる中古住宅の要件

私は、ここ5年位、毎日、家を買う目的で、その視点で不動産サイトの中古住宅の一覧を見ています。

すると、一覧に出て、すぐに売れる家は下のような家です。

1. 5年以内くらいの築浅の家

2. リフォーム済みの家

「なんだやはり、リフォーム済みの家は売れるのではないか、それならリフォームをした方がいいのでは?」と思うのは早計です。

地方の空き家は売れない

まず、地方の空き家というのは、今は驚くほど売れません。

地方であっても、駅の前などの立地の良いところでなければ、ごく普通の住宅地にある古家は、かなり時間を置かないと、まず売れないと思った方がいい位です。

売れない理由は下に示しますが、今は、売れるのは、とにかく新しい家、そして、リフォーム済みのきれいになった家です。

リフォームをした家が売れる理由

売れているのは、ほとんどがリフォームがされている家で、私自身が買う方の立場になってみると、やはりリフォーム済みの方がいい。

というのは、仮に自分でリフォームをする方が安上がりであっても、やはりそこは素人なので、リフォームにどれだけお金がかかるのだろうかということが、わからないわけで、それでは予算が全く立たないことになります。

概算でこのくらいかな、と思っては見ても、やはり不安が残りますので、最初にきっちり値段が決められているのは、買い手にとっては二重に楽なのです。

見た目のきれいな家の方が売れる

また、この場合の買い手は、リフォームに慣れた業者ではなく素人の一般の人です。

その場合は、やはり、物件の見た目はきれいな方がいいのです。

壁が汚れたり、床が抜けそうになっている家を見て、きれいな様子をイメージできるのは素人ではなく、リフォームに慣れた業者ならではなのです。

また、素人は、安く部材を仕入れるという点では、専門業者にはかなわないので、買った後リフォームをするとなると、たいていは割高になる恐れがあります。

水回りのメーカーなどは、TOTOとかリクシルとかではなくて、聞いたことがないようなメーカーですが、それゆえに業者のリフォームの方が、部材が安く上げられます。

そうなると、リフォーム済みの家と、古家のままの空き家であれば、両方を見比べた買い手がどちらを買うかは言うまでもありません。

古いまま売りに出すので、買いに来た人にとっては、魅力のない家として目に映る上に、お金がかかる物件ということになってしまいますね。

では逆に、これだけリフォームの利点があっても、ではなぜ、「リフォームは必要か」の問いへの答えが「No」なのでしょうか。

売却前の家にリフォームを勧めない理由

売却前の家にリフォームを勧めない理由は二つあります。

リフォーム再販業者の格安中古住宅

パワービルダーのローコストの新築住宅

これら二つの業者の住宅が安すぎるというのがその理由です。

リフォーム再販業者の中古住宅

空き家の一覧を見ていると、リフォーム済みの家というのは、まず、リフォーム再販業者がリフォームをして売っている家になります。

その代表が「カチタス」ですが、これらの業者は、時には新築と見まごうような物件を格安で売りに出すことができます。

その場合、再販業者がリフォームをした物件と、素人がリフォームをした物件とでは、コストが全く違います。

要するに、きれいにリフォームをしているにもかかわらず、格安で売りに出せるテクニックが再販業者にはあります。

これらのプロと勝負をした場合では、普通の中古住宅は価格の点でまずかないません。

なぜ、再販業者はリフォームを格安でできるのかというと、彼らがリフォームをするのは、「空家を売るため」ではありませんで、それによって儲けを大きくするためなんですね。

まずは、仕入れの段階に”秘密”があって、安い価格で仕入れた家にリフォームをして、更にプラス数百万円をのせて、その差額で儲けるのがやり方で、改築を行う業者も自分のところの業者、格安で発注する水回り品の単価も格安です。

これらの家が、中古住宅のサイトを見ると、普通の中古住宅の古家に並んで販売されているわけです。

価格は、私が今住んでいる空き家を1100万円で売りに出したとすると、再販業者は同じ団地で1500万円以上の価格で売りに出します。

プラス数百万円で、きれいな家が手に入るのならその方がいいですね。

それでは、私が400万円をかけて、それと同じレベルに空き家を改修できるかというと、そもそも、そんなにお金を出したくないと思う以上、リフォームは無理なのです。

実は、中古住宅が売れない理由の一つが、これらのリフォーム再販業者が次々にリフォーム済み物件を出しているためだと思います。

最近は特定の業者だけではなく、地元の不動産業者も、同じようなリフォームを次々行っていますので、古いままの家はそれらと比較すると魅力のないものとなってしまっています。

パワービルダーの新築が安すぎる

さらに、もう一つ、最近では、パワービルダーと言われる、ローコスト住宅の販売が、中古住宅市場とリフォーム業界を脅かすことにもなっています。

これらの低価格の新築住宅は、安いものだと、2000万円を割る価格で、売れない場所の家は、100万円単位の値引きを行いますので、価格的にはリフォーム済みの中古住宅とも、ほぼ変わらないくらいの値段です。

条件を選べば、この場合の建売の新築は、再販業者のプラス200~300万円くらいでも手に入ります。

このような中にあって、多少お金をかけた程度の中古住宅はまず勝負になりません。

そうなると、一番最初にあげたリフォームを全くしていない家が1680万円となると、どうかするとリフォームをしたとして新築と同じくらいお金がかかってしまうわけです。

つまり、ネット販売が主流の今、中古住宅は、新築とも業者のリフォーム済み物件とも比べられることになり、これではいくら待っていても、売れるはずがないのです。

 

古家はリフォーム再販会社に売却を

ただし、最初に言った通り、自分でリフォームができるかというと、これはまず無理なことで、ここで言いたいのは、特に魅力のある物件でない限り、古い空き家は、地域によっては現況のままの売り出しで売れるということはまずないということです。

だからと言って、自分で、築40年の空き家に資本をかけてリフォームをする人はいません。

かといって、築40年の空き家を買いたいという人もそうそうはいないのです。

その場合、リフォームは業者に任せる、リフォーム費用を差し引いても売る、その前提で考えた方がいいです。

今までのような仲介による売却では買い手がつくのは極めて難しいのが現状です。

売却の相手を一般ではなくて、業者買取で競ってもらい、維持費や解体の出費がかさまないうち、また同じエリアに空き家が増加しないうちに、一番高値のつくところに売る方がはるかに得だと思います。

一括査定で依頼した場合は、仲介の他にも買取希望がある場合は、買取額も提示されますので、両方を比較の上で、ご希望の業者を選ぶことができます。

それ以上に、どうしても買い手が付きそうもない築40~50年の空き家であれば、それも買取する業者がいますので、心配せずにご相談ください。

これから下に紹介する会社では、空き家を買い取ってもらえますので、下からそれぞれの会社に買取を依頼することができます。

 

イエウール

中古住宅売却の一括査定サイトの「イエウール」です。

お手持ちの空き家の所在地の入力で、いくらで売れるかの見積もりが、最大6社から得られるというものです。

仲介と買取と両方を扱いますので、仲介をまだ依頼していないという場合は、まずはこちらで一括査定をお試しください。

ネットで住所を入力するだけで情報が得られますので、査定額を見て会社を選ぶことができます。

「イエウール」は、初めて売却を依頼する物件や、日数はかかっても高く売りたいという方におすすめです。

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ソクガイ.jpで高額買取

ソクガイ.jp は買取専門の会社で、訳あり物件専門です。

取り扱う対象物件がとにかく幅広いです。

普通の空き家はもちろん、対象となるのは、ボロ屋の空き家も買取の対象になります。

また、人が亡くなった現場となる事故物件も買い取ってもらえます。

他には、相続が完了する前の不動産、離婚で財産分与の対象となる家だけではなくマンション、、再建築不可、借地権、底地のみや任意売却まで幅広く扱いますので、要するにダメな物件というのは何一つないということになります。

仲介ではなくて、買取ですので、”売れるまで待つ”ということは一切ありませんで、管理に苦労した空き家も、数日のうち現金化することも可能です。

一般の不動産仲介業者に断られてしまうような不動産でも、買い取ってくれるとのことなので、心強い限りですね。

これはダメかと思っている物件でも、諦めずに、ぜひ一度買取を相談してみてください。


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空き家の売却は年々厳しくなっていますが、ネットで手軽に問い合わせができます。

そのあとでしつこく勧誘されるというようなことはありませんので、どうぞ安心してご利用になってみてください。

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