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離婚後の共有持分の売却

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離婚時の話し合いで難しいのが不動産の分割です。

たいていの不動産が夫などどちらかの単独名義であることが多いため、不動産分の財産の分与を求めること自体が困難であるためです。

ただし、共有名義の不動産の場合は、それぞれの持分の割合がによって不動産を分けることがはっきりしています。

共有名義の不動産の売却は一般的に難しいとされていますが、持分売却の分は確実に受け取れるのは間違いありません。

私自身は相続した実家の共有持分を買い取ってもらった他、離婚時の財産分与も経験しています。

この記事では離婚時の共有持分について詳しくお知らせしていきます。

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※共有持分の買取について詳しくは
共有持分の買取とは
共有持分の買取業者のおすすめ

離婚の共有持分の売却

離婚する時や、または離婚後の不動産の共有持分の売却は、基本的に共有名義の不動産であるところが条件です。

共有名義になっていない不動産の場合でも、夫婦の財産は基本的には共有ですので、それを踏まえてあらためて話し合いをする必要があります。

既にある不動産がすべて夫だけの名義である場合には、妻を含め第三者が売却をすることができません。

ただし、共有名義の不動産で、どちらか一方が持分を所有している場合には、共有者の意向に関わらず持分の売却は十分可能です。

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共有持分の割合

たとえば、夫が2分の1、妻が2分の1の共有名義である場合は半分ずつ等分ということで一番わかりやすいです。

それ以外にも、夫の方が多く、夫が5分の4、妻が5分の1であっても売却は可能です。

共有持分の再大手Wakegaiでは実際に持分5分の1のマンションの買取事例もありますし、ラクウルでも相続人が10人の千葉県内の土地の売却例があります。

ただもちろん、売却時の代金は持分の割合が大きい方が多くを受け取れますが、少ない持分や少額の物件であっても買取は十分可能です。

ローンの残債がある共有持分

ローンをまだ支払っている共有持分の売却はどうなるのかというと、ローンの状態によります。

  • ローンを完済間近である
  • ローンの大半が残っている

完済間近の方が、アンダーローン、ローンの大半が残っている場合がオーバーローンとそれぞれ呼ばれます。

違いは家を売ったときに、売却代金でローンが支払いきれるかどうかという点です。

ローンと家の売却益

住宅ローンの残債が共有不動産の売却価格を下回る場合は、売却代金を返済に充てることができるので問題ありません。

一方で、住宅ローンの残債が共有不動産の売却価格を上回るなら、差額を誰がどこから負担するかも決めなくてはいけません。

返済ができないまま売却をするときの方法には、任意売却という方法もあります。

家のローンを調整

また、家に夫婦のどちらかが住み続けたい場合には、

  • ローンの名義を変更する
  • 住宅ローンを新たに借り換える

ことが必要になります。

今よりも高い金利の時に買った家なら、借り換えをすることで、ローンの残債が100万円単位で減ることもありますので、後者も十分検討の余地があります。

共有持分の買取業者が手続きできる

これらの方法は、共有持分の買取業者に十分相談の上で、売却ができます。

逆に自分で調べたり、様々なケースを想定することの方が難しく「できない」と思い込みがちになりますので、先に買取業者に相談をしてみるのがおすすめです。

ローン残債のある共有持分についてはワケガイに多数事例がありますので、迷わず相談してみてください。

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共有持分の売却以外の選択肢

通常共有名義の不動産は、誰かひとりの単独名義にするためには、下のような方法をとります。

  • 共有名義を相手に売却する
  • 相手の共有名義を買い取る

通常なら、相手に自分の持分を買い取ってもらって、共有者の誰かひとりの単独名義とします。

または、相手の持分を買い取って、単独名義にしてから、その不動産を活用するという方法もあります。

ちなみに両方が共同で売却をする場合は、共有名義は共有名義のままで売却ができます。

その前に名義を変える必要はありません。

共有物分割請求の訴訟

その他にも、共有物分割請求という裁判所で分与を決定する方法もあります。

離婚の裁判とは別で、共有名義の不動産のための裁判所での手続きで、こちらもたいへん有効ですが、日数がかかることと、裁判なので弁護士費用がかかるため、売却益が大きい不動産の場合におすすめです。

※共有物分割請求については下の記事を
共有持分と共有物分割請求の比較 売却で解決できる場合

持分売却がすすめられるケース

ちなみに私の場合は、共有物分割請求の相談に行って、持分売却を弁護士の先生にすすめられたケースです。この場合は不動産が地方の売れない地域にあったのと、築40年の古家で訳あり物件であったため、不動産が低額であったことが理由です。

それでも、2県離れた東京から不動産会社2社が買いたいと言ってきてくれました。

持分売却は、地方でも十分に成約しますので、あきらめずに相談してみてください。

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共有持分の売却は配偶者の同意は不要

共有持分は不動産会社の査定中はもちろん、売買契約終了まで、こちらが売却をすすめているということは相手には伝わりません。

また、最終的に買取が決まって共有持分の売却するという場合でも、相手に通知する必要や、同意をとる必要はなく、自分のスケジュールに沿ってすすめられます。

元配偶者とは顔を合わせる必要もないため、不動産会社と共有持分を売りたい人との間で売買契約をもって終了します。

その後は、既に所有者ではなくなっているので、相手方はそれまでの話し合いを不動産会社とすることとなりますので、売却後の接触等も不要です。

共有持分の買取業者に依頼するメリット

離婚後は話し合いをしたくないのはもちろん、落ち着いた話し合いができない場合もあります。

このような時は、第三者に持分を売り、第三者である不動産会社が所有者となって、一つの不動産に戻すまでの所有権の調整を行うということにも大きなメリットがあります。

離婚の共有持分の事例

ワケガイのケースでまさにこのような例があります。

夫婦で共有持ち分2分の1ずつのペアローンを組んで家を購入、その後離婚して元妻の方が住み続けており、夫の持分買取を拒否。

こうした場合、元夫の2分の1の共有持ち分を弊社が買い取った上で、元妻の家に交渉に行くと、「あぁ、分かりました」と素直に観念する場合が多いですね。

第三者が入ると、話が進んだ例です。

共有名義の不動産は、占有している方にとっても、いつまでもそのままにはできることではないのです。

相続の共有持分買取の事例

当家のケース。

相続した実家が持分なし私道で売れないとわかると、共有者である相続人弟が費用負担をおそれて音信不通となりました。

10年後にやむなく持分売却を依頼、業者が持分2分の1を買い取ったことを告げると、弟も自分の持分を売却。

それまで音信不通でしたが、現金を受け取ることができました。

共有持分の売却は、売主にとってはもちろんのこと、共有者も持分を買い取って自分一人の単独名義にできる、または、自分の分を売って売却代金を受け取ることもできます。

共有名義のままではどちらも決してできないことが、持分売却で解決するのは間違いありません。

不動産を不完全のまま所有し続けることは新たなトラブルを招くこともあります。

勇気をもってまずは査定と相談を申し込んでみてください。

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出典:https://wakegai.jp/

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