空き家対策

空き家の管理で大切な老朽化対策

空き家の管理で最も大切なのは、空き家の老朽化対策です。

空き家の管理を怠って、住めない空き家になった場合は、あとは費用をかけて解体するしかなくなります。

空き家の老朽化対策としてするべきことをお知らせします。

空き家の老朽化は避けるべき

売るに売れない空き家の悩みはどこも同じこと、今では東京都内でも”売れない”ことは珍しくなりました。

しかし、「いずれは売ることになるだろうが、どうせ自分では住まないし」…と、明確な見通しを持たずに、管理を放置した場合は、老朽化が進んでしまいます。

老朽化を避けなければならない理由は何かというと、それはずばり売値にあります。

空き家の管理でプラス100万の売値

持ち主は、元々築年の古い空き家なので、数年経とうが違いはないだろうと考えますが、買う方は少しでも良い状態の空き家の方を好むのは当然です。

なので、空き家を売るとなったら管理状態でかなりの差が出ます。

庭も含めて、きちんと管理された空き家なら、築年が古くても、売却の際に建物に、100万~200万円の値が付きます。

いわゆる「土地だけの値段」といっても、上物の状態で売り値に差がつくのです。

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住めない空き家の場合の売値は

既に、老朽化が進んで住めない状態の空き家であればどうなるでしょうか。

その時は、不動産サイトには、「土地」として、家がある状態での写真で掲載されます。

そして、但し書きに「古家付土地 更地渡し」と書かれることになります。

その場合は、建物を解体して渡す」というのが条件です。建物があったとしても、それは固定資産税の減免を受けるための便宜上のもので、あくまで土地だけの売買となります。

ただし、買う方にしてみれば、土地だけだったら、そこに家を建てるとなれば、1500万円以上が必要になります。

築年が古くても住める状態の空き家であれば、土地代プラス100万円ですぐに住める家がついているとなったら、どちらが好まれるかは言うまでもありません。

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空き家の老朽化対策その1「通気」

それでは老朽化を止めるためには、空き家の管理として何をしたらいいのでしょうか。

たいていの人は、空き家の管理として考えることの筆頭は「草取り」なのですが、そうではなくて、一番は「通気」と「換気」です。

空き家に必要な通気の頻度は

通気というのは、文字通り、家の前を空けて風通しを良くすることです。

木造住宅では、これを怠ると老朽化がすぐに進んでしまうのです。

通気の頻度は、どのくらいかというと、専門家は、できれば3日に1回、最低でも週一回は必要だといいます。

単に窓を開け閉めするだけなので難しくはないように思えますが、ある程度の時間は空き家に滞在しなければならず、遠方であれば、数日に1度ずつ通うとなると負担が大きくなります。

これが難しいために、とりあえず誰かに使ってもらおうと考える人は少なくありませんが、なかなか利用の手立てを見つけるのも簡単ではありません。

空き家の水道の通水も行う

他に必要なのは、水道の水を出す通水です。

水道管の劣化を防ぐためですが、「水が出ない」となったら、いくら家の状態が良かったとしても、水道管を好感しない限りは、家には住めないことになってしまいます。

外壁や屋根、雨漏りのチェック

その次に欠かせないのは、家の全体のチェックです。

外壁は勿論ですが、屋根のチェック。特に瓦にはずれがないかが大切ですが、二階建ての屋根の上は自分では必ずしも見やすいわけではありません。

ただし、これを怠ると雨漏りの危険があります。

雨漏りは絶対に避けよう

空き家の老朽化のうちで、一番に防がなくてはいけないのは、この雨漏りです。

雨漏りは、一度起こると、原因が特定しにくいことが多いので、下手をすると屋根の広範囲な吹き替えが必要となることもあります。

住まない家に出費をするわけにはいかないので、その場合は、結局解体となってしまい、どちらにしても多額の費用が掛かります。

庭木の管理

庭木の管理は、その後ですが、こちらは、建物の管理と違って、むしろ近所の苦情を避けるためには必ず行わなければなりません。

最低でも年間数十万円はかかります。これは空き家がある間は、固定資産税と合わせてずっとかかり続ける費用です。

空き家管理の外部サービスも費用がかかる

これらの管理は、自分でするのが難しい場合は、外部のサービスに委託することもできます。

点検だけなら、それほど高額ではありませんが、最低でも月一回の巡回で、毎月5千円程度はかかりますので、なかなか余裕がないと難しいところです。

結局は、空き家を自分で利用する予定がなければ、劣化が進む前に、売却をするというのが、一番良い方法です。

雨漏りした空き家は”粗大ごみ”

私自身は、やむを得ない事情があって、売却まで9年かかりましたが、やはり管理を止めたら数年後に雨漏りが見つかってしまいました。

そうならないうちに、早めに売っていれば、数百万円は違ったと思います。

最終的に売らなければならないのなら、早ければ早い方が良い。自分でも惜しいと思えるうちは、住める空き家、価値ある空き家です。

雨漏りした空き家は、途端にお金のかかる粗大ごみと化します。

空き家の売却は究極の断捨離と言えるかもしれません。

空き家は使ってくれる人に譲って身も心も軽く、そして、手元に現金が残るとなれば、早めの売却がおすすめです。


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