再建築不可物件という言葉を聞いたことがありませんか。
空き家になった実家を売ろうと思ったら、再建築不可物件だったら困りますよね。
再建築不可物件が売れないのでないかという心配は当然です。どのような人なら、このような家を欲しがるでしょうか。
所有する空き家、または相続する実家が再建築不可物件だった時の対処法をお知らせします。
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再建築不可物件とは
目次
住宅の中には、再建築不可物件と呼ばれる空き家があります。
読んで字の通り、今建っている家については、そのままでいいが、再建築、つまり、今ある空き家を取り壊して、新しく家を建てようとした場合には、建てられません、新築はダメですよ、という物件、すなわちそのような条件付きの土地と建物ということになります。
「いったい、なんでそうなっているんだ」と怒っても始まりません。
そもそもが、元々住んでいる家と違って、相続した家にについては、いくら子どもの時に住んだ実家とはいえ、自分の持ち物でないと、わからないことが多いのです。
さらには、再建築不可物件については、最初から、家を建ててはダメな土地ではなかったのです。
現に今家が建っているのですから、途中からそのように法律が変わってしまったということなのですね。
家そのものに欠陥があるわけではなくて、土地と道路に問題があるのです。
再建築不可物件とは
再建築不可物件は、旗竿地や袋地が多く、前面道路が建築基準法でいう道路ではなかったり、接道部分が２メートル未満である物件のことをいいます。
1950（昭和25）年の建築基準法制定があり、その後の建築基準法改正によって、建築当時は法律に適合していても、そのあと、法律が変わったので、不適合になってしまったので、そのような物件がたくさん生まれてしまいました。
再建築不可物件の問題点
再建築不可物件の問題点とは下のようなことです。
・融資が下りない
・リフォームやリノベーション費用が通常より割高になる
・欲しがる人がいなければ売れない
一つずつ説明します。
1・融資が下りない
このような物件での問題は、建てる建てない以前に、融資が下りません。
持分なし私道も同様です。
私の実家は、持分なし私道だったので、その地方の大手の銀行に確認をしましたが、やはり、融資が下りないということでした。
2・リフォームやリノベーション費用が通常より割高になる
再建築はできなくても、リフォームは可能ですが、道路の計上が悪いと実際問題として、建築機材を搬入するのに車が入りにくかったりすると、それだけ手間や工事日数がかかってしまいます。
このような場所の場合、解体やリフォームをする際は、、業者は最初から、それだけの手間を含めて、請求をするのが通常です。
こちらは、夫の実家が、商店街にある道路沿いの家を解体、接道は、一車線のみ、しかも一方通行でしたので、常時、そこに交通整理をする人がいなければなりませんでした。
そのため、作業人員も一人余計に必要でしたし、そもそも、ブルドーザーなどの重機が入れないために、全部手作業が主ということになり、通常の家屋より50万円は高くかかった覚えがあります。
3・欲しがる人がいないため売れない
そして、このような土地を売るときには、地方では売るに売れないということになってしまいます。
家が建てられないとなれば、せっかく土地を買っても新築は無理になります。
さらに、融資が下りなければ、全部を現金払いにしなければなりません。
このような土地は通常は欲しがる人はなかなか見つかりません。
再建築不可物件の利用
しかし、このような土地であっても、欲しがる人はいます。むしろ、このような土地だからこそ買いたいという人がいるのです。
ただし、東京など、家が混んでいる住宅地においては、再建築不可物件などはたくさんあります。
そこを買いたいという人はどういう人かというと、不動産投資の投資家と言われる人ですね。
投資家の人たちは、安く物件を手に入れて、リフォームを施し、賃貸物件として利用してその家で収益を上げるため、再建築不可物件であっても、条件が悪くなければ、喜んで買います。
むしろ、新築よりも、リフォームの方が、元手が少なくて済みます。
当初の投資する額が小なければ少ないほど、そのあとの収益の割合が大きくなる、それを投資の「利回り」と言います。
なので、きれいな新築の一戸建てよりも、投資額が少なく安く手に入り、リフォームで住める物件の方が、投資家の欲しがる物件なのです。
再建築不可の場合のスケルトンリフォーム
その場合のリフォームは、不備のある所を補修し、内装材を張り替えるとかの軽いリフォームやリノベーションから、もうひとつ、スケルトンリフォームというものがあります。
先日、私は偶然に近くで見る機会があったのですが、すごく面白いものでした。
まず壁も床も取って、基礎と屋根と柱だけにします。そこから作り替えていくので、家の輪郭や基本的な間取などは変えられませんが、ほぼ新築同様になって生まれ変わったのです。
目に見えるところは全部手を入れるので、新築と言われてもわからないくらいです。
二つの家をつなげた例
私の見たその家は、息子さん夫婦が、二階建ての家に住んで、親御さんがその隣の平屋に住んでいました。
ところが、リノベーションで、両方とも全部柱だけにして、そのあとは、なんと平屋と二階建てをつないで、一つの家として出来上がっていました。
二つの家をつなげたのですから、当然、以前よりも大きな立派な家となったのです。
ここまでできるのですから、再建築不可物件とはいっても、リノベーションの再生住宅として生まれ変わることができますので、売れないといってあきらめる必要はありません。
ただし、こういう知識がなく、そこで建て直した家から収益を上げるすべを知らない、普通の人、つまり、住居目的で再建築不可物件を買うということは、建築関係の職業の人などならともかく、素人ではまずないでしょう。
再建築不可物件を売りたい、そのような物件を相続してしまったという場合でも、放置せずに、業者に買い取ってもらえないか当たってみてください。
地方でも東京でも普通の不動産業者では扱いません。アウトレット不動産と言われるものや、底地業者、投資向け不動産の売買をしているという業者であれば、売買の対象になります。
遠回りをせずに、直接業者を探して売却の査定をしてもらってください。
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