更地にすると固定資産税が上がる理由

更地にすると固定資産税が上がるというのは、空き家問題の一つの原因と言われています。

費用をかけて空き家を解体して、固定資産税が６倍になるというのは困りものですが、いったいなぜでしょうか。

更地と税金の仕組みをわかりやすく解説します。

更地にすると固定資産税が上がる理由

実家空き家が老朽化してしまったので解体して更地にすることを考えたのだが、更地は固定資産税が６倍に値上がりすると聞いた。本当だろうか。

お答え

  答えの根拠

住宅用地は固定資産税の軽減措置というものを受けています。

そのため、固定資産税が６分の１となっており、家と土地の両方を所有している人が通常支払っている固定資産税は、既にその軽減措置を受けた金額での支払いです。

家がなくなると通常の金額となるため単純計算で６倍になるというのですが、正確には更地にしたため値上がりをしたのではないのです。

更地の固定資産税は6倍に

家を解体して更地にすると固定資産税が６倍に値上がりする、というのは、空き家を持っている人は一度は聞いたことがあるかもしれません。

これを、住宅用地における固定資産税の軽減措置と言います。

6倍というのは家の価格に対する目安なので、実際はそれより安くなることもありますが、それにしても住んでいる家はともかく、それ以外の空き家の税金が増えるのは困りものです。

固定資産税の軽減措置とは

固定資産税の軽減措置とは、正確にいうと次のようなものです。

住宅やアパートなど人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地（住宅用地）については、特例措置があり税金が軽減されています。

この税金の金額は、 土地に対する固定資産税が課税される年の1月1日に決められます。

住宅用地の特例の内容

特例の内容は以下の通りです。

太字のところが、家のある土地の固定資産税の計算式で、持ち家に住むほとんどの人がこの金額の税金を支払っていることになります。

また、同様に都市計画税も３分の１に軽減されています。

空き家を解体すると固定資産税が６倍に！

空き家が増える原因は固定資産税？

空き家も古くなると管理が大変なため、解体を考えるのは当然なのですが、税金が値上がりするのは避けたいところです。

この軽減措置があるために、逆に解体するべき空き家もそのままになっているため、特例措置が空き家の増加をまねいているともいわれています。

家の解体費用はどのくらい

そもそも戸建の解体費用はどのくらいかというと、解体費用の目安は普通の一戸建てで150万円から200万円と言われています。

以下に解体費用の坪単価をしめします。

解体費用の坪単価

私の実家の場合は、増築部分を含めて40坪はありましたので、40ｘ4～5万円で、解体の総額は160万円から200万円ということになります。

上記の資産の通りですね。

ちなみに実家の固定資産税は、5万円弱でしたが、もしこれが6倍になるとしたら、年間30万円ということになってしまいます。

最大で200万円の解体費用をかけた上に年間30万円を支払うと言ったら、たとえば、空き家を5年所有しただけで600万円になってしまいます。

家の解体費用はどのくらい？ それより無料の処分がおすすめ

更地の固定資産税を安くする方法

それでは更地の固定資産税を安くする方法はないでしょうか。

ある住宅サイトで調べたところ、安くするには「新築の家を建てること」と書かれていましたがもちろんそれは本末転倒！　と言いたいところですが、やはり所有の土地があれば、誰かが住むということがベストの方法です。

そして、誰も住まない土地なのであればやはり誰かに売った方がいいですね。

買った人が家を建ててそこを住宅用地として活用するということが、自然な方法と言えますね。使わない土地を持っているとどうしても税金の点で不利なのです。

上に書いたように、土地の固定資産税を安くするには基本的に建物を建築する必要があります。

他に、更地のままでも固定資産税の負担を減らせないか調べたところ、次のような方法が見つかりました。

土地の固定資産税を安くする工夫

これらはいわゆる「土地活用」として紹介されることの多い方法です。

駐車場経営やトランクルームは街中や都市部に向く土地活用で、アパート経営程の資本がいらず、サブリースで管理や集客は不動産会社に任せて収入だけを受け取れます。

土地を駐車場に活用した実家の例

夫の実家はかなりの町中にあり、片側２車線の県道沿いに立っていますが、家の裏にあった２回が賃貸住宅のガレージを取り壊した後の空き地は、現在貸し駐車場となっています。

たった３台分なのですが途切れずに契約があるため、不動産店の管理の元で毎月賃料収入が得られています。

なので田舎の土地と言っても、何もしないであきらめるのは早計ですね。

田舎の土地の活用方法

アパート経営もほぼ同じで資金だけで運営は管理会社に任せるだけで賃料収入が入りますが、最初にかかる資金額が数千万円と大きいことと、広い土地向きの活用方法といえますね。

住宅地でない農地は固定資産税はかなり安くなるため、地方の面積が広い土地なら農地への変更も検討しましょう。

また、近年人気なのがソーラーパネルを設置して、そこから得られる太陽熱の電気で収入を得るというものです。

これらはすべて、運営会社がプランを立ててくれますので、まずは資料を取り寄せて検討してみてください。

土地活用の資料は下から請求できます。

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空き家があっても特例が廃止に

空き家があれば固定資産税の特例が受けられる、そのために、空き家をあえて解体して更地にしないという選択をする人が増えています。

家付で土地をで持っている方が得だというためで、そのために空き家が増える要因になっているので、それを何とかしようとする考えも生まれてきています。

放置空き家の対策

神戸市では、空き家があっても固定資産税の特例を廃止。税率を3.5倍に引き上げるという施策を空き家対策のために始めました。

これからは家があったとしても、決して安心はできないかもしれません。

空き家特措法の問題

もう一つ、空き家があっても、固定資産税の特例はあるが、空き家特措法の適用になった場合が問題です。

平成26年11月に始まった空き家特別措置法では、空き家の種類が3段階に分けられ、老朽化や放置などで状態の悪い空き家に自治体から指導や介入が行われることが決められました。

たとえば「建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生している」など、程度の悪い空き家となると、自治体が指導を行います。

つまり、必要なら、家を解体せよとか、庭木を切れとかの指示が来るわけです。

特定空き家は解体も

そのうち、管理状態が特に悪い空き家は、自治体によって「特定空き家」に指定されます。

特定空き家に指定される条件は

特例空き家の固定資産税の値上がり

困ったことに特定空き家になってしまうと、「住宅用地の特例措置」が適用されなくなります。

特例措置とはすべての家のある土地は現在特例措置を受けているために、固定資産税の請求が６分の１となっています。

それが、特例がなくなることによって単純計算で固定資産税が６倍に値上がりしてしまうのです。

空き家解体の代執行

さらに、状態の悪い空き家が「特定空き家」として認定されてしまった場合、所有者が望まなくても、その場合は解体が強制的に行われます。

これを空き家解体の「代執行」と言います。

また、解体の手はずを整えて、解体作業を行うのは自治体ですが、その場合の解体費は、所有者の方に請求が来ます。

市がやってくれたとしてもお金まで負担してくれるというわけではないので、もし、解体の指示が出た場合にはその時点で解体をせずにはいられません。

空き家と土地所有のデメリット

つまり、空き家ばかりでなく空き地を所有することにもこれまで以上の大きな負担がかかることがわかっています。

まとめると

対策としては

厳しくなる空き家の管理

これからは空き家の管理は大変厳しくなると思った方がいいでしょう。

また、地方の空き家は売却しても低価格でやがて今以上に売れなくなることは、人口の減少と共に自然に起きることがわかっています。

税金の値上がりを阻止するというだけでは、もはや限りがあります。

空き家維持の費用を含め到底まかないきれるものではありません。

「いつかは売ろう」と考えているのなら、今すぐにでも査定を試してみましょう。

納得的る金額ならそのまま売却を検討してみてください。

コロナ後のリモートワークの風潮で、今が最も空き家が高く売れる売り時といえます。