共有持分

共有持分の買取請求 共有者への交渉が進まない場合

共有持分を他の共有者に対して買い取ってもらいたい場合、持分の買取を請求する方法をお知らせします。

トラブルに陥った場合は第三者への売却も可能です。

共有持分の買取請求について

 相続した不動産のを共有名義にしたのだけれども、共有持分を所有していても利益にならないので、共有者である相手に買い取ってもらいたいのだけれども、どのようにすればいいのだろうか。方法について知りたい。

 

お答え

共有持分を相手に買い取ってもらうには、交渉による他はありません。相続の共有持分では、必ずしも相手が買取に応じる場合ばかりではなくトラブルとなる場合があります。その時は共有持分を第三者である買取業者に売却することで解決できます。

 

答えの根拠

私自身は共有物分割請求で相談に行った弁護士に、共有持分の売却の方をすすめられました。

共有者の兄弟に買い取ってもらえなくても土地を手放したかったので、無料の放棄、または譲渡をしたかったのですが、相手が応じませんでしたので、相手ではなく直接業者に買い取ってもらいました。

 

「共有持分の買取請求」とは

共有持分は所有だけをしていても、その不動産を常時使っている、例えば私道の持分のようなものでなければ何の利益も生みません。

だからと言って、自分だけ使うことも売却することもできませんし、さらに固定資産税の支払いをしていたり、土地や空き家の管理責任があるとなるとさらに困ったことになります。

 

注意!

通常の「共有持分の買取請求」とは、「自分以外の共有者から持分を買い取りたい」措置を指す法律用語です。特定の成立要件を満たすことで、強制的に共有持分を買い取ることができるという方法ですが、この記事では一般的に思われている方の、「相手に買い取りを請求する」という意味の方の「買取を請求する」について解説しています。

 

使っていない土地や空き家の共有持分なら、いっそ売却して現金として受け取りたいところですが、持分はあくまで一部分です。

共有者がいれば一人で全部を売ることはできません。

ならば、共有者に買取をしてもらえるように交渉して買い取ってもらうのが一番いい方法です。

※買取の価格については

共有持分の買取の価格の決め方

不動産の代償分割とは

この場合の買い取り請求は、法律用語でいうのなら、代償分割(全面的価格賠償)と呼ばれるものです。

よほど広い土地なら文筆して半分にするということはできますが、通常は土地や家をそのまま半分にして分けようと思ってもうまくいきません。

なので、自分の持ち分を買い取ってもらい現金を代わりに受け取る共有者同士で持分の売買をしようというのが、法律用語でいうところの「代償分割」です。

相手の同意が取れればそれが最も良い方法ですが、意見が一致しない場合も少なくありません。

 

共有名義の相続トラブル例

特に相続の場合の共有名義の不動産はたいへん多いものです。

実家を兄がもらった、他の兄弟には相続分として現金を代わりにあげるというのは、理論上はもちろん可能なのですが、遺産が不動産しかなく現金がない場合、代償金の支払いに兄は自分の預貯金などで都合をしなければならなくなります。

その不動産の価値が高い場合は、例えば東京都内の7千万円の家と土地をきょうだい3人で分割するとして、その評価額の3分の2をきょうだいに支払うなどといったら、実際に支払い能力を超えてしまいます。

私の知人にこのような事態に陥ってしまった人がいて、兄にその家土地を売却して分割するか、もしくは現金で受け取れるように都合してくれといったところ、兄が応じないため喧嘩となり、兄弟仲が悪くなってしまったというのです。

兄弟とはいえいったん態度が硬化してしまうと、交渉は極めて難しくなってしまいます。

共有持分の業者買取の前にするべきこと

このような場合は、共有持分を第三者に売ることが可能です。

共有持分だけを買い取る買取業者という人がそれに当たります。

ただし、兄弟の場合はすぐに業者に売ってしまうのではなく、「どうしても分割に応じてくれないなら、業者に売ります。その場合は改めて業者から買い戻してください」といって、あらためて兄に買い取りを求めるのが一番いいと思います。

何度も売ったり買ったりしていると、その分の登記費用や手数料がかかるため、代金は目減りしてしまうので、そうならないように兄弟で売買をするようにしようと説明をするのがいいでしょう。

もし、それでお兄さんがどうしても応じない、遺産は自分ですべてもらうのだ」といった場合は仕方がありません。

その時は、買取業者に売却をするのがいいでしょう。

持分の買取でも解決はする

買取業者に売却をしたことで、お兄さんはさぞ損をするのかというとそうではありません。

共有名義の不動産の相続を見登記のままにしておくと、その時はそれでいいように思えても、次の相続など事態が変わったときにはもっと大きな問題になってしまいます。

たとえば、お兄さんが亡くなって2人の子どもが相続をするとします。

すると、今度は同じ不動産が、兄の兄弟2人と兄の子ども2人とで相続することとなりますが、今度は4人の共有となります。

兄の兄弟が同意しない限り相続それ自体ができません。

また、兄の兄弟はその時点で持分の買取を子どもの方に求めるかもしれません。

一つの相続の問題がさらなる相続の問題を広げてしまいます。

買取業者が間に入った場合、兄は不動産をその買取業者から買い戻すこともできますし、都合ができなければその時点で売るか選ぶことができ、その時点できちんとした分割が成り立つことになります。

もし、共有持分の買い取り請求でトラブルに陥ったら、共有持分の売却を検討してみましょう。

該当する不動産がどのくらいで買い取ってもらえるのかを知らないと先に進めませんので、まずは査定を依頼してみて、現在の状況を相談するところから始めてください。

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