共有持分の放棄、共有物分割請求という訴訟か共有持分の売却のどちらかの方法がおすすめです。
共有物分割請求とは共有物分割の方法のうち、裁判所を通じて共有状態の解消を行う訴訟、裁判のことです。
共有持分の放棄には訴訟よりも、共有持分の売却の方が確実な場合とがあります。
共有持分の放棄について訴訟と持分売却を比較します。
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共有名義の不動産の売却が進まない。持分を放棄する訴訟があるときいたが、共有物分割請求で放棄できるのだろうか。裁判するよりも簡単な解決方法はないだろうか。 |
お答え
共有持分の放棄の訴訟は共有物分割請求と呼ばれるものです。
共有物分割請求は共有者のひとり、または複数が、他の共有者に対して共有状態の解消を求める訴訟です。
裁判なので弁護士の依頼が前提となり費用や手間がかかります。
共有持分の放棄が目的なら、共有持分の売却で解決することができます。
共有持分の売却は相手の同意は不要なのはもちろん、交渉や話し合い、顔を合わせることも一切不要でできます。
答えの根拠
私自身は実家の共有持分を売却しました。
その際、共有持分を放棄する目的で、あらかじめ共有物分割請求の裁判を専門にしている弁護士に相談に行きました。
相談の結果、実家の場合は「裁判よりも共有持分の売却がいい」ということになったのです。
持分売却はそれまでも聞いていましたが、弁護士の先生が言ったのであやしい危ない方法ではないということがわかり、家に帰ってネットで業者を探し、売却に成功しました。
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共有持分の放棄の訴訟
共有持分を放棄したい時には、直接相手に申し入れて同意を得るのがいちばんです。
それができない時に訴訟とするのが共有物分割請求訴訟です。
共有物分割請求訴訟とは
共有物分割請求訴訟とは、共有物分割の方法のうち、裁判所を通じて共有状態の解消を行う訴訟です。
基本的には現物を分割する、または競売で売却をするというのが主な解決方法です。
共有物分割請求が行われる例
どのような場合に訴訟となるのか、例をあげると次のようになります。
複数の相続人で相続した不動産の分割
ケース１： 複数の相続人で相続した不動産の分割
親族が亡くなって、複数の相続人でとりあえず法定相続分に従って遺産分割を行い共有として登記はしたものの、固定資産税の負担や賃貸借契約で話が合わなくなり、売却を申し出たが相手が同意をしない。
いわゆる共有名義の問題です。
公平にしようと共有名義にしたが、それがトラブルとなる相続後の不動産に起きやすい問題です。
※関連記事：
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離婚後のマンションの分割
ケース２： 離婚後のマンションの分割
夫婦で共同出資して購入したマンションに住んだのちに離婚をすることになったが、自宅の売却に配偶者が同意をしないので困っている。
結婚で生じた共有名義は離婚の時にトラブルになる例が多いのです。
不動産を含めると離婚の話し合いがこじれやすくなります。
※関連記事：
共有名義のマンション 離婚の相手の同意なしでも売却可能
相続登記ができない
ケース３： 相続登記ができない
相続人が音信不通となり相続登記そのものができない。
共有物分割請求としても相手が来るかどうかもわからない上に、不動産の価格が安く弁護士費用や競売の費用を負担できない。
相続登記ができない不動産はもはや故人の物ではないので、注意が必要です。
相続登記をしなかったとしても、不動産は実質的な相続人の物と同じですので、売却して手放さない限り税負担と管理責任が次の代になってもついて回ることとなります。
※関連記事：
相続登記をしない不動産は共有名義と同じ 相続で失敗しないために
共有持分の放棄より売却
上にあげた３つの例は、不動産をもらって住みたいという場合には適しません。
一方、共有持分の放棄をしたいなら、いずれのケースも裁判所での訴訟によらずとも、共有持分の売却で解決することが可能です。
もちろん、売却で自分の持分を換金したい、現金化したいという場合も同様です。
一番最後のケースが私の実家の例です。
売却益が欲しいのではなくて持分を放棄したい、手放したいということが望みでした。
共有持分の売却のメリット
この場合の共有持分の売却のメリットは次のようなところです。
- 弁護士費用などの費用は一切かからない
- 相手に相談する必要や顔を合わせることがない
- 短期に解決することができる
- 売却代金がすぐに受け取れる
共有物分割請求のメリット
裁判では解決は必ずありますが費用が掛かるのが難点です。
- 不動産が高額なら十分費用の回収が見込める
- 弁護士が入るので話し合いがつく
- 一方でメリットはというと
共有物分割請求のデメリット
一方考えられるデメリットはというと
- 弁護士を依頼する手間が要る
- 弁護士費用、必要なら競売の費用がかかる
- 不動産が低価格なら費用回収はできない
- 裁判所で相手に顔を合わせる
- 訴訟受付から不動産の売却終了まで日数がかかる
以上を考え合わせて適切な方法を選ぶ必要があります。
共有物と分割請求の意味
そもそも、共有物分割請求の”共有物”とはなにかというと、私のケースを例に言うと、この場合は相続した土地と建物のことです。
相続登記をしていない段階なので名義は亡くなった父になっているわけですが、相続人は私と兄の2名であり、それらが実質的な所有者です。
その場合は、一つの土地を法律上兄と私で「共有している」状態になっています。
この状態を解消しようというのが共有物分割請求です。
訴訟の弁護士費用は30万円
共有物分割請求の費用は、弁護士に直接聞いたところでは依頼料は30万円ということでした。
弁護士さんが代理で相手方の弁護士と話し合いの末、たいていはどちらかが相手の分を買い取る、希望がなければ共同で売却して代金を分けるなどして、多くは競売に至る前に解決になることが多いということでした。
ただ相手が応答してこないため、競売になるケースも結構あるようです。その場合は、競売の支度金を負担する必要があります。
共有持分の売却を選択
結局、うちの実家の場合には、欠陥住宅、持分なし私道、表題登記未登記という問題あり物件のため低価格でしか売れないことがわかっていましたので、弁護士の先生がその場で教えてくれた共有持分の売却を進めることにしました。
帰宅して次の日から、インターネットで業者に出会い、売却が決まったのがその数日後です。売れないのではと心配していましたが、弁護士費用を負担するより先にそれ以上高い金額で共有持分を売却することができたのです。
共有持分の売却がいいかはそれぞれの条件によると思いますが、共有物分割請求の目的が不動産の売却であれば、共有持分の売却には大きなメリットがあります。
価格はすぐに査定できますので、まずは持分売却でどのくらいの利益になるのかの予想がついてから、検討を始めてみてください。
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