空き家

特定空き家に指定されたらどうなる?

特定空き家というのは、空き家特別措置法の空き家の分類の一つです。

空き家特別措置法、略して空き家特措法は、増え続ける空き家対策のために平成26年に制定された法律で、空き家がもたらす危険、迷惑な状態を取り除くことを目的です。

空き家対策特別措置法と特定空き家にが、空き家の持ち主に対して、どのような影響があるのかまとめてみました。

特定空き家とは

特定空き家というのは、空き家特別措置法の中の空き家の分類の一つです。

地域内にある空き家を自治体が調査の上、空き家の状態の程度によって分類をしますが、そのうち一番程度の悪い空き家が「困った空き家」=特定空き家に指定されます。

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特定空き家の定義

特定空き家の定義はというと、

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

どの部分も、地域の他の人や家に迷惑になるという行為がいちばん問題視されているのがわかります。

特定空き家の分類の目的は上記の状態の改善をはかり、周囲への迷惑をなくすことです。

 

特措法の対象には庭木も含まれる

空き家対策特別措置法 固定資産税 代執行 条文

 

今回の空き家特措法で注意すべきところは、従来は規制する法律がなかった立木等が対象に含まれたところです。

自治体への相談は、空き家そのものへの苦情よりも樹木や雑草に関するものが多く、それまでは対策がなかったものも対象になったということです。

そして従来では家屋ではなかった商店や工場も含めて、空き家の建物とその式を含めて拡張されることになりました。

特定空き家とはどのような家か

特定空き家の定義はわかりましたが、いったいどの程度の空き家が空き家特措法の対象になるのでしょうか。

空き家の分類は4つあり、そのうち一番下にある困った空き家が特定空き家を指します。

ステージ0 利活用されている住宅 居住者などによって活用されている状態
ステージ1 所有者の管理下にある空き家 所有者によって管理がされている状態
ステージ2 管理の手を離れた空き家 単に所有者の管理下から離れ、誰も管理をしていない状態
ステージ3 「困った空き家」 管理者不在で、さまざまな危険や迷惑が発生している状態

空き家の種類を段階的に見ていきます。

所有者の管理下にある空き家

普通に見かける空き家は、たいていがステージ1の空き家です。

空き家ではあっても、所有者が空き家活用の手立てを考えていたり、今後売ろうと考えていたりする途中の状態です。

管理の手を離れた空き家

ステージ2の「管理の手を離れた空き家」は所有者がいても管理がされていない空き家です。

例えば高齢者が所有者で既に施設に入ってしまって、手入れをする親族がいないなどの状態の空き家などがこれに当てはまりそうです。

所有者がいても管理がまったくされていない状態であるというところがポイントです。

困った空き家=特定空き家

最後の「困った空き家」、これが一番悪い状態の特定空き家です。

手入れが全くされず、完全に放置された状態になったもので、持ち主がわからないものや、相続登記がされていないものもここに含まれるでしょう。

特定空き家の基準

特定空き家の基準は下の4つです。

倒壊の恐れがある

1.そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態

いわゆる建物のそのものの倒壊が起こった場合以外にも、たとえば通行人の多い道路に面した建物だと、屋根のトタンや瓦が落ちる可能性。
それからベランダや窓などの構造物、積雪の落下、樹木の倒壊なども含まれます。

ゴミ屋敷など衛生的でない

2.著しく衛生上有害となるおそれのある状態

いわゆるゴミ屋敷と言われる状態と、それから街中などで不法投棄がされ続けている場所などはその可能性があるかもしれません。
ゴミの腐敗、害虫の発生、アスベストなども対象となります。

景観を損なう空き家

3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

住宅地はともかく、観光地や商店街などであれば、あるいは当てはまるものも出てくるかもしれません。
直ちに勧告などはなくても、近隣の苦情があれば、対処が必要でしょう。

建物以外の不具合

4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

シロアリ、野良猫、立木の枝の越境など建物以外の不具合が生じる場合もあります。

条文上にはありませんが、いわゆる防犯上の問題、門扉、窓ガラスが割れている、ドアの破損なども、近隣の通報が多いもののようです。

住宅地よりも街中であれば、一層注意が必要です。

これらに当てはまる状態になってしまった空き家と敷地を合わせたものが「特定空き家」で、ここまでくると、所有者は自治体からの指導や勧告、または命令を受けた場合には、所有する空き家を解体する必要が出てきます。

特定空き家で所有者が対応しなければならない問題で一番困るのがこの解体です。

 

「特定空き家」に指定されたらどうなるのか

おそらくはこちらのブログを今ご覧の方は、空き家の管理をしながら、手立てを考えている方だと思います。

その場合は、直ちに倒壊が心配されるほどではないと思います。

なので特定空き家に当てはまる家はそう多くはありません。

しかし、もし「特定空き家」という指定を受けてしまうと、「助言と指導→勧告→命令」という段階を踏んだ手順で、所有者は何らかの対策を取るよう迫られます。

もし特定空き家に指定された場合はどうなるのかも一応記しておきましょう。

固定資産税の優遇が受けられなくなる

もっとも厳しいことは、今まで支払っていたものよりも、税額が上がるということです。

それまでの固定資産税や都市計画税は、小規模住宅の特例の適応を受けていたので、実際の課税額は6分の1でした。

その特例がはずされてしまうということになります。

その場合の税額はというと、単純に「6倍になる」と記述されているのを見かけることが多いのですが、「ちば自治体法務研究会」の記述に拠ると、

「単純に6倍になるのではなく、その7割掛けで約4倍強に上がります」

ということで、特例が解除された際の金額は、即6倍ということではなさそうです。

関連記事:
更地にすると固定資産税が上がる理由

固定資産税増で解体をしない空き家

これについては、固定資産税が上がるから、更地にせずに空き家のままにして管理せざるを得ないと、多くの人は思うのが当然です。

そのために空き家が増えるという因果関係はないのか。

これに関しては、実際に軽減措置を行った市もあったようです。しかし、

特措法の検討が進む中で、特例の目的や、他の納税者との公平性などの観点から、そうした配慮は不要であり、本来の課税を行うべきということになったようです。

と、ありますから、おそとらくはわれわれ空き家の所有者にとっては、軽減は当面望めそうもないということでしょう。

そもそもが、地方の場合は明らかに人口減が原因なので、自治体としても財源を減らすわけにはいかないのが現状でしょう。

 

空き家に対する代執行とは

もう一つ、特定空き家になると自治体が空き家に対して所有者の代わりに以下のことを行えるというのが、今度の空き家特措法の目的の千穂つです。

地域住民の安全を守るために必要なことを、空き家の所有者に代わって自治体が行うのが代執行です。

代執行で行われること

代執行で行われることは主に下の3つです。

  • 建物の修繕や
  • 立木の伐採
  • 建物の除去

 

これらがあらかじめの戒告の上で行われます。

その際かかった費用は、代執行の実費が、義務者、すなわち所有者に納付命令が出ることになり、事後に所有者より徴収されることになります。

空き家の解体の代執行

空き家の解体の代執行の例、以前行われた京都市のケースを見てみましょう。

画像は、解体前の空き家の様子です。

道路側の空き家の外壁が崩落しているのが見えます。

この空き家は40年以上も前から空き家となっており、老朽化が激しく、外壁が剥がれてくるようなことがあったため、近所の人が京都市役所に通報をしていました。

市側は所有者に解体をするよう 指導を行いましたが、所有者は解体をする金銭的な余裕がないと返答。

それから5年余りして、市が空き家特別措置法に基づいて、強制代執行と言われる空き家の解体を行うことになったものです。

この場合の解体費用は市が支払うわけではありませんで、たとえ解体をする金銭的な余裕がないと表明しても、所有者に請求書が送られてきます。

所有者は負担を免れるわけにはいかないのです。

空き家バンクで対策

上記は解体にまで至った例ですが、強制執行というのではなく、誘導的な施策として自治体側が行う空き家の処置について、措置代行や業者紹介、不動産業者への協力要請などが挙げられています。

自治体が行う空き家の対策としてよく知られている一つはが空き家バンクです。

所有者個人が空き家の活用を考えようとしても、ほとんど頭打ちの状態です。

自治体が空き家をデータベース化し、ゆくゆくは全国レベルで、必要な人が希望の物件を選ぶことができるようになれば効率的といえます。

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空き家バンクで売れない場合の方法

特定空き家にしないためには

持ち家を特定空き家にしないためにはどうしたらいいでしょうか。

まず、空き家の管理をしっかりしていさえすれば、自治体から指導や戒告、代執行などを受けることはまずありません。

なので特定空き家にしないためには、空き家の維持管理が必要です。

ただし、空き家の管理は想像以上に大変です。週に一度は換気をし、月に一度は見回りをするなどが必要ですが、遠方で無理な場合は費用がかかっても管理業者を依頼するのがいいでしょう。

そもそも、空き家の維持費用は、年に55万円かかるという試算があります。

最近ではタレントの松本明子さんが1600万円の維持費用をかけたことが話題になりました。

関連記事:
松本明子の高松市の実家が空き家バンクで640万円で売れた!

空き家の売却がおすすめ

費用をかけるのが無理なら、空き家を持っていることが果たしていいことなのかを検討して、誰も住む予定がなければ売却をするのがおすすめです。

地方の過疎傾向のある所でなかなか売れない場所なら、買取、または譲渡で手放す方法もあります。

買取も譲渡も成約率は高いので、まったく手放せないということはありません。

低価格であってもやがて解体の戒告を受ければ費用が跳ね上がることを考えると、早めに手放せるうちに手放すのがいいと思います。

空き家特措法はサービスではありませんで、法律であり、空き家に対する規制と規則です。

増え続ける空き家に対する対策として採択された法律ですので、困った事態になる前に、空き家のこれからについてきちんと検討する必要がありますね。

 

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