土地は、売買するだけではなく、等価交換という方法で、欲しい土地を手に入れたり、相手に土地と家を譲ったりすることができます。
今回、実家の家について、等価交換の提案がありました。
土地の等価交換についてお知らせします。
土地の等価交換という方法
目次
土地の等価交換という方法があります。
通常、欲しい土地を手に入れたり、相手に譲ったりすることは、売買契約が最もよく知られています。
たとえば、AさんとBさんが、互いの土地にそれぞれ住みたいということで合意した場合、売買契約ならAさんが、Bさんに土地を売却、Bさんの土地を購入という手続きとなります。
しかし、Bさんも同じようにAさんの土地が欲しいという場合は、それぞれが売買契約をするのではなくて、「等価交換」という手続きで一度で済むというものがあります。
もし、条件が整えば、お得な制度ではありますので、そのような方法があることは知っておいた方がいいと思います。
土地の等価交換の申し出の経緯
今回夫の実家に等価交換の申し出がありました。
夫の実家は、土地が２か所にあり、一つは親、一つは私たちが住んでいます。
私たちが住み替えをすることとなり今住んでいるお家の家の売却を、工務店の社長である田中さんに依頼をしました。
不動産屋さんではありませんが知り合いに欲しい人がいるので、口コミで伝えてもらったのです。
しかし、家を探している人の好みにはあわなかったようで、私は、結局買取会社に600万円で家を売るということを田中社長に伝えました。
すると田中社長は
「600万円では安すぎる。そんなに安いのは気の毒なので、いっそ自分の持っている土地と交換しませんか」
と言ってきたのです。
というのも田中社長の持っている土地は、夫の親が現在住んでいる 隣の土地なのです。
田中社長は以前からその土地を手放したがっていることを話していました。
田中社長の等価交換の理由
田中社長の考えでは、私たちが今住んでいる家を売却する代わりに田中社長に譲る。
そして親の住んでいる家の隣にある田中社長の土地を代わりにもらう。
すると親の土地が広くなって、売れやすくなるだろう、というものです。
親の家の隣に空きビルを所有
現在は、私たちが住んでる家もそうですが田中社長の土地にも空きビルの建物があります。
建物は等価交換の対象にはなりません。交換ができるのはあくまで土地だけです。
ですが、田中社長は解体も自分で行う人なので、それは両方ともが解体が前提となりますので、建物の価値はそれほど問題はないかもしれません。
等価交換のメリット
田中社長にも伝えていることですが、夫の実家には現在90歳間近の母親が一人で住んでおり、いずれそこは売却をすることは話の前提にもなっています。
田中社長は悪気はなくとも土地が大きくなれば売れやすいと考えているので、そのような提案をしてくれたようです。
このような場合、私たちが、今の家を手離して、親の家の隣に住みたいというのなら、田中社長の土地がもらえるというのは願ってもいないことです。
そして、親の家は将来合筆して、大きな土地にすることができます。私たちが一緒に住むというのなら、最初から一つの土地として、今よりも大きな家に建て替えることも可能になります。
等価交換のデメリット
一方で、問題なのは、このような売却を前提とした等価交換の場合に、考えなければならないことは何かということです。
というのは、親の家はいずれ売却の予定であるからです。
「土地が大きければ売れる」の誤算
その場合の一番の問題は、果たして土地が大きければ売れるのかどうかということがポイントです。
夫の実家の田中社長の建物もどちらも商店街にある、住居兼営利目的の建物です。
しかし地方の商店街はどこもシャッター街でありそこで新たに店舗を開業するということは非常に難しい状況です。
また現在はコロナで飲食店の勢いが以前にも増して落ちていることは言うまでもありません。
シャッター商店街の土地の売却は困難
そして夫の実家の、左脇は道路を挟んで空き地、その向こうは空きビルです。
田中社長の持っている飲食店のピルもテナントの利用はなく空きビル、そして、反対側は隣は、既に営業を停止している薬局です。
このようなところで土地を大きくして価格を高くしたところで土地が売れやすくなるとは全く予想できません。
テナントが入らない状況であれば、ビルを建設するという人がいないためです。しかしシャッター街の商店街に、一般的な住宅を建てるという人もこれもいません。
このような土地は住宅街以上に売却が極めて難しいと思われます。解体費も大きいため、下手をするとマイナスになる可能性もあります。ただでもいいので早く手放した方がいいというのはこのような物件のことです。
現在私たちの住んでいる家に関しては、すでに買い取りが本決まりになっていますので、価格はともかくとしても安心できるところとなっています。
皆様が土地の等価交換を持ちかけられた場合には、最終的にその土地の需要があるのかどうかをよく考えて交換に応じるのが良いと思います。
そして利用の目的がない土地は安易にもらったりしてはいけません。
また、土地の売却は、タイミングによって、百万単位で違いが出ます。現在不要な土地はできるだけ早く手放すことをお勧めします。
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