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… …任意売却とはどういう売却なのだろう。専門家の説明を読むと難しいので、まず簡単に知っておきたい |
お答え
任意売却を一言でいうとローンが残っている不動産を売却することです。
任意売却とは家の売却の方法の一つで、ローンが残っている家、多くはローンが支払えなくなったときにとられる家売却の方法です。
購入時に全部自分の手持ちのお金で支払い、ローンがなければ、不動産はいつでも自分で勝手に売却をすることが可能です。
しかし、ローンを組んだ物件は、不動産がローンを保証するもの、担保となっているため、自分一人で売ることができません。
任意売却の依頼とは違っても、売却に向けてのたいへん丁寧な返答をもらうことができました。
任意売却の業者は危機的なユーザーのサポートにもっとも親身に相談に乗ってくれる上、ローンの滞納の解決をはかるのにもっとも詳しい専門家です。
困ったときは迷わず相談されることをおすすめします。
この記事でわかること
- 任意売却の内容と必要な理由
- 任意売却のメリット
- 任意売却の相談先のおすすめ
任意売却とは
任意売却とは、まだローンが残っている不動産を売却すること、その売却の方法を指す言葉です。
通常の売却をいえばローンの残っていない家は自分のものなので、自分一人で自由売却ができます。
しかし、ローンが残っている家は自分だけのものではなく、ローンのお金を貸している金融機関にも権利があります。
なので、家の所有者といえども勝手な売却ができませんで、その時にできる売却の方法が任意売却といわれる不動産の売却方法です。
任意売却の目的
任意売却の目的は、家を売却したあとその代金でローンの返済を行うことにあります。
その条件の元で、家を売却することが可能になるのです。
そこで金融機関の同意を得た上で家を売却することになりますが、そのときの方法の呼び名が”任意売却”、通称「任売（にんばい）」です。
任意売却の進め方
任意売却でも、家の売却それ自体は不動産の売却と同じなので不動産業者が行います。
言い換えると任意売却は、家の所有者である自分と、お金を借りている金融機関と、家を売却してくれる不動産業者と三者で共同で行う売却といえます。
任意売却の業者は不可欠
この場合、家を売却する不動産業者は金融機関との手続きや交渉の方法を踏まえた上で家の売却ができる業者でなくてはなりません。
また、できるだけローンの残金をカバーできるように不動産を高く売ることはもちろんですが、スケジュールに沿って不動産の売却を進めることも必要です。
それを行うのが、任意売却の専門業者といわれる人たちになります。
任意売却の専門業者のおすすめ！
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任意売却のメリット
ローンが支払えなくなったために任意売却を利用する場合、任意売却での不動産売却のメリットは、不動産が高く売れるということです。
ローンが支払えなくなったときの不動産売却の方法は
- 任意売却
- 競売
のうちの二択です。
売却の主体の比較は
- 任意売却・・・所有者が加わる売却
- 競売・・・所有者の関係しない強制的な売却
競売は金融機関が行う売却ですので、競売になってしまうと、その時点で家は所有者の手を離れたも同然となります。
そして、このうち不動産の所有者にとってメリットが断然大きいのが任意売却の方です。
家が売れた代金でローンの返済に当てるために、家が高く売れればローンを完済することもできますし、家が安く売れれば、家を売ってもローンの支払が残ってしまいます。
できるだけ高く売るために任意売却は必要な措置なのです。
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任意売却と競売の違い
任意売却と競売の違いをもう少し言うと、一般的には住宅ローンが払えなくなると、金融機関はその家を強制的に売却します。
それが競売という方法です。
比較の大切な部分を一覧にまとめてみました。
| 任意売却 | 競売 | |
| 売却 | 売主の意向 | 強制的 |
| 価格交渉 | できる | できない |
| 引っ越しの時期 | 決められる | 強制的 |
| 引っ越し費用 | 引越し費用が出る | なし |
| 市場価格との差 | 同じ | 3割以上安い |
競売のデメリット
ローンの返済に滞った場合、できるだけ避けたいのが競売ですが、競売についても触れておきましょう。
競売とは
競売は金融機関だけでなく、裁判所が入って進める不動産の売却の方法です。
所有者はあくまで家を買った人なので、お金を貸しているとはいえ、金融機関が勝手には売れません。
なので、裁判所がそれを認めて金融機関が売りに出すのが競売です。
競売のデメリット
不動産を売るのは同じなのですが、その時の不動産売却の方法が通常の売却とは大きく違います。
競売は引越し費用が出ない、差し押さえの後強制的に立ち退きになるなどのデメリットもありますが、一番はやはり、売却金額が安くなってしまうというところです。
というのも、その売り方が”競売”という通り、オークションだからなのです。
競売を避けるべき理由
つまり、家の売り出し価格を最低の価格から始めるので、そのまま安く売れてしまう可能性が高いのです。
どんな場合でも、不動産の売却は高く売れるのがもっとも良いやり方です。
ましてや、ローンを減らす時の売り方ですので、安くしか売れないと、ローンの金額が売却益によって決まってしまいます。
売却の価格をできるだけ高く売り、ローンの残債を減らすためには、任意売却が絶対に必要です。
任意売却のタイミング
競売に至る期間は最短で4ヶ月ですので、できるだけ早い間に任意売却の手続きをすれば、競売は免れることができます。
早ければ早いほどいいです。
というのは、期間を長く置くほど、不動産屋は高く売れる可能性も高くなります。
期間が短いと値下げしてでも急いで売ることになるので安くなってしまうおそれがあります。
十分な期間を持って高く買ってくれる希望者が現れるのを待つためにも、任意売却は早めに相談を始めるのがおすすめです。
任意売却の流れと期間
任意売却の相談はいつまでもできるわけではありません。
競売に進んでしまい、期間入札が始まると売ることが難しくなってしまいます。
手続きには債権者との調整など日数がかかる処理があります。
その期間が早くても１～2カ月に及びますので、相談は早ければ早いほどよく、任意売却の手続きを開始する必要があります。
その最初の相談でいつまでということは教えてもらえますので、任意売却をするかどうか決める前にまずは相談をすることがおすすめです。
任意売却のスケジュール
住宅ローンの滞納により、金融機関から督促状が届いたら相談を開始しましょう。
いちばんの目的は低価格での競売の回避ですが、その手続きに時間がかかるためです。
いつまでに相談すればいいのか、競売までの流れを念のため示します。
住宅ローンの滞納 催促状・督促状が届く（約1か月）
↓
住宅ローンの支払いを２～３か月延滞⇒期限の利益の喪失
↓
代位弁済が実行（住宅ローン保証会社が一括返済）
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「催告書」「代位弁済通知」「債権回収委託通知」が届く（約２～3カ月）
↓
差し押さえ
↓
競売開始決定
↓
入札期間の通知
↓
入札期間の公告開始(任意売却ができるのはここまで）
↓
開札及び買受人決定
↓
売却許可決定
↓
引き渡し命令・強制退去
上記のうち任意売却が行えるのは、赤枠で示した部分のみです。
相談が可能なのは、入札開始までの期間です。
立ち退きの命令までは、通知から４～6か月後ということになります、
この間にできるだけ相談を行ってください。
任意売却の業者のおすすめ
任意売却の業者のおすすめは、リトライ”です。
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