擁壁のある家・土地の買取業者おすすめ5選！古い擁壁でも売れる？注意点も解説

「実家の土地に古い擁壁があるけれど、このままで売れるのだろうか」
「擁壁にひび割れがあると言われ、不動産会社に売却を断られてしまった」

高低差のある土地を支える擁壁は、状態や築造時期によって売却のしやすさが大きく変わります。とくに古い擁壁や補修が必要な擁壁があると、一般の買主には敬遠されやすく、売却が長引くことも少なくありません。

ただし、擁壁のある土地でも売却する方法はあります。擁壁の状態を正しく把握し、土地に合った売り方を選べば、補修工事をしなくても手放せるケースは多くあります。

この記事では、擁壁のある土地が売れにくい理由、売却前に確認したいこと、補修してから売るべきかの判断基準、擁壁付きの土地に対応する買取業者まで、わかりやすく解説します。

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擁壁のある土地は売却できる？

結論からいうと、擁壁のある土地でも売却は可能です。ただし、擁壁の状態や法規制への適合状況によって、売れやすさや売却価格は大きく変わります。

擁壁があっても売却できる

擁壁は、高低差のある土地の土砂が崩れないように支える壁です。傾斜地や造成地の多い地域では珍しいものではなく、擁壁があること自体が売却の障害になるわけではありません。

鉄筋コンクリート造で、建築確認や検査済証がそろっている擁壁であれば、一般の土地とほぼ同じように売却できるケースも多くあります。むしろ、眺望や日当たりのよさが評価されることもあります。

ただし擁壁の状態や法規制によって売れにくくなる

一方で、次のような擁壁がある土地は売れにくくなります。

• 築年数が古く、ひび割れや傾きが見られる
• 現在の基準に適合していない、または適合しているか確認できない
• 大谷石積みや空石積みなど、現在では擁壁として認められにくい構造である
• 検査済証などの資料がない

こうした土地は、買主が購入後に補修や造り直しの費用を負担する可能性があるため、一般の買主からは敬遠されがちです。

擁壁の状態によって売却価格が変わる

擁壁のある土地の価格は、擁壁の状態によって大きく左右されます。安全性に問題がない擁壁であれば価格への影響は小さく済みますが、造り直しが必要な擁壁の場合は、その工事費用分が価格から差し引かれるのが一般的です。

擁壁の造り直しには、規模によって数百万円から1,000万円を超える費用がかかることもあります。そのため、土地の評価額によっては、売却価格が大きく下がったり、買主が見つからなかったりするケースもあります。

注意が必要な擁壁の種類と特徴

擁壁にはいくつかの種類があり、構造によって安全性や売却への影響が異なります。まずは自分の土地の擁壁がどのタイプにあたるのかを確認しましょう。

問題になりにくい擁壁(RC造・検査済の擁壁)

鉄筋コンクリート造(RC造)の擁壁は強度が高く、現在の主流となっている構造です。とくに、建築確認を受けて検査済証が交付されている擁壁であれば、法令の基準を満たしていることが証明できるため、売却時にも安心材料になります。

コンクリートブロックを積んだ「間知(けんち)ブロック積み擁壁」も、適切に施工されていれば一般的な擁壁として扱われます。

注意が必要な擁壁(大谷石・空石積み・二段擁壁・増し積み擁壁)

次のような擁壁は、安全性に疑問が持たれやすく、売却時に問題となりやすいタイプです。

これらの擁壁がある場合、建て替えの際に擁壁の造り直しを求められる可能性が高く、一般の買主には売れにくい傾向があります。

既存不適格の擁壁とは

既存不適格の擁壁とは、造られた当時の基準には適合していたものの、その後の法改正によって現在の基準を満たさなくなった擁壁のことです。

既存不適格の擁壁は、そのまま使い続けること自体は直ちに違法とはなりません。しかし、建物を建て替える際には現在の基準に合わせることを求められる場合があり、擁壁の造り直しや建物の配置・基礎の工夫が必要になることがあります。

擁壁のある土地が売れにくい5つの理由

擁壁のある土地が売れにくいのは、買主にとってのリスクや負担が大きいためです。主な理由を5つ見ていきましょう。

① 擁壁の補修や造り直しに高額な費用がかかる

擁壁の補修や造り直しには、多額の費用がかかります。ひび割れの補修程度であれば比較的少額で済むこともありますが、擁壁全体を造り直すとなると、高さや長さによっては数百万円から1,000万円以上かかることもあります。

買主はこの費用を購入価格に上乗せして考えるため、「土地代+工事費」が周辺相場より高くなれば、購入を見送るのが自然です。

② ひび割れや傾きなど老朽化が見られる

擁壁にひび割れ、膨らみ、傾きなどが見られる場合、買主は「崩れるのではないか」と強い不安を感じます。とくに大雨や地震の多い日本では、擁壁の崩壊による被害を心配する人も少なくありません。

目に見える劣化がある土地は、内覧の段階で購入候補から外されてしまうことも多いでしょう。

③ 建築確認や検査済証などの資料がない

一定の高さを超える擁壁は、築造時に建築確認や検査を受けているかどうかで評価が大きく変わります。検査済証があれば、擁壁が基準に沿って造られたことを示せますが、資料がない場合は安全性を証明できません。

古い擁壁では資料が残っていないケースも多く、それだけで買主や金融機関から慎重に見られる原因になります。

④ 建て替え時にがけ条例などの制限を受ける

擁壁のある土地で問題になりやすいのが「がけ条例」です。がけ条例とは、一定の高さを超えるがけの近くに建物を建てる際に、安全のための制限を設ける自治体の条例のことです。対象となるがけの高さや規制の内容は、自治体によって異なります。

安全性が確認できない擁壁がある場合、建物をがけから一定距離離して建てる、基礎を深くする、擁壁を造り直すといった対応を求められることがあります。こうした制限によって、希望どおりの建物が建てられない可能性があるため、買主に敬遠されやすくなります。

また、2023年5月には「盛土規制法(宅地造成及び特定盛土等規制法)」が施行され、盛土や造成地の安全対策が強化されています。規制区域内では工事に許可が必要になるなど、手続きの負担が増える場合もあります。

⑤ 買主が住宅ローンや建築計画に不安を感じる

擁壁の安全性に問題がある土地は、金融機関の担保評価が低くなり、住宅ローンの審査に影響することがあります。また、ハウスメーカーや工務店から「擁壁の調査や工事が必要」と言われ、建築計画が立てにくくなるケースもあります。

住宅ローンを利用して家を建てたい一般の買主にとって、こうした不確定要素は大きな購入のハードルになります。

売却前に確認したい擁壁の状態と必要な資料

擁壁のある土地をスムーズに売却するためには、事前に擁壁の状態や資料を確認しておくことが大切です。

ひび割れ・膨らみ・傾き・水抜き穴の状態を確認する

まずは、擁壁の外観を目で見て確認しましょう。とくにチェックしたいのは次のポイントです。

• 擁壁にひび割れや欠けがないか
• 擁壁の表面が膨らんでいないか
• 擁壁全体が傾いていないか
• 水抜き穴が設けられているか、詰まっていないか
• 擁壁から水がしみ出していないか

水抜き穴は、擁壁の裏側にたまった雨水を排出するための穴です。水抜き穴がない、または詰まっていると、擁壁に水圧がかかり、劣化や崩壊の原因になります。気になる点があれば、写真に残しておくと査定時に役立ちます。

擁壁の所有者と境界を確認する

意外と見落としやすいのが、擁壁の所有者です。擁壁が自分の土地にあるのか、隣地のものなのか、境界線上にあるのかによって、補修の責任や売却の進め方が変わります。

所有者を確認するには、法務局で取得できる公図や地積測量図、境界確定の資料などを確認します。資料だけで判断できない場合は、土地家屋調査士に相談するとよいでしょう。擁壁が境界上にある場合は、隣地所有者との話し合いが必要になることもあります。

築造時期・構造・過去の補修履歴を確認する

擁壁がいつ造られたのか、どのような構造なのか、過去に補修したことがあるかも確認しておきましょう。土地を購入したときの売買契約書や重要事項説明書に、擁壁に関する記載が残っていることがあります。

補修履歴がある場合は、工事の内容や時期、施工業者がわかる書類も用意しておくと、買主や買取業者が判断しやすくなります。

建築確認・検査済証・造成関係の資料を探す

一定の高さを超える擁壁は、築造時に建築確認や宅地造成の許可を受けている場合があります。次のような資料がないか探してみましょう。

• 擁壁の確認済証・検査済証
• 宅地造成に関する許可書・検査済証
• 開発許可に関する資料
• 擁壁の設計図や構造計算書

手元に資料がない場合でも、自治体の建築指導課などで建築計画概要書や台帳記載事項証明書を確認できることがあります。

自治体の窓口や専門家に相談する

擁壁の安全性やがけ条例の適用については、自治体の建築指導課などの窓口で相談できます。建て替え時にどのような制限があるのかを事前に把握しておくと、売却の方針を立てやすくなります。

擁壁の安全性を詳しく知りたい場合は、建築士や擁壁の調査を行う専門業者に調査を依頼する方法もあります。ただし調査にも費用がかかるため、売却を前提とするなら、まずは擁壁に詳しい買取業者に相談するのも一つの方法です。

擁壁の補修・造り直しをしてから売るべき？

擁壁に問題がある場合、「工事をしてから売るべきか、そのまま売るべきか」で迷う方は多いでしょう。

結論：多くの場合は現況のまま売却するほうが合理的

結論として、多くのケースでは擁壁の工事をせずに現況のまま売却するほうが合理的です。

擁壁の造り直しには高額な費用がかかるうえ、工事費をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。とくに地方や郊外の土地では、工事費が土地の価格を上回ってしまうこともあります。

まずは現況のままで査定を受け、工事をした場合との差額を比較してから判断するのがおすすめです。

補修・造り直しの費用目安と注意点

擁壁の工事費用は、工事の内容や擁壁の規模によって大きく異なります。

※擁壁の高さ・長さ、構造、現場の状況によって費用は大きく変わります。正確な金額は専門業者の見積もりで確認してください。

造り直しの場合は、工事費のほかにも、確認申請などの手続き費用や、工事期間中の仮設工事の費用がかかることがあります。また、隣地との境界にある擁壁の場合は、隣地所有者の同意が必要になることもあります。

部分補修をしても、擁壁が現在の基準に適合するわけではない点にも注意が必要です。買主が建て替え時に造り直しを求められる可能性は残るため、補修だけで売却価格が大きく上がるとは限りません。

自治体の擁壁改修助成金を使えるか確認する

自治体によっては、老朽化した擁壁やがけの改修工事に対して助成金を用意しているところがあります。対象となる擁壁の条件や助成額、申請時期は自治体ごとに異なるため、工事を検討する場合は、まず土地のある自治体の窓口やホームページで確認しましょう。

ただし、助成金の多くは工事前の申請が必要で、審査にも時間がかかります。売却を急いでいる場合は、助成金の活用よりも現況での売却を優先したほうがよいケースもあります。

工事費と売却価格を比較して判断する

工事をするかどうかは、次の計算で比較するとわかりやすくなります。

工事後の売却価格 −(工事費+手続き費用) > 現況での売却価格

この式が成り立つ場合は工事をする価値がありますが、成り立たない場合は現況で売却したほうが手元に多くのお金が残ります。

また、工事にかかる時間や手間、工事後も売れ残るリスクも考慮しておきましょう。費用と時間の両方を比較したうえで判断することが大切です。

擁壁のある土地を売却する3つの方法

擁壁のある土地を売却する方法は、主に次の3つです。

① 不動産仲介で一般の買主に売却する

不動産会社に仲介を依頼し、一般の買主を探す方法です。市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、擁壁に問題がある土地は買主が見つかりにくく、売却までに時間がかかることがあります。

擁壁の状態がよく、検査済証などの資料がそろっている場合は、仲介での売却を検討するとよいでしょう。売却が成立した場合は、仲介手数料がかかります。

② 擁壁や訳あり土地に対応する買取業者に売却する

不動産買取業者に直接土地を買い取ってもらう方法です。買取業者は、擁壁の補修や造り直しを自社で行ったうえで再販するため、古い擁壁や補修が必要な擁壁があっても買い取ってもらえる可能性があります。

買取価格は仲介での売却より低くなる傾向がありますが、次のようなメリットがあります。

• 擁壁を補修せず、現況のまま売却できる
• 買主を探す必要がなく、短期間で現金化できる
• 業者が直接買い取るため、仲介手数料がかからない
• 契約不適合責任を免責とする条件で契約できる場合が多い

仲介で売れなかった土地や、早く手放したい土地は、買取業者への売却が現実的な選択肢になります。

③ 隣地の所有者に売却を相談する

隣地の所有者に土地を買い取ってもらう方法もあります。隣地所有者にとっては、土地を広げて駐車場や庭として使える、擁壁の管理を一体的に行えるといったメリットがあるため、一般の買主より前向きに検討してもらえることがあります。

とくに擁壁が境界上にある場合や、隣地の土地を擁壁が支えている場合は、隣地所有者に相談する価値があります。ただし、個人間の売買はトラブルになりやすいため、契約手続きは不動産会社や専門家に依頼するのが安心です。

擁壁のある土地を買い取る業者の選び方

買取業者によって、擁壁のある土地への対応力や査定額は大きく異なります。業者を選ぶ際は、次のポイントを確認しましょう。

擁壁付き土地や難しい土地の買取実績がある

まず確認したいのが、擁壁付きの土地や、再建築不可物件・傾斜地など売却の難しい土地の買取実績です。実績が豊富な業者ほど、擁壁の補修や活用のノウハウを持っているため、買い取りを断られにくく、適正な価格を提示してもらいやすくなります。

業者のホームページで買取事例を確認したり、査定時に同じような土地の買取経験があるかを尋ねたりするとよいでしょう。

補修・造成費用を踏まえて査定してくれる

擁壁のある土地の査定では、補修や造り直しにかかる費用をどのように見積もるかが重要です。工事費を過大に見積もられると、その分査定額が下がってしまいます。

査定額の根拠を聞いた際に、擁壁の工事費をどの程度見込んでいるのかを具体的に説明してくれる業者は信頼しやすいといえます。

契約不適合責任を免責にできる

契約不適合責任とは、売却した土地に契約内容と異なる不具合があった場合に、売主が負う責任のことです。擁壁のある土地では、売却後に擁壁の不具合が見つかり、補修費用や損害賠償を請求されるリスクがあります。

買取業者のなかには、契約不適合責任を免責とする条件で買い取ってくれる業者もあります。売却後のトラブルを避けるためにも、免責の可否は事前に確認しておきましょう。

複数の業者に査定を依頼して比較する

擁壁のある土地は、業者によって査定額に大きな差が出やすい物件です。1社だけで決めず、複数の業者に査定を依頼して比較しましょう。

比較する際は、査定額だけでなく、次のような条件もあわせて確認することが大切です。

• 擁壁の補修費用を売主が負担する必要があるか
• 残置物の処分や測量の費用をどちらが負担するか
• 契約不適合責任の扱い
• 引き渡しまでの期間や支払い時期

査定額が高くても、売主の負担が大きければ手元に残る金額は少なくなります。総合的な条件で判断しましょう。

擁壁のある土地に対応するおすすめ買取業者5選

ここからは、擁壁のある土地や訳あり土地の買い取りに対応している買取業者を5社紹介します。全国対応の業者に加え、愛知県・関東や東京都内に強い業者も紹介するので、土地のある地域に合わせて選んでみてください。

アルバリンク　最短即日メール査定

・メール査定・リモート売却対応
・訳あり物件全般対応
・最短3日で現金化・即金買取可
・東証グロースの上場企業で安心

査定依頼

アルバリンクは、空き家や再建築不可物件、旗竿地、借地・底地など、売却の難しい「訳あり物件」を専門に買い取っている不動産会社です。2025年に東証グロース市場に上場しており、北海道から九州まで全国に支店を展開しています。

訳あり物件の買取再販を専門としているため、一般の不動産会社で断られた土地でも買い取ってもらえる可能性があります。古い擁壁や補修が必要な擁壁がある土地も、まずは状態を伝えて相談してみるとよいでしょう。

こんな人におすすめ

• 他社で買取を断られた土地を売りたい
• 上場企業の安心感を重視したい
• 地方の土地や遠方の土地を売りたい

ラクウル　相続登記当社負担

・相続登記無料サービス
・立合いなし査定・リモート売却
・相続の無料相談

査定を依頼する

ラクウルは、株式会社ネクサスプロパティマネジメントが運営する訳あり物件専門の買取サービスです。個人情報を入力せずに匿名で使える「不動産AI査定」を提供しており、最短30秒で相場の目安を確認できます。

擁壁のある土地は相場がわかりにくいため、「いきなり業者に連絡するのは不安」という方は、まずAI査定で目安を知ってから相談するとよいでしょう。

こんな人におすすめ

• まずは匿名で相場を知りたい
• 営業電話を受けずに検討を始めたい
• 擁壁以外にも老朽化などの問題を抱えている

空き家買取本舗　即日価格提示

・どんな立地でも買取
・概算価格を申込当日通知
・査定は家の内見不要

査定を依頼する

空き家買取本舗は、お家の診療所グループが運営する空き家・訳あり物件の買取サービスです。グループ内でリフォーム・解体・廃品回収まで対応できる体制を整えており、建物や土地を現状のまま買い取れるのが特徴です。

東京都・千葉県・埼玉県・神奈川県の1都3県を中心に全国に対応、千葉県内は8店舗があり、特に家の残っている土地の買取におすすめです。

他社に断られた物件も歓迎しているため、首都圏で擁壁のある土地や古家付きの土地を売りたい方は相談してみるとよいでしょう。

こんな人におすすめ

• 首都圏の古家付き土地を売りたい
• 古家や残置物があり、解体や片付けをせずに売りたい
• 千葉県とその周辺の空き家と訳あり物件を売りたい

ナカジツ(愛知県・関東主要都市におすすめ)

・仲介売却と買取両方に対応
・全国44店舗・愛知県最大
・無料で売却相談・査定
・訳あり物件も相談可

査定依頼

ナカジツ(株式会社不動産SHOPナカジツ)は、愛知県岡崎市で創業した不動産会社です。愛知県を中心に、岐阜県・静岡県のほか、千葉県や神奈川県など関東の主要都市にも店舗を展開しています。

仲介だけでなく、新築・リフォームの部署を併設しており、「新築建売」「中古+リフォーム」「土地造成販売」など幅広い販売方法を持っているのが強みです。

擁壁のある土地も、造成や建築まで見据えた活用方法を検討してもらえるため、地域の事情を踏まえた提案が期待できます。即金買取のほか、買取保証やリースバックなど、売却方法を比較しながら相談できる点も魅力です。

こんな人におすすめ

• 愛知県や関東主要都市で擁壁のある家・土地を売りたい
• 買取と仲介を比較しながら売却方法を決めたい
• 地域に店舗のある会社に対面で相談したい

ブリリアント　都内限定・資金力トップクラス

・残置物処分無料
・築50年超買取
・出張査定無料明記

査定依頼

ブリリアント(株式会社ブリリアント)は、東京都中央区日本橋に本店を置く不動産会社です。借地権・底地をはじめ、空き家、共有持分、再建築不可物件など、一般の不動産会社では扱いにくい訳あり物件の買い取りを得意としています。

複雑な権利関係や活用の難しい土地建物にも、専門知識と経験を生かして対応しているのが強みです。東京都内は土地の価格が高く、擁壁の工事費をかけても活用できるケースがあるため、擁壁付きの土地の活用ノウハウを持つ業者に相談する価値があります。都内の擁壁のある家・土地を、権利関係の整理も含めて相談したい方に向いています。

こんな人におすすめ

• 東京都内で擁壁のある家・土地を売りたい
• 借地や共有名義など、擁壁以外の問題も抱えている
• 他社で買取を断られた物件を相談したい

擁壁のある土地の売却で注意したいこと

擁壁のある土地を売却する際は、売却後のトラブルを防ぐために、次の点に注意しましょう。

擁壁の不具合や資料の不足を買主に告知する

擁壁にひび割れや傾きがある、検査済証がないといった事実は、売却時に必ず買主へ伝えましょう。知っていた不具合を隠して売却すると、売却後に契約不適合責任を問われ、補修費用の請求や契約の解除、損害賠償につながるおそれがあります。

不具合は、売買契約書や物件状況報告書に具体的に記載しておくことが大切です。

契約不適合責任の範囲を契約前に確認する

一般の買主に売却する場合、売主は一定期間、契約不適合責任を負うのが一般的です。擁壁のある土地では、売却後に擁壁の不具合が発覚するリスクがあるため、責任を負う範囲や期間を契約書で明確にしておきましょう。

買取業者への売却では、契約不適合責任を免責とするケースも多くあります。売却後の不安をなくしたい場合は、免責で買い取ってもらえるかを事前に確認しておくと安心です。

放置すると擁壁の崩壊で損害賠償責任を負うおそれがある

売却を先延ばしにして擁壁を放置すると、所有者として大きなリスクを抱えることになります。

民法では、土地の工作物の設置や保存に問題があり、他人に損害を与えた場合の責任が定められています(民法717条)。擁壁もこの「土地の工作物」にあたり、擁壁が崩れて隣家や通行人に被害が出た場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。所有者は、過失がなくても責任を免れられない場合がある点にも注意が必要です。

擁壁は年数がたつほど劣化が進み、補修費用も増えていきます。管理の負担やリスクを抱え続けるより、早めに売却を検討するほうが結果的に負担を抑えられることもあります。

擁壁のある土地の売却でよくある質問

古い擁壁がある土地でも買い取ってもらえますか？

はい、買い取ってもらえる可能性は十分にあります。一般の不動産会社や仲介では断られることもありますが、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、擁壁の補修や造り直しを前提に買い取ってもらえるケースが多くあります。まずは複数の買取業者に査定を依頼してみましょう。

擁壁にひび割れがあっても売却できますか？

売却は可能です。ただし、ひび割れの程度によっては補修費用が差し引かれ、売却価格が下がることがあります。ひび割れがあることは買主に必ず告知する必要があるため、写真などで状態を記録しておくと、査定や契約がスムーズに進みます。

検査済証がない擁壁の土地は売れますか？

検査済証がなくても売却はできます。ただし、擁壁の安全性を証明できないため、一般の買主には敬遠されやすく、住宅ローンの審査にも影響することがあります。自治体で建築計画概要書などを確認できる場合もあるため、まずは資料を探し、見つからない場合は買取業者への売却を検討するとよいでしょう。

擁壁が隣地との境界にある場合はどうすればいいですか？

まずは公図や地積測量図、境界確定の資料などで、擁壁の所有者を確認しましょう。所有者がはっきりしない場合は、土地家屋調査士に相談するのがおすすめです。隣地所有者が擁壁の管理に関わっている場合は、売却前に話し合っておくとトラブルを防げます。隣地所有者に土地の購入を打診してみるのも一つの方法です。

がけ条例の対象になる土地は売れますか？

がけ条例の対象となる土地でも売却は可能です。ただし、建て替え時に建物の配置や基礎に制限がかかる、擁壁の造り直しを求められるといった可能性があるため、一般の買主には売れにくい傾向があります。がけ条例の内容は自治体によって異なるため、まずは自治体の窓口で確認し、そのうえで擁壁付きの土地に対応する買取業者に相談するとよいでしょう。

まとめ｜擁壁のある土地は状態に合った売却方法を選ぼう

擁壁のある土地でも、売却は可能です。ただし、古い擁壁や補修が必要な擁壁、検査済証のない擁壁がある場合は、一般の買主には売れにくく、売却価格も下がりやすくなります。

売却を成功させるためのポイントは、次のとおりです。

• 擁壁の種類やひび割れ・傾きなどの状態を確認する
• 擁壁の所有者や境界、検査済証などの資料を確認する
• 補修や造り直しは費用対効果を比較してから判断する
• 古い擁壁がある土地は、現況のまま買い取ってくれる買取業者を検討する
• 複数の業者に査定を依頼し、査定額だけでなく契約条件も比較する

擁壁を放置すると、劣化が進んで補修費用が増えるだけでなく、崩壊した場合に損害賠償責任を負うおそれもあります。売却を考えているなら、早めに行動することが大切です。

擁壁のある土地の売却で悩んでいる方は、まずはアルバリンクやラクウル、空き家買取本舗など、訳あり土地に対応する買取業者に無料査定を依頼して、自分の土地がいくらで売れるのかを確認してみましょう。

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• 訳あり物件の専門で高額買取
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