相続 空き家

空き地の土地活用をうたうサブリース契約のアパート経営は慎重に

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サブリース契約

地主が新築したアパートを不動産管理業者が一括で借り上げ、空室に関係なく長期の家賃収入を保証するのがサブリース契約と呼ばれるものです。
一見とても安心なようですが、果たしてローンを組んでアパートを建設したとして、実際採算が合うのでしょうか。

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2033年には空き家率が30パーセントを越えるが賃貸住宅はどうなる?

 

サブリース契約

 

戸建てに関しては、2013年の全国の空き家数が820万戸、総住宅戸数の13.5%です。2033年には空き家率が 30パーセントを超えるといわれています。

総務省統計局HPより

賃貸を借りたい年代の人口が激減する

サブリース契約

さらに、アパートやマンションに関しては、もっと厳しい状況が予想されています。
なぜなら賃貸住宅の利用層である20~49歳の人口が、2015年には1477万人に対して、2040年には1021万人という、全体の減少スピードをはるかに超える速さで減るからです。

新規の住宅需要層、賃貸を借りる、または新築住宅を買うだろう年代の人が、250万人減少してしまい、その分の住宅が余ることになります。

なので、今後の賃貸市場はこれまでの常識を翻すような競争になると言われているのです。

スラム化する物件も

サブリース契約

現在は、アパートもマンションも、戸建てと同じく供給過剰ですが、飽和状態を過ぎれば、空き室率が増加。

建物が大きくなるほど戸建て以上に解体は容易でなく、スラム化する賃貸アパートが出てくることも予想されます。

2021年には築40年以上の老朽マンションが100万軒を越えるといわれているのです。(国土交通省予測)

サブリース恃みの地方銀行との連携

サブリース契約

個人によるアパート経営ビジネスが増えたのは、不動産管理業者のビジネスモデルが浸透した以上に、衰退する地方銀行の加担があります。

地方の銀行は、人口減と少子高齢化で預金者が急減。子どもが大都市に移ると、メガバンクが主な利用先となってしまいました。

他の産業も振るわない今となっては、融資先も激減。そこで、家賃保証のサブリース業者と組んで、地元の大家への賃貸アパート建設資金の融資を増やすという構図ができたのです。

地元の大家さんが経営が成り立っているなら問題はありませんが、そもそも銀行が疲弊するほど、地方の衰退は大きいのです。

賃貸経営に必要な条件は

賃貸経営に投資した額を上回る利益がどこでも上がるわけではなくなります。

続けられる条件として考えられることは、

・借りたい人が居ることが長期に見込める便の良い立地
・借りたい人が減っても余裕がある資金計画

が必須だと思います。

借り手が減って、家賃の引き下げや、契約額の引き下げがあった場合でも、自己資金を足してアパート建設のローンが支払えるのなら間違いないでしょう。

契約前に事前の資金計画を、専門家にも相談するなどして、慎重にご検討ください。



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