不動産投資

収益物件アパート・マンションの出口戦略とは?売却の収支が成否を決める

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夫の父は生前2つあった賃貸アパートの1棟を売却、自宅ガレージ2階の小さい方は、解体して駐車場にしてくれていました。
父が売却した時はもう80歳近く、おそらく、自分が亡くなった後の相続のことを考えて準備してくれていたのだと思いますが、収益物件の売却が、アパート経営の最後の成否を決めるということについて書いておきます。

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賃貸経営の2つの収益

賃貸経営には、2つの大きな収益があります。一つは、家賃収入、もう一つが、アパートを売却した時の収入、売却益です。

専門家は、よく英語で、家賃収入をインカムゲイン、売却益をキャピタルゲインと呼ぶようです。

最後の売却益が幾らになるかによって、アパート経営の成否が決まるというものです。アパートの収支計画は、最後の売却までも視野に入れたものではなければいけません。

父がアパートを売却

父の例を見ていますと、地方でのアパート経営は、人口が減っている今は難しい。家賃収入が間違いなくあれば、子どもに相続させるという考えもあったかもしれませんが、26年目でアパートが古くなってきたところで、手離すことを迷いなく決めたようです。

この土地の場合は、父が親から相続した土地であったので、マイナスにはなりませんでしたが、アパートは、結局解体して駐車場にするという目的の人が買ったので、入居者は居たものの、アパートとして売却したものではありません。なので、あくまで更地として売ったのと同じことです。別な意味でいえば、アパートとしての利用価値はなかったということと同じことです。

逆に言うと、アパート経営はもとより、地方で土地を持ち続けているということには、デメリットしかないということです。これが、県庁所在地の駅から徒歩10分位のところの土地ですから、町中が到底アパート経営どころではない。
速やかに土地が売れるときに売っておかないと、子々孫々困ったことになるということを、父も十分熟知していたものでしょう。

サブリース契約の「収支シミュレーション」

アパートの「収支シミュレーション」、これは、賃貸物件を最後に売却するまでの、売却益を入れたとなるはずですが、サブリース契約をするときには、どうなっているのでしょうか。

自分の土地にアパートを建てた場合は、最後にアパートと土地を売るということは、建てる側のプランには入っておらず、業者の方も提示しないのかもしれません。

そかし、それ以前に不動産業者が提示してくる収支計画は、「家賃下落リスクなどの前提条件や見通しが甘く、参考になりにくい(不動産コンサルタント浅井佐知子)」と言います。そもそも、サブリース契約においては、30年間同一の家賃収入があることになっていますので、その通りでしょう。

さらには、業者の資料には、固定資産税やリフォーム費用、修繕積立金などが記されていないことも多いのです。そこで、大家さんは、表計算のできるソフトを使って、自分で計算をするのが望ましいのです。(これはどこかのサイトで、無料配布していたと思います。気がついたら、また後でお知らせします)

以下を大雑把に言うと、物件を購入した金額が幾ら、値下げを含めた家賃収入が幾ら、そして、最後に何年目にいくらで売ったら、自己資金が回収できるかというようなものです。

アパートを売るor保有する

物件を高く売るには、第一には満室稼働。そして、家賃をできるだけ下げないことで、利回りを保つことだそうです。

では、保有し続けたい時はどうするかというと、「ローン残高がゼロになるまで、自己資金を足しながらしのぐ」ということなのですが、昨今の例を見ていると、それが楽にできる人はわずかだと思います。

現在のところ、任意売却の相談全体の14%は投資に失敗したというものです。

いつの時でも、うまくいかなかった投資は必ずあると思われますが、今の世相を見ていると、それが増えるのではないかと心配です。

売りアパートが増加する恐れ

というのは、通常の投資の失敗なら、個人個人は別々ですが、今の状況を見ると、レオパレスだけで4万棟、サブリース期間の終了に伴って、購入から10年以降で赤字に転落する可能性が大きい例が大半です。

そのすべてが家賃減額にはならないとしても、30年家賃が変わらないという不適切な収支計画のサブリース契約のアパートが、他社も含めると、これからさきどれだけ出てしまうことか。

多死時代にアパート物件の相続も

そして、この後の2025年頃から始まる、多死時代。団塊の世代が人生の終焉を迎えるわけですが、それに伴って相続も多発します。その時、赤字のアパートはどうなると思いますか。当然、相続をさせたくない、したくないという人は、次々に売りに出すことでしょう。

もはや一般的な 出口戦略のセオリーは当てはまりません。ひとつだけ言えるのは、早い者勝ちだということです。

売ろうとしても、入居者の立ち退き料や建物の解体費を差し引いた価格でしか売れないかもしれません。しかし、ローンが終わるまで赤字が続くのとどちらがいいかを考えると、売却は試すべきだと思います。

これはもう、地方の空き家問題にも言えることで、同じ団地内で、あっちにもこっちにも空き家があって、選ぶ方がよりどりみどりの状態になってからでは、高く売るどころか、早く売らなければ、手放すこともできなくなります。

空き家の「負動」産どころではない、最初から赤字の収益物件、取り壊すとなったら、一戸建て以上の費用が掛かります。とても子供にはこのような苦労は継がせられません。私などは、その一念で何とか頑張りました。

収益物件に関しても、一度売却価格の査定をして、それを元にアパート経営の「収支シミュレーション」を済度お試しになってみてください。

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