人口の減少の結果、宅地も住宅も人口に比して多すぎることになってしまった。需要がないの土地が売れない…
しかし不動産のサイトを見ても、数年来、近隣の土地はほぼ同じ金額の値段がついており、それほど大きな変動があるように見えません。
その土地に住んでいない相続人の兄弟に説明するには、これも厄介な点の一つです。
なぜ、地方の土地の価格は下がらないのでしょうか。
不動産屋は売値を下げたがらない
不動産屋に仲介に出そうとすると、土地の価格は依然として「坪8万」なのです。
そして、「早く売りたいので安くしてほしい」と、持ち主が言ったとしても、不動産屋側は多少の値下げには応じますが、たとえば、100坪800万円の土地を200万円で売りたいと言ったとしても「最初から値下げをしない方がいいですよ」と言います。
そもそも持ち主の方は不動産屋に出す以上「売れない」とは思っていませんので、本来の値段と自分が思うところで一度値を付けてしまうと、それで待つうちに数年は経ってしまいます。
私が1/4の価格の200万円で売りに出したとする、近くの家もそれに倣ったとすると、最後には同じ団地内の土地も、ひいては市内の同じ条件のはずの土地が軒並み「坪8万」のはずが「坪2万円」でなくては売れないということになってしまいます。
土地の価格がそこで固定してしまう、いわゆる価格破壊と同じような事態です。
土地の財産価値を保つことは大事なことなので、単純に不動産屋が悪いわけではないのですが、不動産屋の仲介の際の収入が「手数料」、つまり土地の取引額の5％なため、定額やただの土地ばかりが増えてしまっては、収入が保たれなくなります。
なので「ただでもいいから譲りたい」と売主の事態が逼迫した場合は、普通の不動産屋さんでは恃みにはなりません。それは業者に「ただで仕事をしてくれ」ということと同じだからです。
公示価格の引き下げは毎年数％
公示価格を大きく下回る価格でも、地方の土地が売れないことは専門家はよくわかっています。
ただし売れないから評価額を下げたくても、その「売れない」ことを国交省に説明すること自体が難しく、大きな引き下げはできないのだそうです。
つまり値下げをするには、きちんとした理由が必要で、そのようにして地価が守られてきたわけなのですが、それが逆に実情と大きくかけ離れてしまうということになりました。
もはや評価額7割の担保価値がない場合も
家を建てる場合は、家土地を担保にローンを組むわけですが、上のように考えると、実際には、実情に合わない公示価格を元にした固定資産税評価がかけ離れている以上、同様に、売れない地方の土地には評価額の7割の担保価値が、実際にはないということになります。
しかも、解体費用マイナス200万円の家がのったまま。
それで債権の回収ができるのかも、はなはだ疑問なところです。
場合によっては固定資産税の見直しを
うちの場合ですと、道路が私道であった。その時点で銀行から見た担保価値はゼロです。
しかも建物は欠陥住宅だとわかりました。そのような場合でも皆と同じ算出の税額を支払はなくてはならないのでしょうか。
毎年の固定資産税の請求書が送られて3か月間に、市役所に固定資産税の見直しをお願いすることはできます。それについても調べましたが、土地家屋とも評価の方法がひじょうに複雑なので素人ではまず無理と聞きます。専門家に鑑定してもらったり、計算をしてもらったりしなければなりません。
ただし、その中でも簡単なもの、私道のセットバック部分の固定資産税の非課税についてなどは、それほど難しいことではないので、問い合わせてみるのも一考だと思います。
適応があれば、5年から最長20年は支払い過ぎた固定資産税の返還が受けられるそうです。