「かぼちゃの馬車」シェアハウス投資の家賃未払い問題で、自己資金がゼロであっても1億円の融資を受けたオーナーの破産が懸念されています。
ローンが払えなくなった場合、所有者はその後どうなってしまうのでしょうか。
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担保物件の資産価値
銀行でローンを組む場合、その人に支払い能力があるかどうかということを銀行は前もって調べます。
支払えない人にお金を貸したとしても、お金が戻ってこなくなってしまったら銀行がマイナスになってしまうからです。
借りた人に預貯金が少なかったとしても、家や土地を買う際のローンは、その土地や家が担保ということになります。万が一ローンが返せなかったとしても、銀行が土地や家を売ることでお金を回収することができるからです。
ところが今回のシェアハウスの場合には、建物の値段は実際の価格よりも、3割～4割増しの値段で売られていました。
シェアハウス建物は3割り増しも
たとえば、実質7千万円の建物をオーナーが1億円で買ったとします。その建物を売ろうとしても、7千万のものなら1億円では売れません。
それどころか中古物件ということになるので、7千万円がさらに値下がりして6千万円でしか売れないかもしれません。その場合の差額は4千万円です。
そしてさらに1億円をローンで借りた場合は、その利息が付くわけですから、手元には何も残らないまま、それを一生かけて返すか、返せないときは自己破産をするしかありません。
そう考えると、多額の投資が破綻したときの怖さがよくわかります。
サブリースの賃貸アパート問題
これまでサブリース契約の賃貸アパート経営に関しては、既に家賃の減額や未払いが問題化していました。やはり30年間の家賃保証というものでしたが、「借地借家法」に基づいて、サブリース契約を結んでいる賃貸不動産会社の方が家賃の減額を行ったのです。
結果、78万円が月々支払われていたものが、68万円にされて、オーナーがローンを払えなくなったというものです。支払いを求めているオーナーが既に共同で集団訴訟を行っています。
今回のオーナーもあるいはアパートでしたが、慎重になったのかもしれませんが、それまでとは違う「シェアハウス」というところで、安心してしまったのでしょうか。
アパート建設にも地銀が融資
その際も、オーナーたちが資金を調達したのが、銀行の融資、それも多くは地方銀行でした。
ビジネスに融資を行うというのは、銀行にとっても、不良債権を抱えるリスクを伴うことなのです。しかし、昨今の地方銀行は、多少のリスクを負ってでも、この新しいビジネスモデル、サブリース契約でのアパートローンやシェアハウスなどに融資をしなければ、活路が見い出せないという状況にあったのです。
衰退する地方には融資先がない
つまり、地方においては、人材ばかりでなく企業の大都市流出で、銀行の融資先がないという状況になっているのです。
地方の人口が減ってしまっている、そこに工場を作っても働く人もいなければ、物を作っても買う人が少なければ、売れる分も知れています。どうせ起業をするなら、大都市の方が雇用も苦労せず、流通もはるかに便がいいのです。
今はビジネスチャンスは大都市にしかありません。銀行は預貯金で預けられたお金を誰かに貸して、その利息で成り立っているところなので、融資先がないというのは死活問題です。
なので、地方銀行にとっては賃貸物件のサブリース業者とその関係者は大事な融資先だったと言えます。
融資の審査は十分だったのか
企業とは違い、オーナーの資産と物件のみを調べるだけの審査はむしろ簡単です。しかし、それだけに、賃貸アパートへの融資においては、その審査のおろそかになっていることが既に露呈しています。
すなわち、地方銀行の半数以上が、賃貸物件の不動産価値に通じておらず、周辺の家賃も調べていない、そして大事な将来の入居率に関しても7割が未調査でした。（日本銀行「金融システムリポート」より）
つまり、厳しくしていると、あれもこれも融資ができないことになってしまうので、審査基準が緩和されていたといいます。
賃貸の競争も激化が予想
しかし、このブログでも再々お伝えしているように、近々5軒に1軒が空き家になるというのは、賃貸物件についても同じなのです。
地方は人口が減り続けていて、さらにこの後は団塊の世代以降の相続が続発します。すると戸建ての多くが空き、賃貸はこれまで以上に空き室率が上昇します。場所によっては、自治体の存続が困難になるのではと心配されているところすらあるのです。
家賃が30年間保証できる地域は限られています。あと数年すれば、目に見えて空き室が確認できるようになっていくでしょう。
今まで行われたことはその前の駆け込みビジネスともいえるかもしれません。しかし、それも一過性のもので必ず終わりが来るでしょう。
「あのとき・・・」の後悔
今回のオーナー、被害者と言っていいのかまだわかりませんが、「あのときもっと調べていたら」と悔やまれている談話が載っていました。
誤った資金計画では企画した不動産会社はもちろんのこと、破産目前のオーナーも、不良債権を抱える銀行も、誰もが得をすることはないものです。このあとはマイナスを確認するだけの債務整理となってしまうのでしょうか。
投資をしたオーナーの身内の方たちも、どんなに驚いたことかと思うと胸が痛みますが、どうぞ気を強く持っていてください。
朗報があればまたお伝えしたく思います。