夫の両親の生前中に土地を売却ということで、兄弟の意見が一致していたのですが、介護に大変な日々を過ごしている間に父が亡くなってしまいました。
まだまだ大丈夫と思っていても、誰がいつ亡くなるかは予想はつきません。
土地の相続で、いざという時に慌てないように、知っておいた方がいいこと、利用できる特例などについてをまとめてみます。
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知らないと損をする「小規模宅地などの特例」
相続税が心配だといって、慌ててアパート建設を考えたりする前に、調べたいことがこの「小規模宅地などの特例」です。
たとえば、評価額が５０００万円の土地家屋の例でも、特例が適用されれば課税対象額は１０００万円とすることができます。
税負担で住まいを失うような事態を防ぐため、一定の要件を満たす場合に自宅あるいは商売などに使っていた宅地の課税価格を減額することができる制度です。自宅（宅地や借地権）は最大330㎡まで、課税価格を80％減額できるというものです。
小規模宅地等の特例の要件は
●被相続人が相続開始まで住んでいた住居であること
●配偶者または同居の親族などが相続または遺贈により取得すること
●同居の親族は、相続後も（相続税の申告期限まで）その住居を保有するとともに住み続けること
同居の親族が子供ではなく、孫や甥姪などの場合は遺言書で遺贈をすれば要件が成り立ちます。
子供が別居の場合はどうなる？
親が一人住まいで子が別居という場合はどうなるのでしょうか。
その場合でも、その人が相続開始前3年以内に、持ち家に居住していないなどの条件を満たしていれば適用されます。
俗に「家なき子の特例」などと呼ばれているもので、子供が家を買おうと思っている場合でも、慌てて買わない方が良いかもしれません。
まずは評価額と面積を確認しておきましょう。
空き家を相続した際の特例措置
2016年に改正された、古い空き家の売却を促進する特例措置です。維持費や固定資産税の負担もあり、防犯などの点から改善されました。
相続により取得した空き家とその敷地、または更地にした後の敷地を売却した場合、譲渡所得から最高3000万円を特別控除するというもので、最大で600万円程度の税金が安くなります。
空き家を相続した際の特例措置の要件
●1981年5月31日以前に建築された家屋である
●相続開始直前まで、被相続人が居住しており、他に居住していた者がいない
●譲渡の際に耐震リフォームなどを施すか、売るまでに家屋を取り壊し、相続後、住んだり貸したりしていないこと
●譲渡価格は1億円を超えないこと
●相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
●2019年12月31日までに譲渡する
空き家をどうするか、すなわち、売却か保有するのか、貸すなどの目的をきちんと決めましょう。
漫然と所有する、あるいは放置するというのが一番いけません。あっという間に、地価や家屋の状態など、条件が変わってきてしまいます。
特に期限があるものについては、遅れないように対処をする必要があります。
不動産活用で評価額を下げる
いわゆる相続税対策でアパートを建てるなどというのがこれに当たります。
土地は建物の評価額は、この一つ前の記事に書いたように、路線価を基準にしています。
実際に売買される価格は、その1，25倍以上ですので、路線ｋは実勢価格よりも低い額です。
なので、現金や預貯金をそのまま相続するよりも、不動産を購入する、建物を建てるなど評価額の低い資産に組みかえをしておくというのも一つの方法です。
配偶者の控除を利用する
配偶者間では、婚姻期間が20年以上の配偶者から、居住用の不動産や、居住用不動産を取得するための金銭を贈与された場合、最高2000万円まで控除される仕組みも活用できます。
アパート経営など、不動産を第三者に貸した場合も税金は安くなりますが、最近サブリースの問題が多く聞かれるように、賃貸経営を成り立たせるには様々な条件があります。
普段からきちんと勉強する、または専門家に意見をきくなどの準備が必要です。
まとめ
売れる地域の負動産であれば、心配はいらないでしょうが、それなりの評価額になって売れないというが、一番困りものです。
介護が始まってからでは土地のことなど考えている暇がなくなってしまうことが多いです。
むしろ、「まだまだ元気だからだいじょうぶ」という間に余裕をもって検討を始めることをおすすめします。