サブリース契約の賃貸住宅の問題を受けて、賃貸住宅の融資の審査がきびしくなるというニュースについてお知らせです。
また、以前から問題が顕在化しているサブリース契約の問題点と、それにまつわるレオパレスオーナーの集団訴訟についてもお知らせします。
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サブリース契約とは？
サブリース契約というのは、要は又貸しのことで、家賃保証がつくビジネスモデルのことをいいます。
地主が空き地にアパートを建て、その全室を管理会社が借り上げて、借り主が居ても居なくても、決まった金額を支払うという家賃保証がついた契約です。
いったん契約をしたら、アパートが空き室になっても、そのまま賃料が保証されることになります。入居者募集や管理などは業者側が行うので、大家さんの方はいわゆる大家業務の必要もありません。
なので資金さえあれば、賃料収入がずっと入ってくることになります。
さらには３０～３５年の長期契約が多いため、その収入を入れたライフプランを考えがちです。
サブリース契約の問題点
ところが近年になって、良いことずくめのサブリース契約に大きな問題があったことが明らかになりました。ある日突然運営会社から、家賃の減額が提示されるというものです。
そんな約束ではなかったはず」とオーナーが言うと、「契約書に書いてあります」と相手が言います。
口頭での説明はなくても、契約書をよく見直すと「家賃の固定期間が１０年」とあり、さらに「家賃を減額する可能性」についても小さく書かれていました。
２０２５年のサブリース「時限爆弾」
サブリース契約の仕組みを用いて、ある時期にアパートが多く建てられたことがあり、それが今から約１０年前でした。
そのため、契約書に記された「家賃の固定期間１０年」が過ぎて、運営会社が一斉に家賃の減額を行ったので、オーナーが支払いに困窮。
同じく同様の契約をしたオーナーたちが、運営会社のレオパレス集団訴訟を起こし、サブリース契約の危うさが広く知られるようになったのです。
２０２５年までには、上にあげた「家賃の固定期間１０年」が次々に切れるため、サブリース契約でアパートを建設した中に、困窮するオーナーがさらに増えることが懸念されています。
シェアハウス”かぼちゃの馬車”の例
現在大きな問題となっている、女性専用シェアハウスかぼちゃの馬車の例では、多く、運営会社のスマートデイズ社がオーナに家賃を払わなくなったのです。
そのため、１億ものお金を銀行ローンで借りたオーナーは、そのローンの返済を、多く自分の資金だけてで行わなくてはならなくなったケースが相次ぎました。
突然多額の借金を負うことになったオーナーの中には、自己破産に至る人や自殺をする人も出てしまいました。
家賃収入がゼロのオーナーも多く、自己資金では返済ができなくなったオーナーたちが集団訴訟と運営会社への交渉を進めているところです。
賃貸住宅向けの融資基準を見直し
このような社会問題化した投資の方法、サブリース契約には大いに問題があるとして、住宅ローンを扱う独立行政法人・住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は今年度から、賃貸住宅向けの融資基準を厳しくするということになりました。
審査時の変更点
具体的に変わったとされるところは以下の二つです。
・家賃収入や空室のリスクなどを審査する際、収支見通しなどを厳しくチェック
・ランドセット（土地を購入してアパートを建てる場合）の土地部分への融資を停止
そして、これまでは、高リスクの物件にも融資を行うことで知られていたスルガ銀行は、シェアハウス問題を受けて、それ以前から既に審査を厳格化しています。
これからは今までのように、賃貸住宅の投資をしたくても、銀行が融資を引き受けないということになるケースが増えることになるでしょう。
また、今回の審査の厳格化を見越した「駆け込み申請」により、３月の融資の申請は前年度の８割増しとなったということです。
まとめ
「相続税対策」という文言につられて、いきなりのアパート経営というのは、リスクを負うことでもあります。特に契約書は専門家に目を通してもらった方が安心です。
今は医療でもセカンドオピニオンがよく知られるようになりました。大きな出費を伴う投資の際は、販売会社や運営会社の言うことをうのみにせずに、第三者にみてもらうことも考慮に入れてみてください。
アパート経営の助け”借り換え”
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