シェアハウス投資で賃料が不払いとなり、オーナーがシェアハウス建設のために借りた億単位の銀行ローンによる借金を抱えることになった問題。
オーナーの数は千人規模と言われます。手持ち資金のない人も含め、千人もの人がシェアハウスを建設したのです。
不動産投資、そもそも、正業をもちながらの「サラリーマン大家」さん、あるいは「定年後大家」になるということは、そんなに魅力のあるものなのでしょうか。
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不動産投資は今は難しいとも
ともかく今は地方では地価が下がっている上、土地が売れない。原因は人口の減少によるもので、新築は以前増えており、住宅の供給過剰となっており、空き家率は2033年には30％を超えると予想されています。いずれは、3軒に1軒は空き家になるわけです。
空き家率は賃貸住宅を含む
私の売却を終えた実家のあった市は特に空き家率18％超という驚くべき数字でした。その空き家のほとんどは戸建てではなく賃貸住宅なのです。
空き家というと、戸建てを連想しがちですが、当然賃貸もそこに含まれます。
実家のあったのは、今でも20万人弱人口のあるそこそこの町なので、古くから住んでいる人と戸建ての様相は変わらないのですが、企業の不景気によって転居をした人が一気に増えたため、賃貸住宅が打撃を受けたようです。
不動産バブルの余波
そのような特殊な状況を除いても、今は不動産投資をするには難しい時期だと言われています。
というのは、地方はともかく、都心の一部の地域ではむしろ不動産バブルで、今は依然として、地価が高めです。
その一気にかさ上げされた部分がそぎ落とされて、本来の価格となったため、好立地のタワマンが次々売りに出されているというのは、ご紹介しましたが、この先はともかく、今はまだ不動産取得価格が割高です。
人口減少は入居率に影響
地方都市であれば、物件取得価格は抑えられるので、前の記事で言った利回りは高くなります。しかし、地方都市は仮に駅前であっても、人口の減少は免れないでしょう。
物件を運よくそこそこで手に入れたとしても、そのあと市町村レベルで空き家率が増えるとなれば、これはもうどうしようもありません。不動産投資は人がいないところには成り立たないのです。
物件は立地適正化計画の居住誘導区域内に
また、30年の長いスパンでローンを組んだとして、先を見たときに、入居者が絶えない土地なのかどうか、将来的にコンパクトシティ化が進んだときには、アパートを取得した地域が、立地適正化計画での、居住誘導区域内に入るのかどうかということも、これからは必ず考えておかなくてはなりません。
誘導区域内と外とでは、「天国と地獄ほど差が出る」とした本もありました。
売却益も視野に
そして、物件の流動性はどうか。大体が不動産投資で大儲けをした、という人は、利回り云々よりも、不動産価値が上がった場合が多いようです。
たとえば、川崎市内に自宅を買った池谷さんは、テレビ番組内の査定で、数か月で1千万円上がったということになっていますが、これなどは、その顕著な例で、これがもし、アパートで売ったとしたら相当の収益が得られたでしょう。
逆に言えば売れないようなところにアパートを建てたところで、そうそう収益が見込めるとも思えません。
シェアハウスの例でもわかるように、物件を売ったとしても、価格が上乗せされていたために、買った価格では売れない。
しかも現時点で入居者は3割しかいないわけですから、収益が見込めない物件は、ますます値下がりしてしまうでしょう。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
不動産投資の人気なのは「不労所得」というところにあります。
つまりお金をかけても、それを上回る収入になって返ってくる、それも家賃収入は安定している、と思われているのですが、専門家は、他の投資と比べてリスクが小さいわけではないと言います。
現在のように不動産価値が上がっていて、最初の負担額が大きく、しかも利用者の人口は先細りであるとすれば、今まで考えられていた投資リスクとは違った事態も予想されます。
空き家率の増加を始め、何しろ今まで誰も経験したことのない生産緑地問題、団塊世代の相続の激増など、これらは投資の専門家であってもわからないことだからです。
それでも、とりあえず専門家の助言を下に拾いながら考えてみます。
定年後大家に必要なことは
考えられることは以下のようなことです。
・初期投資は手持ちの現金の範囲内で
・もしくは返済額は家賃収入の4割
・物件は中古が前提
・「副業」以上の勉強も
・貸した後もコストを抑える努力
・雑用や入居者へのサービスも
手持ちの現金の範囲内ですること
シェアハウスの場合は、全額借金という例もあったようです。
生活費には差し支えない範囲の資金の範囲内であれば、少なくても借金はなくて安心です。
返済額は家賃収入の4割
もっとも、大半の人がローンを必ず利用することになると思いますが、その場合のローンの返済額の目安は、家賃収入の4割だそうです。
前述のシェアハウスの例ですと、70万円の家賃収入で、支払いが50万だったか、割合の高い例もあったようです。
仮に空き室が出た場合に、どこから補填するのかを考えるくらいなら、最初から支払える金額に抑えるべきでしょう。
物件は中古が前提
新築を買う、新築を建てる、というと、必ず業者の方に費用がいきます。業者も利益をその中から受け取ることになるのは当然です。
シェアハウスでは、実質7千万円の建物が1億となっていて、それがわかったのは、家賃不払いで問題が表面化したからです。今集団提訴の内容はこの上乗せ部分についても今後争われることになります。
自分の手持ちの資金で、予算に合った物件を、自分で業者に発注して建設する。そうでなければ、業者の差しだすプランとその金額のままで買うことになります。
しかし、この点は「投資のリスク」でも何でもありません。こちらが主導で始めない限りは、その分取り分が減ってしまうのは当然と考えるべきです。
「副業」以上の勉強も
「サラリーマン大家」や「定年後大家」の中でも達人と呼ばれるような方々は、自分の家を建てるのと同じで、勉強をしては常に物件を見に行き、資金計画を自分で立て、そしてその後の管理もできることは自分でするそうです。
そうなると、最初の投資金額を見ても、とても「副業」のレベルではありませんね。
私が実家を所有している時に、売買を扱う不動産会社に賃貸部門があって、そこでサブリースの打診もあったので、その時もいろいろ調べたことがありました。
貸した後もコストを抑える努力
しかし、物件を提供するだけでお金が入っているというようなものでは到底なく、貸した後もコストを抑える努力が必要なのだと聞いて、自分では無理だと諦めたことがあります。
この後も実家の空き家が2つも出る予定なのですが、「定年後夫の妻大家」もありかと思っても、ああ、やはりたいへんだなと思います。
何より仕事として出来なくてはなりませんが、貸した後の管理などは、仕事というより若干趣味的な面もあり、貸した家や部屋を、人の家ではなく自分の財産として、愛着を持って管理する姿勢がないと難しそうです。
雑用や入居者へのサービスも
資金計画を含め、苦手なことを嫌々やっているようでは駄目で、家賃設定にしても、建物のメンテナンスにしても、手間と思わずに楽しみをもってやれるような人が望ましいです。
そして、空き室を出さないためには、入居者ともコミュニケーションも必要です。入居者があっての大家さんですから、その部分はサービス業と同じですね。
その上で、全部を人任せにするのではなく、自分の手が回らないところだけを外注と管理会社に頼むというくらいの積極性がないと、「定年後夫の妻大家」も思ったほど簡単ではないなあ、というのが当面の結論です。