シェアハウス投資で賃料が不払いとなり、千人規模のオーナーがシェアハウス建設のために借りた億単位の銀行ローンによる借金を抱えることになった問題。
オーナーら13人が弁護士を依頼して集団提訴となりました。
その後の調査で、スルガ銀の融資に高利回り他が条件であることがわかりました。
高利回りの「利回り」というのは投資用語なのですが、不動産投資の場合の「利回り」というのが何なのかを調べてみました。
スポンサーリンク
利回りの計算式
不動産投資の利回りの計算式は、簡単に言うと上のようなもので、
家賃収入は、満室か空き室かにもよって変わります。
建物の金額は融資額は物件価格の9割ですが、この中で利回りを左右するものは、やはり家賃収入です。
利回りを8％に
スルガ銀行は、融資の条件として利回りを8％と設定していました。「７～８％程度の利回りが事実上の融資条件だった」と不動産業者が証言しているとのことです。
朝日新聞の記事内では「最近の投資用マンションでは利回りが５％を超すのはめずらしく、利回り８％はかなり高い」とあります。
敢えて、スルガ銀行の融資の条件に合わせ、またオーナーに対しても、利益が大きいと見せることで、家賃を高額としたために、入居しにくい賃貸物件となった可能性もあります。
賃料が安いのが魅力のシェアハウス
一般的にシェアハウスというのは、風呂や台所その他、普通のアパートなら個々の部屋についているべき設備が共用であるために、家賃が安い、そういうメリットで利用者が入居をするものなのですが、利回り８％を叩き出すための家賃がいったいどの程度の家賃だったのか。
他のスルガ銀行の融資の条件としては、「オーナーの年収が800万から1千万以上、融資額は物件価格の9割以下、頭金相当の貯蓄が必要」と伝わっていますが、一番の問題点は、家賃の設定位に結びつく高利回りにあったようです。
設定された家賃に関しては、実際経営しているオーナーさんは知っていたはずですが、その資金計画をどう見ていたのでしょうか。
収支計算の難しさ
そもそもこういう収益と経費のバランスを示す指標の「利回り」を見ていると、大きな建物での賃貸経営の難しさがわかります。
自宅なら予想がつくが
たとえば、一戸建てを買った場合は、必要経費には、固定資産税、火災保険、それからかかるかもしれない修繕費などは同様にあります。
大きさが知れている場合は、それまでの経験や見聞きの上、外壁のペンキを塗ったらいくら、水道管を補修したらいくらというような、概算での見当はつくものです。
しかし、アパートのように幾室も部屋がある場合は、そういった出費は、経年劣化をも含めた場合、数十年間にどのくらいの頻度でどのくらいの金額になるのか。
賃貸アパートを経営して何年にもなるという経験のある大家さんならともかく、それらを予想した収支計算をシュミレートできていたのかはすこぶる疑問なところです。
所有者主導のプランに
昔の大家さんには、今でもいると思いますが、管理会社を入れずに、自分で家賃を集めにいき、ちょっとした修繕は自分でやるなどしてアパート経営をしているという人がいましたね。もちろん今でもおられると思います。
自らが資金計画や収支計算を主導したという場合はいいでしょうが、上の場合は管理会社が銀行に言われて、双方の都合に合わせて作ったプランです。
しかもそちらの方が専門家なのですから、このような場合、アパート経営初心者の大家さんがプランの是非を検証をするというのは極めて難しいのではないでしょうか。
まとめ
これは他の不動産取引に関しても言えることで、土地や空き家を売る場合も、人任せにばかりしていては、駄目な場合があります。
やはり基本的なところは自分で探して動くようにしないと、任せておいて利益が通常以上に上がるなどというのは、地方ではとても見込めません。
土地があれば誰かが買うだろう、空き室があれば誰かが入るだろう、というのは単なる予測です。周辺の取引額がいくらなのか、希望者は居るのか、必ず確認が必要です。
実家の土地の話し合いをしてから早くも半年以上が経ってしまいました。
いずれにせよ、うちもできるだけ早く売りに出さなくてはなりません。