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シェアハウス賃料不払いトラブル オーナー13人がスマートデイズ他提訴へ 安易な不動産投資の怖さ

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シェアハウス賃料不払い問題で、オーナー13人が不動産業者スマートデイズ社や建築業者など10社を相手取り、合計2億円の損害賠償を求めて、東京地裁に提訴することがわかりました。

大きな損害を抱えたオーナー達の、今後の行方はどうなるのでしょうか。

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提訴について

提訴の内容は、実現できない高利回りの賃料を保証し割高なシェアハウスを買わせて損害を与えたというところだそうです。

原告代理人の加藤博太郎弁護士によると、原告のオーナーは30~50代の会社員らで、1億円の物件をそれぞれ1~2棟買ったそうです。スマートデイズ社は保証した賃料支払いを1月に打ち切り。一度も賃料を受け取れなかった原告もいるといいます。

保証賃料が実際の家賃とはかけ離れており、「30年も保証できず破綻するのが明らか」であるのに、契約をさせたという会社側の責任を訴えのベースに、本来の物件価格と購入代金との差額を損害として請求するということだそうです。

ネット上のシェアハウス法律相談例

弁護士が回答するサイトで、シェアハウス不払いの2017年10月時点での相談例です。
会社名はわかりませんが、内容は酷似しています。

シェアハウスの運営について管理会社と家賃について問題があります。

このオーナーさんは

「東京都内でシェアハウス購入。サブリース契約をしたが、賃料の支払いは元の金額より100万円安いものが振り込まれており、実質未払いに近い状態。今後減額請求の申し出があると思う」

という状況で、「売買契約は有効か」「未払い分の請求はできるか」「詐欺罪となるか」のご質問でした。

それに弁護士の先生が回答されていました。要約すると

相手方が代金を支払わないのであれば、債務不履行を理由に契約の解除はできる。
未払い分については請求可能。
詐欺というためには、売買契約締結当時から代金を支払う意思がなかったということを証明する必要がある。そのような証拠がないのであれば詐欺であるとの主張は難しい

とのことでした。

請求は可能であっても会社側が破綻をしているという場合には、どこからもお金が出ません。
そうなってからではどうしようもないのです。

いくら契約上で○○万円との数字が書かれていたとしても、それはあくまで約束でしかなく、実際に振り込まれるかどうかは保証の限りではないのです。

 

サブリースという仕組み

入居者があってもなくても、契約をしたオーナーは毎月決まった賃料を受け取れるはずでした。たとえば、50万円を賃料として受け取って、そのうち30万円を、シェアハウス建設のローンの支払いに充てる、残りの20万円をオーナーが受け取る、そういう計画のはずでした。

入居希望者がわずか3割

ところが、すぐにでも満室に近い入居希望者があると予想されていたシェアハウスに、実際に入居したのは3割だったといいます。
10室のうち3室しか入居がなく、他の7室が空いているとなったら、50万円支払えるだけの賃料収入がないわけです。

自転車操業の辻褄合わせ

もちろん、サブリース契約なので、スマートデイズ社は入居者があってもなくてもそれをオーナーに支払わなくてはならない。新たなオーナーを探して、契約のお金を受け取った中から、既存のオーナーへ支払いをする、という自転車操業になっていました。
実質的には、全く利益が上がっていないので、いつかは破綻するわけです。

3割~4割増しの建物

賃貸経営がうまくいかない場合、オーナーは建物を売って、そのお金で損失を補填するということになります。
あるオーナーは「買った時と同じ値段で売れなければ破産」と言いました。

1億の建物が、1億で売れるだけの価値があるのならよかったのですが、実際不動産会社が1億を代金としてオーナーから受け取っても、その金額自体が3割増しの数字となっていました。
実際の物件の価値は、7千万円しかなかったのです。

これでは、仮に7千万円で売れたとしても、3千万円分の借金がオーナーに残ってしまうことになります。

自己資金なしの書類改ざん

そして、大半のオーナーは、そのような場合の資金はなく、預金が数十万円しかない地人もいたそうです。通常はそのような場合、預金高が少ない人には銀行は融資をしません。

ですが、スマートデイズ社が、銀行に提出した書類では、通帳に数十万円の預金の残高が記されているはずが、その金額は1千万円台になっていて、オーナーが十分支払いができるということに改ざんがされていたのです。

そのような改ざんが誰の主導によるものだったかということは、現在調査中でまだ明らかになっていないのです。

金融庁がスルガ銀に報告命令

千人規模のオーナーに融資を行った銀行は、多く静岡県のスルガ銀行でした。3月18日には、事態を重く見た金融庁がスルガ銀行に対し、銀行法に基づく報告徴求命令を出しています。
スルガ銀行側も自主調査を始めているとされていますが、今後金融庁に結果を報告するようになるはずです。

まとめ

オーナー13人で2億円というのは、請求できるぎりぎりの金額なのだと思いますが、それですべてが弁済できるというわけではなく、困難であることは変わらないと思います。

こうしている間にも毎月のローンが30万だとすると、その支払いはしなければなりませんし、支払えない場合が「破産」ということになってしまいます。

今回の提訴は13人とありますが、同様のオーナーは「千人規模」と新聞にも書かれていますから、それ以外のオーナーはどうしているのでしょうか。

病院の受診に際して、セカンドオピニオンというのがあるように、事後に弁護士を依頼するようなことにならないように、あらかじめ専門家の意見を仰ぐなりして、副業としての投資はくれぐれも慎重に行っていただきたいものです。

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