最近は、定年を控えた夫が戸建てマンション、中古分譲取り混ぜて、物件とその価格とを見比べています。
今後賃貸マンションへ住むとして、住み替えは何歳の時に行うのが手持ちの資金にとってベストなのでしょうか。
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住み替えをする経緯
夫の父が今年の1月、施設に入所。母は自宅に独り暮らし。自宅は生前に売却をするということに話が決まっています。
また、私たちは、夫の両親の所有する郊外の一戸建てに住んでいますが、そちらも同時に売却するということで、両親の介護と、不動産の売却に加えて、家を売った後の住み替え先を探さなくてはならなくなりました。
戸建てから賃貸に住み替えをする場合
夫は、今年58歳になりますが、定年後の生活資金は、年金収入と、年金額をオーバーした分は貯金を使うことになります。
どんなところに住み替えるにしても、住居費にはなるべくお金を使わないで済む方が理想的です。
賃貸にするか、持ち家を買うかはまだ決まっていませんが、ここでは持ち家の一戸建てから賃貸という想定で考えてみます。
家賃なしから家賃ありの生活へ
そもそも今までは、戸建てに住んでいる場合の決まった住居費は、固定資産税しかありませんでした。親の家なので、メンテナンスの費用も親が出してくれていたので、それ以上にお金をかけていませんでした。
賃貸に住むとなったらまず毎月の家賃を支払わなくてはなりません。たとえば月7万円のところに住むとしたら、年額で84万円を支払い続けるということになります。
今まではなかったものなので、大きな支出です。
住み替えが早すぎてはいけない
早く住み替えてしまうと、その分の家賃を多く払わなくてはらわなくてはなりません。たとえば、上の金額で今住み替えたとすると、定年までに168万円がかかります。
もし、63歳で住み替えたとすると、逆に家賃5年分420万円が浮くことになります。
ですので、住み替えのタイミングはとてもだいじです。
ファイナンシャルプランの例
2000万円の家を売って、家賃6万円のマンションに移る場合のことを例に考えてみます。
55歳で住み替えの場合
2000万円の家を売って、家賃6万円のマンションに85歳まで住み続けた場合の負担総額は、試算ではマンションの更新料などを含めて2200万円を超えることになります。
2000万円の家が諸経費を差し引いて1800万円で売れたとしても、マイナス400万円です。
65歳で住み替えた場合
一方定年後の65歳まで待ってから同じ家賃の物件に移るとすると、55歳での住み替えの場合と比べて、家賃10年分720万円はそもそも要りません。
負担総額は85歳までの20年間で、固定資産税などを含めても1600万円程度なのです。
以上は週刊ポストに載っている住み替えのシュミレーションです。ファイナンシャルプランナーの 小谷晴美さんが述べていることなので間違いはないのです。
地方の場合は売れない問題
しかし、地方の家の場合は、大きな問題があります。それは、プランを立てようとしても、年数が経てばたつほど売れにくくなるということです。
東京オリンピック後
たとえば、うちの場合、夫が65歳になるまで待つとします。あと8年後だと2026年ということになります。
東京オリンピックが2020年です。2020年を目指して、今選手の宿舎含め多量の新築が建設されています。宿舎として利用後は分譲や賃貸物件となるでしょう。
一時は東京の人口と不動産需要も増加するかもしれませんが、オリンピック景気が過ぎれば、景気は低迷し、結局は新築した分、家余りの状態が加速すると言われます。
そもそも地方では今でも土地が売れないところに、さらに東京の不動産低迷のあおりを食らうことになるのです。
続く生産緑地問題
さらに、そのあとは生産緑地の2022年問題が待ち構えています。それほど影響はないとする有識者の意見もありますが、影響ありとする意見が大多数です。というより、そういう心配をする人が多ければ多いほど、土地取引も減り、結局地価は下がるでしょう。
売れるまでには時間がかかる
オリンピックと生産緑地までが4年しかありません。地方の土地の場合は、4年後に果たして土地が上がらないまでも、今と同じに売れるかというと、とてもそうは思えません。
仮に今売りに出したとしても、半年後に売れるか、1年後に売れるかわかりません。売れるまで2年くらいは見る必要があるかもしれないのです。
大手週刊誌のシミュレーションは、地方の売れない土地に住む人の住み替えのプランとはならないことが多いのです。
上のプランは、記事内では家の価格を2000万円と書き換えていますが、実際は4000万円で計算されています。
中古の住宅で4000万円で売れるところといったら、これはもう都内かその周辺、それに匹敵する大都市である必要があるでしょう。
地方ではその金額はとても望めません。特に古家がのっている上物ありの場合には、解体費200万が差し引かれる、またはリフォーム費用をみて、1千万を割るかそれ以下の譲渡同然の価格と考える方が適切です。
売れなければ価格が下がる
ほとんどゼロから始める住み替えと考えてもいいくらいですが、売れるなら良い方で、古くなればなるほど解体の必要性が出てきます。できれば、建物がまだ住める間に、早く売る方がいいのです。
「すぐ売れる」「最初は売れなかったが待っていたら売れた」の間には数百万円の違いがあると思った方がいいでしょう。
需要があるかどうかの見極めが先決
なので、地方の場合には、何歳で住み替えるかのシミュレーションも大事なのですが、そもそも住み替える前の家が売れるかどうかということ、どれだけ需要があるかどうかということに合わせてプランを立てるのが先決です。
万が一、売れないということになった場合は、管理の費用と固定資産税を考えれば、とても住み替えどころではない、望まない場所に一生住むことになりかねません。
そうなる前にまず、今だったらどのくらい売れているのか、いくらで売れているのか、自分の住んでいる地域の需要の確認が必要です。
地価を調べる、または取引がどのくらいあったかを調べる。町の不動産屋に実際足を運んでみる、ネットの無料査定を利用するなどして、現状を知ることが先決です。
まとめ
・今住んでいるところが売れそうなら、評価額を目安に売却代金が手元に残るように住み替えのタイミングを計算する
・地方の土地の場合は、まず地価と需要を確認する。売れない地域なら評価額を下回ることもある。その場合は、自分の年齢に合わせたプランよりも、できるだけ高値のうちに早く売る方を優先する。
うちの場合は、親の家なので、売ったとしても手元にお金が残ることはありませんので、住み替えたそこから家賃のマイナスが始まることになります。
金銭的には厳しいが、その分プランには思案の必要なしと思って頑張るつもりです！