アパート経営、シェアハウス投資の他にもよく聞くものに、ワンルームマンション投資というのがあります。
1軒が2千万円台と不動産投資としては比較的低額で手ごろな上、「節税になる」「ローンが終われば家賃収入が丸々入る」とあり、気楽に始められそうですが、専門家は「検討にすら値しない」といいます。
その理由はどういうところでしょうか。
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ワンルームマンションとは
ワンルームマンションというのは、部屋が一つのマンションのことです。
居室が一部屋と、とユニットバス・トイレ、（ミニ）キッチンがコンパクトに配され面積が20平米台。多くは単身者の住まいとして利用されています。
うちの息子が、大学生の時に入居したのも、今都心近郊に住んでいるところも同じ作りで、部屋が2部屋あるところは初任給では厳しいそうで、単身者のほとんどが住むのがこのワンルームマンションです。
そのため利用者は途絶えずにあるように見え、実際入居率は98％。
家賃収入は安定しているように見えますが、専門家が、投資としては勧めないどころか「検討にすら値しない」というのはなぜなのか。
もう少し実際の数字に基づいた検証を読んでみました。
都内のワンルームマンション投資の例
説明資料をもとにすると、一軒のマンションの価格が2600万円、投資者は3軒セットで購入し、賃貸物件としてオーナーとなって運用するというプランです。
表面利回りは４％だが
その場合の家賃収入を物件の購入価格で割った表面利回りは４％。投資用マンションのパンフレットにあるのは、ほぼこの表面利回りです。
そこから実際には、月々のローンの支払いがまずあります。そして、火災保険料、管理費、修繕積立金、さらに固定資産税がかかります。
そうすると実質利回りはさらに下がるということになります。
赤字のプラン？
それも、ふたを開けてみたら赤字であるというのではなくて、最初からそういうプランとして業者から説明を受けるのだそうです。
業者側の説明では「実質利回りは表面利回りから１％引いた程度となることが多い」とされています。
では、何のメリットがあるのかというと、ローン返済の利子分や管理費、物件の減価償却分などを経費とし、サラリーマン大家なら給与所得との合算で確定申告を行う。
そうして初めて所得税の還付が受けられて黒字になるという計算なのだそうです。
業者はそこのところを、「堅実に資産を作る」ものだとしているようですが、ファイナンシャルプランナーの深田晶恵さんは「家賃収入を上回る支出が発生するのは確実で、税金の戻りを当てにしないと大赤字位になる投資は果たして『節税でお得』といえるのか」と問いています。
数十年後の資産価値
そもそも、賃貸住宅の不動産投資の場合は、土地と違って建物が年数が経つと経年劣化して、必ず価値が落ちる、またはリフォームのための費用がかかるというところが問題です。
また、投資用ワンルームマンションの場合は、他のタイプの物件より買い手がつきにくく、買い叩かれやすい。場合によっては10年後には売値が購入価格の半額以下というのもあり得るということで、利益どころか、その場合は持ち出しになってしまいます。
総資金額が大きく流動性も低い不動産投資にはほかの金融商品とは異質のリスクがある。業者の口車に乗らない自信がないなら、そもそも手を出すべきではない。（同）
まとめ
投資に慣れている人なら、ワンルームマンションは一顧だにしない案件とも専門家は言います。
電話勧誘や、営業の訪問などがあったとしても注意をして、他にもよく調べた上で、安易な投資は避けた方がよさそうです。